De ene bankencrisis is de andere niet Volgens Yellen en Powell is de jongste bankencrisis is de VS beheersbaar. Maar door het vastgoedelement is het een heel ander probleem dan de bankencrisis van 2023, aldus Edin Mujagic. En minder makkelijk beheersbaar. 9 februari 2024 11:00 • Door Edin Mujagic Er zijn zorgen over problemen met commercieel vastgoed in de VS, maar het probleem is beheersbaar. Dat was de boodschap van Janet Yellen, de Amerikaanse minister van Financiën, en Jerome Powell, ’s lands hoogste centrale bankier. De aanleiding is dat het weer rommelt bij de regionale banken in de VS. Weer, omdat een jaar geleden dat deel van de Amerikaanse bankensector ook de schijnwerpers naar zich toetrok, door problemen en omvallen van enkele regionale banken. Herinnert u zich nog de Sillicon Valley Bank (SVB)? Anno 2024 is het de New York Community Bankcorp die voor onrust zorgt. Meer dan de helft van de waarde van het aandeel ervan is verdwenen. Alles is anders De vrije val van de bank uit New York trok vervolgens ook de aandelenkoersen van andere regionale banken mee omlaag. Het is begrijpelijk dat het beleggers doet denken aan de problemen bij de regionale banken een jaar geleden. Het is óók begrijpelijk dat de problemen nu minder zorgen baren. Immers, vorig jaar drukte de Fed het potentieel grote probleem met snel en daadkrachtig optreden de kop in. Een herhaling daarvan is zeer wel mogelijk alleen is de kans groot dat het de kop indrukken van een eventuele verspreiding van het probleem nu, minder makkelijk zal zijn. De reden is dat het probleem deze keer elders ligt. Nieuw leenloket Even terug naar een jaar geleden. De SVB kwam in problemen omdat klanten hun geld van de bank wilden afhalen door zorgen over hoe die bank ervoor stond. Die zorgen waren ontstaan toen bleek dat de waarde van staatsobligaties die de SVB bezat, laag was, te laag gezien de verplichtingen. De Amerikaanse overheid reageerde snel. De Fed kondigde de oprichting aan van een nieuwe faciliteit, een soort nieuw leenloket als het ware. Op dat loket konden banken geld lenen met de Amerikaanse staatsobligaties als onderpand. Niets nieuws, ware het niet dat de Fed zei: "wij waarderen dat onderpand tegen de nominale waarde." Dus wat de waarde ook is op de markt, het deed er niet toe. Leningen herfinancieren Als bank kon je bezittingen afgeven bij de Fed en een zak geld dat veel meer was dan de waarde van het ingeleverde papier, meenemen. Daarmee nam de Fed dé reden voor onrust weg en keerde de rust terug. Fast forward naar een jaar later. De New York Community Bank meldde een verlies in het laatste kwartaal van vorig jaar, voor een belangrijk deel doordat de bank voorzieningen moest treffen voor de verwachte verliezen op leningenportefeuille. Die verwachting ontstond doordat de prijzen van commercieel vastgoed onder druk staan, zie ook de grafiek. Een van de redenen waarom die prijzen onder druk staan, is dat de eigenaren van veel commercieel vastgoed in de VS dit jaar hun leningen moeten herfinancieren. Geen halszaak? Die leningen zijn vaak aflossingsvrij, wat inhoudt dat men aan het einde van de looptijd de hoofdsom in één keer moet terugbetalen. De waarde van de gebouwen is echter vaak gedaald, dus de kans is groot dat de waarde lager is dan de lening die erop rust. Ofwel dat zo’n gebouw, financieel gezien, onder water staat. Volgens sommige schattingen geldt voor 40% van commercieel vastgoed in de VS dat de waarde lager is dan de lening die er tegenover staat. Daar komt bij dat de oude leningen stammen uit de periode van zeer lage rentes. Herfinancieren is daarmee tegenwoordig in feite een synoniem voor fors hogere rentelasten. Niet zelden is de van toepassing zijnde rente verdubbeld. Als, mede door die hoge rente, herfinancieren niet lukt, leveren de eigenaren de sleutels van hun gebouwen in bij de lening verstrekker. En dat is in de VS vaak een regionale bank. Normaliter zou een hogere rente geen halszaak zijn, zeker als die hoger is door de hoge inflatie. Veel meer leegstand We hebben het namelijk over vastgoed. Een van de meest aantrekkelijke kenmerken daarvan is dat de huren meestijgen met de inflatie. Alleen gaat dat in de VS in 2024 nauwelijks op. De hoge inflatie zien de eigenaren van kantoorgebouwen dus wel aan de kostenkant (hogere rente), maar veel minder aan de inkomstenkant! De reden daarvoor is – en daarmee komen we tot waarom deze crisis een wezenlijk andere is dan de crisis bij de regionale banken een jaar geleden – dat er veel leegstand is. Heel veel leegstand. Huren verhogen lukt dan vaak niet; potentiële huurders hebben het immers voor het uitkiezen. De reden daarvoor is een structurele: thuiswerken. Meer thuiswerken betekent minder vraag naar kantoorruimte. Volgens schattingen zorgt die trend ervoor dat er tot wel 20% minder kantoorruimte nodig zal zijn. Extra investeringen Dat is merkbaar in de VS; leegstand van kantoorruimtes in de VS was in de jaren 70 voor het laatst zo hoog als nu. In Europa is er overigens aanmerkelijk minder leegstand. De eigenaren van kantoorruimtes in de VS hebben dus vaak een probleem: hun kosten lopen door (omdat de aankoop gefinancierd is), maar inkomsten drogen op. Dat maakt het doorgaan met het verhuurbusiness niet aantrekkelijker op en daar komt nog bij dat ze vaak zelfs extra kosten moeten maken, namelijk investeren in het verduurzamen en vergroenen van gebouwen, hetzij door de wetgeving hetzij doordat de potentiële huurder dat eist. Door al die zaken wordt het probleem van de eigenaar van een kantoorgebouw in de VS vrij snel een probleem van de geldverstrekker, een regionale bank. Als het probleem van de New York Community Bank en mogelijkerwijs andere regionale banken louter een de rentes zijn gestegen-probleem zou zijn, dan zou het logisch zijn te redeneren dat de Fed weer de helpende hand kan bieden door de rente te verlagen. Roze bril En aangezien renteverlagingen een kwestie van tijd zijn, zou de conclusie gerechtvaardigd zijn dat het potentiële probleem niet echt acuut is. Maar – en dat is mijn punt – het is níet louter het renteprobleem. Naast structurele factoren zoals thuiswerken en verduurzamen van gebouwen, zijn veel regionale banken zelf schuld aan (potentiële) problemen. Zo’n tien jaar geleden hadden ze namelijk een wel erg roze bril op bij het verstrekken van die leningen. Zij schatten de huuropbrengsten vaak onrealistisch hoog is, waardoor ze een hogere lening konden vertrekken. Een onverantwoord en onterecht hoge lening, kan anno 2024 blijken. Dit alles betekent dat de eerste reactie, namelijk dat de Fed wel zal wel helpen, die creëert altijd wel een vangnet, een te makkelijke is. Vorig jaar ging het om een liquiditeitsprobleem. Niet zo makkelijk De staatsobligaties waren op dat moment minder waard zdan de verplichtingen. Een liquiditeitsprobleem oplossen is relatief makkelijk, wat de Fed ook deed vorig jaar door staatsobligaties tegen nominale waarde te accepteren (obligaties worden aan het einde van de looptijd altijd afgelost, de hoofdsom wordt terugbetaald). De bank kon dat echter doen omdat staatsobligaties een nominale waarde hebben. Commercieel vastgoed heeft dat niet, de waarde van een kantoorgebouw kan na een forse daling nog eens behoorlijk onderuit gaan, bijvoorbeeld als het gebouw niet op een gewilde locatie staat en/of veel achterstallig onderhoud heeft. Dat maakt het niet onmogelijk iets te doen aan een eventueel groter probleem, bij meer regionale banken, maar wel minder makkelijk dan bij een crisis zoals vorig jaar. Dus Yellen en Powell hebben gelijk, het probleem is beheersbaar. Ik zou er alleen aan willen toevoegen: niet zo makkelijk beheersbaar als het probleem bij de regionale banken in 2023. Edin Mujagic is econoom en fondsbeheerder bij beleggingsfonds Hoofbosch. Hij heeft verschillende boeken op zijn naam staan, waaronder "Geldmoord: hoe de centrale banken ons geld vernietigen" en "Boeiend en geboeid: een monetaire geschiedenis van Nederland sinds 1814/1816". Hij studeerde monetaire economie aan de Universiteit van Tilburg. Hij schrijft op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 14 okt U zoekt een succesvolle en breed gespreide private equitybelegging? De Franse private equityspeler Altaroc wil de Benelux veroveren door de beste private equityfondsen ook toegankelijk te maken voor particulieren. Private equity was tot nu toe voorbehouden aan institutionele beleggers en rijke families. Aan de Vlaming Thibault Delbarge de taak om deze missie tot een succes te maken.
Assetallocatie 14 okt Opinie: Actief beheer kost pensioenfondsen klauwen met geld Financieel expert Richard Ennis ziet bij pensioenfondsen veel geld verloren gaan doordat ze in zee gaan met actief beheerde fondsen die niet alleen duur zijn maar ook matig renderen.
Assetallocatie 09 okt Monetaire keuzes bepalen koopgedrag beleggers Noussair Aatil van State Street Global Advisors neemt de duidelijke beleggingskeuzes van Europese beleggers in september met u door. Amerikaanse aandelen, Chinese aandelen, defensieve aandelen en kortlopende kwaliteitsobligaties waren favoriet. Wat werd verkocht?
Assetallocatie 07 okt "Beleggers hebben liever Griekse dan Franse schuld" Volgens Renco van Schie van Valuedge zijn de vooruitzichten van Europese obligaties beter dan die van Europese aandelen. Hij houdt er verder rekening mee dat de euro en dollar binnen afzienbare tijd weer evenveel waard zijn. Lees zijn analyse.
Assetallocatie 01 okt Beleggers wacht een hobbelig Q4 Verdere monetaire en overheidssteun zal economische tegenwind in de economie kunnen opvangen. Amerikaanse midcaps en staatsobligaties van opkomende markten bieden mooie kansen. Maar pas op, het laatste kwartaal van 2024 belooft volgens Henk-Jan Rikkerink van Fidelity International ook volatiel te worden.
Assetallocatie 26 sep Met normalisering yield curve is recessiegevaar geenszins geweken Nu de rentecurve niet langer omgekeerd is, is een naderende recessie van de baan, zou je zeggen. Econoom Christopher Jeffery van vermogensbeheerder LGIM staat er anders in. Volgens hem maakt de recente normalisering van de rentecurve de recessiekans eerder groter.