Daling rente zet huizenprijzen VS hoger in 2024

2023 was een beetje een dubbel jaar voor de Amerikaanse woningmarkt. Van de ene kant was het voor huizenbezitters positief omdat de prijzen stegen. Van de andere kant kelderde de betaalbaarheid door de hoge hypotheekrente en het beperkte woningaanbod.

De cijfers die de Federal Housing Finance Agency afgelopen week bekendmaakten, waren wat dat betreft tekenend. In het vierde kwartaal van 2023 stegen de prijzen gemiddeld met 6,5% tegenover hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De hypotheekrente bereikte ondertussen een maximum van 8% (30 jaar vast).

Beperkt aanbod

De vrees bij veel vastgoedanalisten is dat het aanbod ook in 2024 gedrukt blijft. Dat heeft te maken met factoren die we ook in Europa kennen. Zo zorgen hoge bouwkosten ervoor dat er minder wordt gebouwd. Ten tweede blijven veel mensen liever zitten waar ze zitten omdat ze nu nog een goedkope hypotheek hebben.

Economen schatten dat ongeveer twee derde van huizenbezitters een hypotheek hebben met een rente van onder de 4%, terwijl er voor een nieuwe hypotheek eind 2023 meer dan 7% moest worden neergeteld (30 jaar vast). 

Vooral wat dat laatste betreft belooft 2024 een beter jaar te worden als de inflatie daalt en de Federal Reserve de rente verlaagt, schrijft Goldman Sachs in een recent rapport.

Hypotheekrente naar 6,3%

Twee van hun chef-analisten, Roger Ashworth en Vinay Viswanathan, hebben hun verwachting voor de prijsstijging in 2024 opgetrokken van 1,9% naar 5%. Voor 2025 is de verwachting verhoogd van 2,8% naar 3,7%.

De drijvende kracht daarachter is de daling van de hypotheekrente naar ongeveer 6,3% eind 2024 (30 jaar vast). Dat is dus een stuk lager dan in 2023.

Regionale verschillen

Volgens Viswanathan zijn er grote regionale verschillen. Hij deelt de markt op in drie segmenten. Ten eerste zijn er de woningmarkten die al vóór 2023 duur waren en nu nog duurder zijn. Goede voorbeelden zijn Californië en de 'Pacific Northwest', rond steden als Portland en Seattle.

Ten tweede zijn er regio’s die betaalbaar waren, maar dat in 2023 minder zijn geworden. Dat geldt onder meer voor het Zuidoosten van de VS (vanaf Florida omhoog langs de Atlantische kust).

Tenslotte zij er gebieden die goedkoop waren en dat zijn gebleven. Voorbeelden hiervan zijn het Middenwesten met steden als Detroit, Chicago, Milwaukee en Saint-Louis en de Midden-Atlantische staten waaronder New Jersey, Washington, New York, Virginia en Pennsylvania.

Viswanathan is het positiefst over de laatste (goedkope) groep, terwijl Californië en het Zuidwesten de zwakste markten zijn. Het Zuidoosten is een lastige markt.  Veel hangt hier af van of er een regionale groeikern in de buurt is, wat migranten aantrekt.

Risico's

De twee grootste risico zijn volgens analist Ashworth allereerst de inflatieontwikkeling. Als die tegenvalt en de rente minder daalt dan verwacht, is dat ongetwijfeld negatief voor de huizenprijzen en het aantal transacties.

Als tweede risico noemt hij een groter dan verwachte economische groeivertraging, wat leidt tot een hogere werkloosheid en minder koopkracht.