Hendrik Tuch, CFA is hoofd vastrentende waarden Nederland bij Aegon Asset Management. In deze rol is hij verantwoordelijk voor de staatsobligaties- en bedrijfsobligaties-portefeuilles in Nederland. Hendrik Tuch is afgestudeerd in economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en is geregistreerd als Chartered Financial Analist en als senior vermogensbeheerder bij het Dutch Securities Institute.
Column

Hoe spel je Lehman in het Chinees?

Het wordt een flinke kluif voor de Chinese overheid om de luchtbel uit de huizenmarkt te laten leeglopen zonder grote economische schade te berokkenen. Hendrik Tuch is er niet gerust op.

Afgelopen week heeft de Chinese huizenbouwer Evergrande eindelijk toegegeven dat een herstructurering van haar uitstaande schulden noodzakelijk is. De bouwer heeft buiten China ongeveer 20 miljard dollar aan schuld uitstaan, op zich niet een bedrag waar financiële markten wakker van hoeven te liggen, afgezien van de beleggers die deze obligaties hebben gekocht.

Maar de totale schuldenberg van Evergrande ligt boven de 300 miljard dollar, zodat Chinese beleggers en banken een flinke verliespost tegemoet kunnen zien. Ter vergelijking, de grootste Nederlandse bouwer Koninklijke BAM Groep heeft zo’n 5 miljard euro aan schuld uitstaan.

Als we naar de Chinese onroerend goed sector als geheel kijken, dan zijn de getallen enorm. De totale waarde van de Chinese onroerend goed markt wordt geschat op 50.000 miljard dollar, dat is al twee keer zo veel als de Amerikaanse onroerend goed sector. De Chinese bouwsector neemt op dit moment ongeveer 30% van het totale Chinese GDP voor zijn rekening en bouwt zo’n 15 miljoen nieuwe appartementen per jaar erbij. In Nederland hebben wij op dit moment een tekort van 300.000 woningen. Dat zouden Chinese bouwers in een weekje oplossen met hun huidige bouwtempo.

"De Chinese bouwsector neemt op dit moment ongeveer 30% van het totale Chinese GDP voor zijn rekening"

Chinese overheid grijpt in

De Chinese overheid kijkt al langere tijd bezorgd naar de omvang van de onroerend goed sector en de toenemende speculatie vanuit particuliere Chinese beleggers op deze markt. Met naar schatting al 20 miljoen leegstaande appartementen was het inderdaad echt tijd om in te grijpen.

In augustus 2020 introduceerde de Chinese centrale bank nieuwe strenge richtlijnen voor de sector met de opdracht om hun schulden terug te brengen. De Chinese autoriteiten waren er duidelijke op uit om de onroerend goed sector te saneren en uiteindelijk een kleinere groep van beter gekapitaliseerde bedrijven over te houden. Met het faillissement van Evergrande en nog wat andere onroerend goed ontwikkelaars begint er vaart te komen in dit proces.

Nieuw Lehman-moment?

Toch knaagt bij mij al lange tijd de vraag of de harde sanering van de Chinese onroerend goed sector uit de hand kan lopen en dat het faillissement van Evergrande kan worden gezien als een Lehman-moment. Ter herinnering, de Amerikaanse overheid besloot in september 2008 dat het geen probleem was om Lehman failliet te laten gaan en dat het effect op de financiële sector als geheel beperkt zou zijn.

Dat was een flinke inschattingsfout gezien de enorme wereldwijde recessie die daarop volgde. De combinatie van een huizencrisis in de VS en een verlies aan vertrouwen in de bankensector vergde het uiterste van Westerse overheden om hun economie en financiële markten te redden. Kan de Chinese overheid nu ook te lichthartig hebben gedaan over het faillissement van Evergrande & friends?

Positieve verschillen

Om met het goede nieuws te beginnen, Chinese particulieren hebben vooral hun eigen spaargeld gebruikt om appartementen te kopen, zodat de kans klein is dat zij massaal failliet gaan op hun uitstaande hypotheken. Dat is nogal een verschil met de VS in 2008, waar huiseigenaren gewoon hun sleutels inleverden bij de banken zonder zelf met een restschuld te worden opgezadeld. Dit zorgde voor een forse daling van huizenprijzen en sterke verliezen bij banken en andere beleggers in hypotheken.

Ook zijn Chinese banken een stuk beter gekapitaliseerd in vergelijking met Westerse banken in 2008, en zal de Chinese overheid ervoor kiezen om banken een lange periode te geven om de verliezen op hun leningen aan de onroerend goed sector af te boeken.

Het slechte nieuws

Maar dan het slechte nieuws. Bijna iedere economische crisis in de afgelopen 50 jaar is begonnen met een overspannen huizenmarkt en te veel schulden in de onroerend goed sector. Zowel voor Westerse landen als voor opkomende markten bleek keer op keer dat dalende huizenprijzen funest zijn voor het consumentenvertrouwen en de economische groei.

"Bijna iedere economische crisis in de afgelopen 50 jaar is begonnen met een overspannen huizenmarkt"

Ik denk niet dat China komende jaren een uitzondering op de regel zal zijn. Zeker gezien de enorme bijdrage van de huizenbouw aan de economische groei in de afgelopen decennia zal allereerst de sanering van deze sector voor een sterke groeivertraging zorgen. Ook zullen Chinese consumenten de hand op de knip gaan houden als ze merken dat ze niet meer profiteren van permanente waardestijging van hun huizenbezit.

Een forse daling van huizenprijzen lijkt onvermijdelijk en lijkt ook te passen in het plan van de Chinese overheid. Op dit moment zijn Chinese consumenten al meer dan 15 keer hun inkomen kwijt voor de aanschaf van een huis en in de grote steden ligt deze factor zelfs boven 25. Dat is veel hoger dan enig andere huizenmarkt, zelfs voor onze “dure” Nederlandse huizen betalen we gemiddeld niet meer dan 7 keer ons inkomen.

China is belangrijk

Het wordt een flinke kluif voor de Chinese overheid om de luchtbel uit de huizenmarkt te laten leeglopen zonder grote economische schade. Ook voor onze markten is het van groot belang dat deze crisis niet uit de hand loopt.

De historie leert dat ook een lokale huizenmarkt crisis voor problemen kan zorgen voor wereldwijde financiële markten. Met de stormachtige groei van de Chinese economie is het belang ervan voor onze economie alleen maar toegenomen. Daarom moeten we de ontwikkelingen daar scherp in de gaten blijven houden, zodat we een eventuele nieuwe Lehman niet missen.

Hendrik Tuch, CFA is hoofd vastrentende waarden Nederland bij Aegon Asset Management. Aegon Investment Management B.V. is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten als een beheerder van beleggingsinstellingen. Op basis van haar vergunning is Aegon Investment Management B.V. geautoriseerd om individueel vermogensbeheer en beleggingsadvies te verlenen in de zin van de Wet op het financieel toezicht.

Assetallocatie