Vastgoedconsensus: Inflatie is een tweesnijdend zwaard Assetmanagers weten zich slecht raad met beursgenoteerd vastgoed. Het is een inflatiehedge maar hogere rentes pakken minder goed uit. Bovendien valt er veel te kiezen. Franklin Templeton zet in op woningen en bedrijfspanden. 13 december 2021 08:00 • Door Eelco Ubbels De onzekerheid over de inflatie is de laatste maanden flink toegenomen, onder meer door de sterke stijging van de energieprijzen en de mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod kan de vraag niet bijbenen. Belegger kunnen zich op verschillende manieren indekken tegen inflatie. Zo bieden beleggingen in vastgoed tot zekere hoogte een hedge tegen inflatie. Veel huren en inkomsten zijn immers gekoppeld aan de inflatie, waardoor inkomsten in de pas lopen met hogere prijzen. Aan de andere kant is een stijgende rente, die het gevolg is van inflatie, van negatieve invloed, doordat vastgoedbedrijven financieren met vreemd vermogen. Een oplopende reële rente als gevolg van een sterke economie treft de vastgoedsector meestal harder dan andere sectoren. Stijging negatieve adviezen De vastgoedsector presteert dit jaar met een plus van 32% beter dan de 24% van de wereld-aandelenindex. Voor 32 van de 61 geraadpleegde assetmanagers zijn de huidige omstandigheden en vooruitzichten niettemin reden om een neutrale weging voor vastgoed aan te houden. Zo’n 19% geeft een positief advies, maar het aantal negatieve adviezen steeg in november van 10% naar 17%. Wel laag gewaardeerd De meeste assetmanagers die een neutraal standpunt innemen, stellen dat de sterke economische groei positief is voor vastgoed en dat de geleidelijke terugkeer naar een meer normale manier van werken het risico vermindert. Het voordeel van inflatiebescherming wordt veel genoemd, maar ook de gevoeligheid voor rentestijging is een punt voor de asset managers. Waarderingen worden in het algemeen als positief gezien. De meeste assetmanagers merken hierbij op dat de verschillen tussen de sub-segmenten wel groot zijn. Vastgoed is inderdaad divers: van woningen, winkels, kantoren tot industrieel vastgoed, datacenters, communicatietorens en opslagplaatsverhuur aan consumenten. Zes maanden geleden was de vastgoedconsensus ook neutraal, daarna is de kijk op vastgoed wel iets veranderd. Het voordeel van de lage rentes is naar de achtergrond geschoven. Nu komt ook de mogelijkheid van een reële rentestijging naar voren. Daarnaast is er meer aandacht voor de bescherming tegen inflatie. Buitenbeentje Neuberger Berman Van de Top 15 van asset managers is Neuberger Berman de enige die overwogen is in vastgoed. Want? "De inflatiegevoeligheid is aantrekkelijk, economische heropening scheelt grote kopzorgen voor deze sector, en wij geloven dat de post-pandemische groeidynamiek ondersteuning zal blijven bieden voor sectoren zoals data centers, warenhuizen, industrieel vastgoed en residentieel vastgoed”. Hogere m2-prijzen Alpha Research sprak met Gene Podkaminer (zie foto), hoofd research van Franklin Templeton Investment Solutions, de laatste winnaar van de Asset Allocation Awards. Ook deze Amerikaanse asset manager neemt een neutraal standpunt in over vastgoed, maar ziet het voordeel van inflatiebescherming. “Historisch gezien is onroerend goed een gedeeltelijke afdekking gebleken tegen inflatie. Dit kenmerk zou beleggingen moeten blijven aantrekken, aangezien we de komende kwartalen te kampen hebben met een potentieel hogere inflatie." Franklin Templeton ziet daarnaast de prijzen per vierkant meter stijgen, zowel in nominale als reële termen. “De waarderingen als geheel lijken echter aantrekkelijker in vergelijking met andere risicovolle activa”. De ene steen is de andere niet Kijkend naar de subsectoren geeft Franklin Templeton de meeste kansen aan gezinswoningen en bedrijfsruimten. “Ondanks de hoge relatieve waarderingen zijn deze sectoren fundamenteel het aantrekkelijkst. Gezinswoningen lieten de laagste leegstand ooit optekenen en zouden moeten blijven profiteren van chronische onderontwikkeling sinds de financiële crisis van 2008-2009. Voor bedrijfsruimten zijn de vooruitzichten voor industriële groei in combinatie met krappe leegstand eveneens positief." Voor beide sectoren geldt dat de recente stijging van de bouwkosten waarschijnlijk zal resulteren in minder aanbod op kortere termijn, wat de waarderingen kan blijven ondersteunen, zo verwacht Franklin Templeton. Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. Op IEXProfs presenteert hij regelmatig zijn visie op assetallocatiekwesties, gebaseerd op de database van Alpha Research, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeheerders worden verzameld. Deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Twitter: @eelcoubbels. Deel via:
Assetallocatie 22 apr Janus Henderson kiest voor cyclisch Europa Janus Henderson Investors kiest voor smallcaps en Europese aandelen. Volgens de Brits-Amerikaanse vermogensbeheerder houden beleggers te weinig rekening met een groeivertraging in de VS veroorzaakt door een langer hoog blijvende rente.
Opinie 18 apr Yes! Wereldwijde groei versnelt In 2023 presteerde de Amerikaanse economie beter dan de meeste andere regio's in de wereld. Ook in 2024 gaat het de VS voor de wind, waarbij Grace Peters van J.P. Morgan Private Bank verwacht dat de economische groei in de rest van de wereld nu ook in een hogere versnelling gaat.
Assetallocatie 18 apr Van Lanschot Kempen koopt niet langer Japanse aandelen Van Lanschot Kempen is afgestapt van zijn overwogen-positie in Japanse aandelen. De bedrijfswinsten ontwikkelen zich nog steeds goed, maar de waarderingen beginnen flink op te lopen.
Assetallocatie 17 apr Cashberg langs de lijn gaat nergens naartoe Gerben Lagerwaard van State Street Global Advisors gelooft er niets van dat de gigantische hoeveelheid geld die nu in geldmarktfondsen is geparkeerd binnen afzienbare tijd naar de aandelenmarkt wordt gealloceerd.
Assetallocatie 16 apr "Impact aanval van Iran op financiële markten is beperkt" "De directe actie van Iran tegen Israël dit weekend heeft geleid tot de vrees voor verdere escalatie, maar bij afwezigheid van een volledige crisis in de regio - wat niet ons basisscenario is - denken we dat de impact op de financiële markten beperkt zal blijven." Dat schrijft Greg Hirt van Allianz Global Investors.
Assetallocatie 16 apr Amundi positiever over komende 10 jaar, negatiever over 25 jaar Amundi AM is sceptischer geworden over snelle maatregelen tegen het opwarmen van de aarde. De eerste 10 jaar is dat nog gunstig voor beleggers. Daarna wordt de rekening betaald.