Fund Award: Equity Sector Real Estate Holdings Europe •
Henderson HF Pan European Property Equities
Vastgoedaandelen blijven
goed renderen
Beleggers die denken dat
ze hun geld eenvoudig
kunnen verdubbelen op de
Europese vastgoedmarkt,
zijn aan de late kant. Echter,
dubbelcijferige rendementen zijn
haalbaar, aldus vastgoedfondsmanager
Guy Barnard (foto).
Sinds oktober 2010 is Barnard
fondsmanager van het European Property
Equities fonds van Henderson Global
Investors.
Bij zijn aantreden bestond
de portefeuille uit veel kleinere posities
en zijn doel was om met minder posities
meer rendement te maken. En getuige
de Lipper Award voor dit vastgoedfonds
is hem dat gelukt. Maar het was niet
alleen zaak van het opschonen van de
portefeuille, de vastgoedmarkt en dan
met name de Britse markt (waarin het
fonds een overweight-positie heeft) heeft
de afgelopen jaren behoorlijk de wind in
de rug.
“Beleggers die verwachten dat ze
hun inleg nog kunnen verdubbelen, die
zijn zo’n anderhalf jaar te laat. Ook in de
populaire Britse markt, maar vastgoedaandelen
moeten op korte termijn een
totaalrendement, dividendrendement
en koerswinst van 10 tot 12% kunnen opleveren.”
Barnard: “Voordat wij in een vastgoedaandeel
beleggen kijken we eerst naar
de markt. Wat verwachten we van die
specifieke markt – huur, waardeontwikkeling,
leegstand et cetera – en hoeveel
van die verwachting zit er eventueel
al in de koersen?”
En om dan meteen
weer even terug te keren naar de hotte
Britse vastgoedmarkt, daar valt volgens
Barnard nog een aardig rendement te
maken. De Londense markt is al maanden
redelijk oververhit. “De vraag, vooral
van buitenlandse beleggers, blijft echter
hoog en tegelijk trekt de economische
groei aan. Buiten de stad gaat het daardoor
ook veel beter. Daarbij speelt mee
dat de banken weer meer geld uitlenen
en mensen uit Londen geprijsd worden
en daarbuiten op zoek moeten naar huizen
en kantoren.”
Buiten Londen rekent
Barnard echter niet op veel huurgroei,
in Londen wel. “Daar kunnen de huren
in populaire delen van de stad zo nog
5 tot 10% omhoog op korte termijn.”
Zweden oké, Parijs nee
Op de aandelenmarkt hebben aandelen
een klein dipje achter de rug, reden voor
Barnard om wat bij te kopen. Hij doet dat
dus door markt en koersen te vergelijken,
maar het juiste aandeel vinden is
in deze markt niet altijd eenvoudig. Een
goed teken is dat er meer nieuwe vastgoedfondsen
naar de beurs komen, aldus
Barnard. “Het aantal IPO’s neemt toe, al
zijn het niet altijd vastgoedbedrijven in
de vorm zoals we die kennen: ondernemingen
die een eigen portefeuille beheren
en een beursnotering hebben. Het
zijn meer cashboxvehikels, zoals recent
bijvoorbeeld in Spanje en Ierland.”
Het
fonds mag in Europa ook in niet-eurolanden beleggen. Zweden is volgens Bernard
momenteel een interessante markt.
“De economie trekt aan, beleggers
hebben vermogen om te beleggen en
zijn op zoek naar investeringen en de
vraag naar vastgoed stijgt.” Over het Europese
continent is Barnard en zijn team
iets minder te spreken. “We maken ons
een beetje zorgen om de economische
groei, de lage inflatie waardoor beleggers
geen profijt hebben van indexatie. Er
zal dus weinig sprake zijn van huurgroei.
Een voorbeeld van zo’n markt is Parijs.
We wachten eerst tot het economisch
beter gaat voordat we daar verder willen
investeren. Idem voor Nederland. ”
