Jorge Groen is freelance journalist. Hij was voorheen hoofdredacteur van IEXProfs en IEXGeld en werkte onder meer als journalist voor het Financieele Dagblad en voor RTL Z. Tevens is hij oud-hoofdredacteur van Nederlands Pensioen- en Beleggingsnieuws (NPN). Hij schrijft over financiële markten, beleggen, fondsen en pensioenen.

Nieuws

Zelfstandige vastgoedsector goed

Fondsmanagers zijn er blij mee dat vastgoed nu een aparte sector is in de indices van S&P en MSCI.

Sinds deze maand is vastgoed de elfde industriesector volgens de Global Industry Classification Standard (GICS), de referentie voor de aandelenindices van MSCI en S&P. Het is voor het eerst sinds 1999 dat er een nieuwe sector is toegevoegd. Vastgoed, een sector met een eigen belastingregime, taal en waarderingsmethodiek, was de afgelopen zeventien jaar ingedeeld bij de sector financiële dienstverlening.

De opwaardering tot zelfstandige sector volgt op een verdrievoudiging van het aandeel van vastgoed in de wereldwijde aandelenmarkt tot 3,5%, tegenover 1,1% op het dieptepunt van de markt in 2009. De vrij verhandelbare marktkapitalisatie van de mondiale vastgoedindex FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index is door aandelenfinanciering en sterke beleggingsresultaten tot 1,48 biljoen dollar gestegen, tegenover 508 miljard dollar in 2009.

Dat de vastgoedsector op eigen benen staat, is goed voor de zichtbaarheid en transparantie, zegt Friso Berghuis, manager global listed real estate van vastgoedbelegger Bouwinvest. Het maakt de weging van stenen in beleggingsportefeuilles zichtbaarder en zal de ogen openen van de generalisten onder de institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars, die veel gebruik maken van de indices van S&P en MSCI.

Onderweging

“Uit onderzoek blijkt dat actieve fondsmanagers gemiddeld 1,5% gealloceerd hebben naar vastgoed, terwijl op basis van marktkapitalisatie vastgoed voor het dubbele meeweegt in de wereldwijde vastgoedindex. Vaak is die onderweging onderbewust. Nu zal de onder- of overweging een bewustere keuze worden,” zegt Berghuis.

Fundamenteel verandert er niets, zegt Frank Onstwedder van NN Investment Partners. Hij leidt het financialsteam van NN IP Global Equity Research en is verantwoordelijk voor de vastgoedaandelen. “Het zijn nog altijd dezelfde aandelen en vastgoedbeleggers zagen het al als een aparte sector. Pensioenfondsen en verzekeraars met risicomanagement- en portfolio’s die gebaseerd zijn op GICS, zullen vastgoed echter meer gaan zien als een aparte sector.”

Voorafgaand aan de geboorte van de nieuwe sector is in onderzoeken driftig gespeculeerd over de impuls voor vastgoedaandelen van de verzelfstandiging van vastgoed als sector. De European Public Real Estate Association (EPRA) denkt dat het een kapitaalinstroom van 75 miljard euro kan genereren naar Europese vastgoedaandelen. Die worden aantrekkelijker door de lagere volatiliteit en mindere risico ten opzichte van aandelen van financials.

MSCI ACWI Index sectoren Voor 1 september Na 1 september 
Duurzame consumptiegoederen 12,29% 12,29%
Basisconsumptiegoederen 10,45% 10,45%
Energie 6,75% 6,75%
Financials 20,25% 16,85%
Gezondheidszorg 11,87% 11,87%
Industrie 10,49% 10,49%
Informatietechnologie 15,67% 15,67%
Materialen 5,11% 5,11%
Vastgoed 0% 3,40%
Telecommunicatieservices 3,81% 3,81%
Nutsbedrijven 3,32% 3,32%

Aantrekkelijke dividendinkomsten

Ook zijn er voor inkomstenbeleggers de potentieel aantrekkelijke dividendinkomsten. Beursgenoteerd vastgoed met een REIT-structuur (vastgoedbeleggingsfonds in Nederland) is vrijgesteld van winstbelasting als het gros van de kasstroom als dividend wordt uitgekeerd. Het dividendrendement van de FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index is 3,67% tegen 3,43% voor de MSCI World/Financials Index. “Gelet op het stabiele dividendrendement vind ik het verbazingwekkend dat redelijk wat inkomstenbeleggers vaak neutraal of onderwogen zijn in vastgoed,” zegt Berghuis.

Op korte termijn voorziet hij weinig impact, maar op lange termijn zal er meer kapitaal stromen naar beursgenoteerd vastgoed. Ruwweg de helft van de Europese institutionele vastgoedbeleggers met een beheerd vermogen van drie biljoen euro of meer belegt nog niet in beursgenoteerde vastgoed, volgens EPREA. “Recent kwam uit een langetermijnstudie naar voren dat gerekend vanaf 1994 tot nu beursgenoteerd vastgoed de beste belegging was voor pensioenbeleggers. Dat komt grotendeels door het dividendrendement, het effect van dividend op dividend.”

Ook onderzoeksanalist internationaal vastgoed Richard Buijtendijk van Syntrus Achmea, de grootste (directe) vastgoedbelegger in Nederland, verwacht dat de vorming van de aparte categorie vastgoed de vraag naar vastgoedbeleggingen zal stimuleren. “Door de classificatie krijgt vastgoed een eigen rendementsrisicoprofiel. Dit resulteert voor vastgoed in een lagere volatiliteit en een naar verwachting geleidelijke toename in de allocatie, afhankelijk van portefeuilledoelstellingen, risicobudgetten en liquiditeit.”

Vastgoed-ETF´s versterken de vraag

Vastgoed-ETF´s versterken mogelijk de vraag naar vastgoedbeleggingen, denkt Buijtendijk. Als de koersen van beursgenoteerde vastgoedfondsen oplopen dan dalen de kosten voor financiering. “Als die middelen worden ingezet voor acquisities geeft dat nieuwe opwaartse druk op de vastgoedprijzen. Al is de prijsvorming ook afhankelijk van andere partijen zoals binnenlandse niet-beursgenoteerde fondsen, private equity en buitenlandse beleggers.”

Een vraag die institutionele beleggers Berghuis vaak stellen is of beursgenoteerd vastgoed wel echt vastgoed is. Zijn antwoord is positief, maar met de toevoeging dat beursgenoteerd vastgoed zes tot negen maanden op directe vastgoedbeleggingen vooruitloopt. Interessanter vindt hij de vraag of het beste vastgoed om in te beleggen verpakt is in een beursfonds of in fysiek steen en beton. Voor grote beleggers is veelal een combinatie van direct, niet-beursgenoteerd en beursgenoteerd vastgoed de beste aanpak, maar een scherper oog voor de zegeningen van beursgenoteerd vastgoed is aan te raden.

“Beursgenoteerd onroerend goed is uit oogpunt van liquiditeit een waardevolle toevoeging voor institutionele partijen op fysiek vastgoed. Mogelijk maakt meer fysiek vastgoed de gang naar de beurs, en wordt vastgoed als sector nog belangrijker,” zegt ook Onstwedder.

Jorge Groen is freelance journalist. Eerder werkte hij voor het Financieele Dagblad en RTL Z en hij is oud-hoofdredacteur van IEXProfs, IEXGeld en Nederlands Pensioen- en Beleggingsnieuws (NPN).

Lees meer

Riskmanagement