Koersen vastgoedfondsen en banken bewegen hand in hand

Er is een grote correlatie tussen vastgoedfondsen en bankaandelen. Vooral in tijden van crises kunnen vastgoedbegeleggingsfondsen (Real Estate Investment Trusts) gebruikt worden als richtingaanwijzer voor banken. Dat blijkt uit een studie van de Bank for International Settlements (BIS).

BIS onderzocht de relatie tussen bankaandelen en REIT’s gedurende de laatste twee decennia. Wat blijkt, is dat vooral tijdens de kredietcrisis en coronacrisis de correlatie enorm was.

Volgens de onderzoekers Elod Takáts en Emanuel Kohlscheen liep de prijsontwikkeling van vastgoedfondsen daarbij ongeveer een maand voor op die van bankaandelen.

Banken stresstest

Voor de BIS is die informatie belangrijk, omdat ze kan worden meegenomen in stresstests en andere vormen van banktoezicht. Beleggers kunnen er hun voordeel mee doen, doordat het iets zegt over de toekomstige richting van aandelen van de financiële sector.

Dat er een relatie bestaat tussen bankaandelen en REIT's was Takáts en Kohlscheen op voorhand duidelijk. Bouw- en vastgoedfinanciering zijn een van de belangrijkste takken van sport voor bijna elke bank.

Als de waarde van vastgoedinvesteringen omlaag gaat, kan dat ook de afbetaling van leningen in gevaar brengen. Slecht nieuws dus voor banken. De kans is bovendien groot dat er minder nieuwe kredieten zullen worden vergeven, waardoor de omzet daalt.

Voor de helft verklaarbaar

Wat de onderzoekers vooral interesseerde was wanneer de correlatie het grootst is. Zoals gezegd, was dat vooral het geval gedurende diepe (vrij plotselinge) crises. Dat komt volgens hen mede door het feit dat vastgoedleningen vaak een lange looptijd hebben.

Het hogere kredietrisico vertaalt zich daardoor slechts langzaam in een hogere vergoeding (rente). Tijdens de kredietcrisis en de coronacrisis zou volgens Takáts en Kohlscheen zelfs de helft van de koersdaling van banken te verklaren zijn door koersdalingen van REIT’s.

Herstel door vaccinnieuws

Bekende REIT’s in Europa zijn onder andere URW en Gecina in Frankrijk, British Land in het VK en Vonovia in Duitsland. REIT’s zijn er in alle vormen en maten. Sommige investeren in winkels, andere in kantoren of logistieke gebouwen. Nog weer andere concentreren zich op woningen, hotels of bouwland. Wat ze allemaal gemeen hebben, is dat ze erg kapitaalintensief zijn en zwaar leunen op leningen.

Dit jaar was tot nu toe inderdaad een heel zwaar jaar voor REIT's en banken. Uitzondering waren REIT's, die investeren in woningen en logistiek. Het ergst eraan toe waren de winkel-, kantoor- en hotelfondsen.

Met de bekendmaking van een effectief vaccin tegen het coronavirus stegen vastgoedfondsen de laatste dagen explosief. Net als bankaandelen overigens.