Grafiek van Daalder: Amerikaanse huizenmarkt kookt droog

De Amerikaanse huizenmarkt zit op slot. Bovenstaande grafiek laat het verloop zien van het aantal verkochte bestaande woningen per jaar sinds het jaar 2000. Hierin zie je duidelijk de opbouw naar de huizencrisis in de periode 2000-2005, de zware correctie die vervolgens plaatsvond in de periode 2006-2008 en het langzame herstel dat in de tien jaar daarna volgde. In 2021 bereikten de verkopen een nieuwe piek, waarna het aantal transacties een sterke teruggang liet zien.

Momenteel zitten we weer op verkoopniveaus die we in de crisisjaren van 2008 tot 2010 hebben gezien. Let hierbij op: de laatste balk is uiteraard nog geen jaarcijfer, maar laat het gemiddelde van de eerste 8 maanden zien.

Sterke stijging hypotheeklasten bijten

Gegeven de verdubbeling die de Amerikaanse hypotheekmarktrente de afgelopen 24 maanden heeft laten zien, komt die correctie in huizenverkopen uiteraard niet onverwacht. De hypotheeklasten zijn verdubbeld, dus een starter kan veel ‘minder huis’ voor zijn/haar huidige inkomen kopen.

Net zo belangrijk is dat bestaande huizenbezitters weinig financiële prikkels hebben om te gaan verhuizen. De meeste huizenbezitters hebben een hypotheek met een lange looptijd (30 jaar is daar zo’n beetje de norm) en hebben dus nog geen last gehad van de oplopende hypotheekmarktrente. Op het moment dat je gaat verhuizen, word je echter wel geconfronteerd met die gestegen rentekosten.

Al met al is het niet verwonderlijk te zien dat het aanbod van huizen op de markt dus behoorlijk opgedroogd. In augustus stonden er slechts 1,1 miljoen huizen te koop, het laagste niveau ooit gemeten in augustus sinds de reeks in 1999 is begonnen.

Huizenprijzen stijgen wel

Het aardige van de grafiek -overigens geïnspireerd op een grafiek uit de Wall Street Journal- is dat de kleurstelling een tweede element toevoegt: de mediane verkoopprijs in reële termen (dus gecorrigeerd voor de gestegen consumentenprijzen sinds 2000). Des te donkerder de balk, des te duurder de verkochte woningen zijn.

Hiermee zie je ook duidelijk dat wat we nu meemaken sterk verschilt met wat er in 2005-2010 gebeurde. Toen was er sprake van een zeepbel waarbij huizen waren verkocht aan mensen die dat eigenlijk helemaal niet konden betalen. Deze kopers kwamen in betalingsproblemen en werden vervolgens gedwongen hun huis te verkopen, dan wel leverden zij de sleutels in. In die periode werd de markt juist overspoeld door een overschot aan woningen, met als gevolg dat prijzen behoorlijk onder druk kwamen te staan.

Nu zie je juist het tegenovergestelde: niemand biedt zijn woning te koop aan, terwijl er nog wel steeds vraag is naar woonruimte, met dank aan de lage werkloosheid en de gestegen lonen. Het gevolg: prijzen lopen eigenlijk nog steeds op, zelfs als je corrigeert voor de hogere inflatie. In reële termen liggend de huizenprijzen momenteel ruim 70% hoger dan 10 jaar geleden.

Amerikaans woningtekort houdt aan

Een stabiele vraag met een afnemend aanbod leidt ertoe dat de Amerikaanse woningmarkt momenteel aan het droogkoken is. Hoe dit verder zal gaan verlopen? De elegante oplossing is uiteraard dat er meer huizen gebouwd gaan worden, maar met de hogere financieringslasten, de krappe arbeidsmarkt en de gestegen grondstoffenkosten lijkt dat op korte termijn niet heel waarschijnlijk.

Waarschijnlijker lijkt het dat de krapte op de woningmarkt nog wel even aanhoudt, wat vooral voor de starters en bron van frustratie zal opleveren.