Ruben Munsterman is vier dagen in de week contentmanager van IEXProfs. Daarnaast werkt hij nog één dag in de week bij Follow the Money.

Geef de belegger maar Amsterdam

Een vast rendement van 6% tot 8% rendement per jaar. Jazeker, we hebben het over Amsterdamse stenen.

Een waardevaste belegging met een stabiele inkomstenstroom. Waar vindt men dat nog? Banken zitten niet te wachten op uw centen. Een spaarrekening levert in sommige gevallen nog geen procent rente op. Hetzelfde geldt voor veilige staatsobligaties. 

Geen wonder dat rijke particulieren weer terug keren naar een van de oudste manieren van beleggen: het verhuren van panden. Het kopen van direct vastgoed was na de kredietcrisis een tijdje uit de gratie geraakt. En eigenlijk is dat vreemd, vindt Jorrit Stracke van makelaarskantoor Remax Amsterdam. De huren van woningen op A-locaties zijn namelijk nooit gedaald en de leegstand bleef ook miniem. 

Economie is deels ook sentiment en nu de blues over de Nederlandse huizenmarkt grotendeels is weggezakt, durven vermogenden het weer aan om panden te kopen als belegging. Stracke is als partner van Remax Amsterdam van origine een verhuurmakelaar, maar treedt het laatste jaar steeds vaker op als vastgoedaviseur. “We merken dat er een groeiende behoefte is bij particulieren om een pand te kopen als belegging.”

Meer zult gij betalen
Een reden tot optimisme voor verhuurders is de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Sinds 1 juli 2013 mogen verhuurders een extra huurverhoging berekenen aan huurders van zelfstandige woonruimte met een middeninkomen of hoger inkomen. Dat heeft ervoor gezorgd dat in Nederland zowel in 2014 als in 2013 de gemiddelde huren boven de 4% zijn gestegen, zo blijkt uit gegevens van vastgoedadviseur CBRE.

Ook de recente aankondiging om de WOZ-waarde te laten meetellen bij het bepalen van de maximale huur zal huurders naar verwachting richting de vrije sector bewegen.

Wie de stijgende huurprijzen als een kans ziet, moet er snel bij zijn. Stracke zegt dat alles onder twee ton in Amsterdam op het moment de deur uitvliegt. De afgelopen drie maanden heeft hij namens particuliere beleggers op zes huizen een bod gedaan op de vraagprijs waarvan er maar twee zijn geslaagd. De rest werd ruim overboden.

1400 euro per maand
Wat leveren Amsterdanse panden ongeveer op? “De meeste particluieren kopen voor rond de twee ton een pand. Daar kun je in Amsterdam ongeveer 1400 euro per maand voor vragen. Dus dan spreken we van een rendement van tussen de 6% en 8% per jaar. Dat is bijna altijd wel mogelijk.”

De verhuurmakelaar annex vastgoedadviseur inventariseert drie dingen: de aanfschafprijs van een pand, de eventuele verbouwingkosten en de uiteindelijke huuropbrengst. “Wanneer je als particulier besluit om een pand aan te kopen als belegging, is de drijfveer in eerste instantie de huuropbrengsten,"aldus Stracke. "Een eventuele waardestijging van het pand is natuurlijk mooi meegenomen, maar een vaste inkomstenstroom uit huur is voor de belegger doorgaans toch hetgeen wat hem motiveert.” Een bijkomend voordeel is dat verhuuropbrengsten in box 3 vallen, waardoor je maar 1,2% belasting betaalt.

Topdrukte
Stracke vindt het opmerkelijk dat zowel grote beleggers als vermogende individuen nu pas weer durven te denken aan het kopen van vastgoed in Amsterdam. “In de Amsterdamse woningmarkt is eigenlijk nooit echt leegstand geweest en zijn de huurprijzen ook niet gezakt, zelfs niet tijdens de crisis. Bovendien loopt een huurcontract negen van de tien keer gewoon door, al zit het op dat moment even tegen met de huizenmarkt. Nu is het topdrukte doordat de woningen zeer waarschijnlijk hun laagste punt hebben bereikt en de rentes historisch laag zijn.”

Behalve een stabiel rendement, zit er volgens de ondernemer ook een psychologisch voordeel aan het verhuren van een pand. “Laatst hielp ik een dame die eerst bij een vermogensbeheerder zat maar opdracht had gegeven om al haar aandelen te verkopen. Ze had geen gevoel bij deze beleggingen, ze wilde investeren in iets tastbaars. Daarom kwam ze bij mij met de wens om een pand te kopen. Ik snap dat gevoel wel. Bij een pand kun je af en toe langsrijden om te kijken hoe het er bij staat, je kan het aanraken. Mensen vinden het gewoon leuk om een eigen pand te bezitten.” 

Jong gezin
De ideale verhuursituatie voor een eigenaar is een mooi appartement in of rondom het centrum van Amsterdam met twee goede slaapkamers, aldus Stracke. “Dan bereik je meestal een jong gezinnetje of twee collega’s, dat is de perfecte doelgroep. Zij leveren weinig overlast, een natuurlijke doorstroom en weinig tot geen leegstand.”

Het verhuren aan studenten levert waarschijnlijk wel het meeste op. “Sommige beleggers proppen zoveel mogelijk studenten in een huis. In iedere bezemkast een ander persoon. Dat is vaak helemaal niet toegestaan. En als je binnen de kaders van de wet toch besluit om het aan studenten te verhuren, moet je er rekening mee houden dat je meer tijd en onderhoud kwijt bent dan bij andere doelgroepen.”

Boete
Hoe belangrijk het is om rekening te houden met de kaders van de wet, is wel gebleken uit de inmiddels beruchte zaak op de Van Bossestraat in de Staatsliedenbuurt in Amsterdam. Hier vertimmerde een belegger zeven panden tot studentenwoningen met maar liefst 140 kamers. Deze illegale verhuur bezorgde de bewuste bellegger een boete van 288.000 euro.

Stracke ziet Amsterdam steeds groter worden. Waar eerst alleen plekken zoals de Jordaan als centraal en gezellig werden beschouwd, groeien nu ook buurten in Oost, Noord en West uit tot hot shots. “Het centrum wordt eigenlijk gewoon groter, zoals dat ook in Londen het geval is.” De urbanisatie maakt Amsterdamse panden volgens de makelaar niet alleen een goede belegging maar ook een leuke. “Ik ben zelf liever bezig met het bekijken en opknappen van Amsterdamse panden dan dat ik aandelenkoersen op een scherm volg. En met mij velen anderen, denk ik.”

Hij verklapt tot slot: “Ik heb zelf ook met drie companen een pand van 300 vierkante meter gekocht in het centrum. Dat object is sinds aankoop – bijna vier maanden geleden – al aanzienlijk in waarde gestegen. Maandag krijgen we de sleutel. We gaan er zes luxe appartementen in bouwen voor de verkoop.”

Ruben Munsterman is redacteur bij IEXProfs. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van Rubens actuele beleggingen.

Alternatieve beleggingen