Evergrande is de op één na grootste vastgoedontwikkelaar van China en torst een enorme schuldenberg van meer dan 300 miljard dollar met zich mee. Afgelopen donderdag bleek Evergrande niet in staat om de rente te betalen.
Nu dreigt een default, en nog erger, Evergrande kan de opgeblazen Chinese vastgoedmarkt meeslepen in zijn val. Moeten beleggers zich zorgen maken over een herhaling van een grote vastgoedcrisis, maar dan nu Made in China?
Geen spillover
PGIM Fixed Income ziet in de situatie rondom Evergrande nieuw bewijs dat China verschuift van een vorm van marktkapitalisme naar een meer staats geleid kapitalisme. Het meest waarschijnlijke scenario is volgens de vermogensbeheerder een soft default, waarbij de provinciale overheid het bedrijf overneemt en de verkoop van onderdelen en de schuldsanering in goede banen leidt.
PGIM verwacht op dit moment geen significante spillover naar de Chinese bankensector of grondstoffenmarkt. “Hoewel de liquiditeitssituatie van Evergrande al jaren jaren zwak was, struikelde het uiteindelijk over de implementatie van het Three Red Lines-beleid van de PBoC, dat de totale schuldengroei van ontwikkelaars beperkt op basis van bepaalde triggers."
"Banken kregen ook te horen dat ze de totale blootstelling naar vastgoedleningen niet moesten verhogen, wat het vermogen van Evergrande om een groot deel van zijn kortlopende schulden te herfinancieren beperkte."
Wake up-call
Volgens Amundi vormt Evergrande geen systeemrisico, maar is het wel een wake-up call voor beleggers in een vastgoedwereld met zeer hoge schuldniveaus, waar waarderingen een kookpunt hebben bereikt. Voor Amundi is de afkoelende huizenmarkt in China reden om de economische groeiprognoses voor dit en volgend jaar naar beneden bij te stellen.
“De bedrijvigheid in de sector koelt snel af en zonder beleidswijzigingen zal de liquiditeitsdruk hoog blijven.”
Amundi verwacht dat beleggers de situatie nauwlettend in de gaten houden, met name de segmenten die kunnen worden getroffen door overloopeffecten, zoals high yield-obligaties uit opkomende markten en Aziatische obligaties in het bijzonder.
Pijnlijke aanpassing
Hoofdeconoom Gilles Moëc van AXA Group trekt een parallel met de vastgoedbubbel in Spanje en Ierland zo’n tien jaar geleden. Door de financiële crisis barstte die specifieke zeepbel, waardoor de overmatig blootgestelde Spaanse en Ierse banksector in een moeilijke situatie terechtkwamen.
“Deze landen hebben een uiterst pijnlijke aanpassing moeten doormaken onder toezicht van de EU en de ECB.”
Moëc stelt dat, in tegenstelling tot de perifere landen van de eurozone, de Chinese centrale bank volledig flexibel is. “De internationale investeringspositie is positief en de kapitaalrekening niet volledig geliberaliseerd. Dit stelt China in staat om de timing en het tempo van zijn vastgoedrevisie te kiezen. Een dergelijke opschoning is echter een voorwaarde voor de verdere modernisering van het macrobeheer."
Sociale onrust dreigt
Jack Janasiewicz en Garrett Melson, beiden portfoliostrateeg bij Natixis Investment Managers Solutions, wijzen op de sociale onrust die de problemen van Evergrande veroorzaakt. Evergrande werkt samen met 8000 partners, zo’n 70.000 mensen beleggen in trust loans van het bedrijf, en maar liefst twee miljoen mensen wachten op de realisatie van hun huis door Evergrande.
“Een regelrecht faillissement van Evergrande zou leiden tot wijdverbreide sociale onrust,” schrijven de Natixis-strategen. “Hier ligt het probleem: niet in het financiële, maar in het sociale systeem. Juist sociale onrust is het aspect dat de Chinese Communistische Partij het meeste vreest, omdat deze zou kunnen leiden tot de omverwerping van de Chinese Communistische Partij.”
Gecontroleerde leegloop van bubbel
Sheldon Chan, Portfolio Manager, Asia Credit Bond Strategy, bij T. Rowe Price denkt niet dat het in gebreke blijven van Evergrande systeemrisico's op de Chinese obligatiemarkten zal veroorzaken. Hij verwacht dat China de schuldenbubbel gecontroleerd zal laten leeglopen en dat de huidige turbulentie de financiële stabiliteit in China niet op de proef zal stellen.
"Hoewel Evergrande een van de grotere projectontwikkelaars is, vertegenwoordigt het slechts een klein deel van de totale omzet in een gefragmenteerde Chinese vastgoedsector."
Chan verwacht daarom dat de gevolgen voor het banksysteem beheersbaar zullen zijn, en dat de overheid zich zal richten op de sociale gevolgen van niet-afgebouwde woningen, en daarna op de leveranciers in de vastgoedketen die blootgesteld zijn aan de schulden van Evergrande.
Beleidsmakers zullen zich tevens bewust zijn van de mogelijke sociale en economische gevolgen. Volgens Chan is het ook ook goed om te onthouden dat uitvoering van overheidsbeleid in de vastgoedsector historisch gezien in cycli verloopt, te beginnen met maatregelen die in eerste instantie tot negatieve marktreacties en een aantasting van het vertrouwen leiden, gevolgd door inspanningen om het sentiment te stabiliseren.