Henderson Global Investors

Fund Award: Equity Sector Real Estate Holdings Europe • Henderson HF Pan European Property Equities

Vastgoedaandelen blijven goed renderen

Beleggers die denken dat ze hun geld eenvoudig kunnen verdubbelen op de Europese vastgoedmarkt, zijn aan de late kant. Echter, dubbelcijferige rendementen zijn haalbaar, aldus vastgoedfondsmanager Guy Barnard (foto). Sinds oktober 2010 is Barnard fondsmanager van het European Property Equities fonds van Henderson Global Investors.

Bij zijn aantreden bestond de portefeuille uit veel kleinere posities en zijn doel was om met minder posities meer rendement te maken. En getuige de Lipper Award voor dit vastgoedfonds is hem dat gelukt. Maar het was niet alleen zaak van het opschonen van de portefeuille, de vastgoedmarkt en dan met name de Britse markt (waarin het fonds een overweight-positie heeft) heeft de afgelopen jaren behoorlijk de wind in de rug.

“Beleggers die verwachten dat ze hun inleg nog kunnen verdubbelen, die zijn zo’n anderhalf jaar te laat. Ook in de populaire Britse markt, maar vastgoedaandelen moeten op korte termijn een totaalrendement, dividendrendement en koerswinst van 10 tot 12% kunnen opleveren.” Barnard: “Voordat wij in een vastgoedaandeel beleggen kijken we eerst naar de markt. Wat verwachten we van die specifieke markt – huur, waardeontwikkeling, leegstand et cetera – en hoeveel van die verwachting zit er eventueel al in de koersen?”

En om dan meteen weer even terug te keren naar de hotte Britse vastgoedmarkt, daar valt volgens Barnard nog een aardig rendement te maken. De Londense markt is al maanden redelijk oververhit. “De vraag, vooral van buitenlandse beleggers, blijft echter hoog en tegelijk trekt de economische groei aan. Buiten de stad gaat het daardoor ook veel beter. Daarbij speelt mee dat de banken weer meer geld uitlenen en mensen uit Londen geprijsd worden en daarbuiten op zoek moeten naar huizen en kantoren.”

Buiten Londen rekent Barnard echter niet op veel huurgroei, in Londen wel. “Daar kunnen de huren in populaire delen van de stad zo nog 5 tot 10% omhoog op korte termijn.”

Zweden oké, Parijs nee
Op de aandelenmarkt hebben aandelen een klein dipje achter de rug, reden voor Barnard om wat bij te kopen. Hij doet dat dus door markt en koersen te vergelijken, maar het juiste aandeel vinden is in deze markt niet altijd eenvoudig. Een goed teken is dat er meer nieuwe vastgoedfondsen naar de beurs komen, aldus Barnard. “Het aantal IPO’s neemt toe, al zijn het niet altijd vastgoedbedrijven in de vorm zoals we die kennen: ondernemingen die een eigen portefeuille beheren en een beursnotering hebben. Het zijn meer cashboxvehikels, zoals recent bijvoorbeeld in Spanje en Ierland.”

Het fonds mag in Europa ook in niet-eurolanden beleggen. Zweden is volgens Bernard momenteel een interessante markt. “De economie trekt aan, beleggers hebben vermogen om te beleggen en zijn op zoek naar investeringen en de vraag naar vastgoed stijgt.” Over het Europese continent is Barnard en zijn team iets minder te spreken. “We maken ons een beetje zorgen om de economische groei, de lage inflatie waardoor beleggers geen profijt hebben van indexatie. Er zal dus weinig sprake zijn van huurgroei. Een voorbeeld van zo’n markt is Parijs. We wachten eerst tot het economisch beter gaat voordat we daar verder willen investeren. Idem voor Nederland. ”