Hogere rente leidt tot mentaliteitsverandering vastgoedbeleggers Hogere rentes jagen de financieringskosten van vastgoed omhoog. Dat maakt vastgoedbelegger M&G Real Estate voorzichtig maar zeker niet negatief. "Hoge stabiele inkomsten zijn nu wel even belangrijker dan mogelijke waardegroei." 10 januari 2024 11:00 • Door IEXProfs Redactie Vastgoedbeleggers wereldwijd zullen zich veel meer moeten richten op het genereren van hoge inkomsten om de stijgende financieringskosten te kunnen betalen. Dat schrijft de Britse vastgoedbeheerder M&G in z'n jaarlijkse Global Real Estate Outlook. De tijd van aanhoudende lage rentes is immers voorbij. Wereldwijde vastgoedbeleggers kunnen volgens Jose Pellicer, hoofd beleggingsstrategie bij M&G Real Estate, niet langer leunen op yield compression en goedkope schuldfinanciering. "Er is een fundamenteel andere aanpak nodig.” Beleggers richten zich tot voor kort vooral op waardegroei, maar gezien de huidige hogere rentes is het genereren van inkomsten van groter belang geworden. Kansen zijn er nog te over. Pellicer: "Beleggen in woningen en industrieel vastgoed, waar de vraag nog altijd hoog is, kunnen aantrekkelijke rendementen opleveren door hoge inkomstengroei. Dat geldt ook voor vastgoedsegmenten die inflatie kunnen doorberekenen aan huurders, zoals supermarkten. Ook investeringen om bestaand vastgoed te verbeteren of het aankopen van minder populair maar goedkoop vastgoed kunnen aantrekkelijk zijn.” Nederlandse markt? “Ook in Nederland is de invloed van de hogere rentes op de rendementen zichtbaar. We zagen de grootste veranderingen in het kantoorsegment, waar de bezettingsgraad is afgenomen nu er meer thuis wordt gewerkt en door de onzekerheid over de kosten van ESG-maatregelen", zegt Laurien van Wieringen, hoofd vastgoedbeleggingen en vermogensbeheer bij M&G Real Estate Nederland. Ondanks nieuwe huurregels voor woningen, die tal van vastgoedbeleggers hebben aangezet de markt te verlaten of bezig zijn om dat te doen, ziet Van Wieringen nog altijd goede kansen voor beleggers in het woningsegment. Want? "De fundamentals blijven sterk. De recente afname van nieuwe vergunningsaanvragen brengen vraag en aanbod verder uit balans." Ofwel, zolang Nederland lijdt onder een ernstig woningtekort blijft de verhuur van woningen volgens haar een lucratieve business, met name in het betaalbare segment. Van Wieringen: "Verder houden we in Nederland de logistieke sector in de gaten. We vinden met name logistieke hotspots aantrekkelijk Ook zien we kansen op het genereren van toegevoegde waarde op centrale locaties in Nederland.” Impact op projectontwikkelars Weer terug naar de algemene markt. Hoewel de financieringskosten enorm zijn gestegen, heeft dit volgens M&G vooralsnog tot weinig onrust geleid. Wel verwacht M&G de komende jaren gedwongen verkopen te zien, aangezien 30% tot 40% van alle commerciële vastgoedleningen in het VK en Europa voor het eind van 2025 opnieuw moet worden afgesloten tegen aanzienlijk hogere rentes. Op het Europese vasteland hebben de stijgende bouwkosten en dure financiering impact op Europese projectontwikkelaars. In veel markten zijn de aanvragen voor bouwvergunningen voor het bouwen van woningen afgenomen. M&G: "Het lijkt erop dat de komende jaren het aantal opgeleverde projecten een stuk lager zal liggen dan de vraag naar woningen. Dit zal leiden tot een grotere vraag naar huizen in de particuliere huursector, studentenhuisvesting en seniorenwoningen." Grote verschillen in kantoormarkt Binnen de kantoormarkt worden de verschillen steeds groter. Zo werken in de VS maar liefst 50% minder mensen op kantoor dan voor de pandemie. In Europa en Azië is dat 25%. Logisch dat de Amerikaanse kantoormarkt zwaarder onder druk staat en veel meer leegstand kent. Het verschil in aantrekkelijkheid tussen kantoren in stadscentra versus kantoren buiten de stad is ook verder toegenomen. Kantoren op goede locaties blijven in trek, zeker als ze voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen. Duurzaamheid in trek Dan worden aan vastgoed strengere duurzaamheids gesteld. In het Nederlandse klimaatakkoord is bijvoorbeeld afgesproken om in 2030 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van het jaar 1990. Veel zal van verduurzaamd vastgoed moeten komen. Volgens M&G is de logistieke sector cruciaal voor beleggers die de overgang naar net-zero willen bespoedigen en hun portefeuillerisico’s willen beheersen. "Distributiecentra stoten over het algemeen 60% tot 70% minder CO2 uit dan andere commerciële gebouwen en 20% tot 25% minder dan woningen." Volgens M&G richten huurders zich steeds meer op nieuwbouw met groene certificering, met bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak en opladers voor elektrische voertuigen naast de deur. De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. . Deel via:
Assetallocatie 22 apr Janus Henderson kiest voor cyclisch Europa Janus Henderson Investors kiest voor smallcaps en Europese aandelen. Volgens de Brits-Amerikaanse vermogensbeheerder houden beleggers te weinig rekening met een groeivertraging in de VS veroorzaakt door een langer hoog blijvende rente.
Opinie 18 apr Yes! Wereldwijde groei versnelt In 2023 presteerde de Amerikaanse economie beter dan de meeste andere regio's in de wereld. Ook in 2024 gaat het de VS voor de wind, waarbij Grace Peters van J.P. Morgan Private Bank verwacht dat de economische groei in de rest van de wereld nu ook in een hogere versnelling gaat.
Assetallocatie 18 apr Van Lanschot Kempen koopt niet langer Japanse aandelen Van Lanschot Kempen is afgestapt van zijn overwogen-positie in Japanse aandelen. De bedrijfswinsten ontwikkelen zich nog steeds goed, maar de waarderingen beginnen flink op te lopen.
Assetallocatie 17 apr Cashberg langs de lijn gaat nergens naartoe Gerben Lagerwaard van State Street Global Advisors gelooft er niets van dat de gigantische hoeveelheid geld die nu in geldmarktfondsen is geparkeerd binnen afzienbare tijd naar de aandelenmarkt wordt gealloceerd.
Assetallocatie 16 apr "Impact aanval van Iran op financiële markten is beperkt" "De directe actie van Iran tegen Israël dit weekend heeft geleid tot de vrees voor verdere escalatie, maar bij afwezigheid van een volledige crisis in de regio - wat niet ons basisscenario is - denken we dat de impact op de financiële markten beperkt zal blijven." Dat schrijft Greg Hirt van Allianz Global Investors.
Assetallocatie 16 apr Amundi positiever over komende 10 jaar, negatiever over 25 jaar Amundi AM is sceptischer geworden over snelle maatregelen tegen het opwarmen van de aarde. De eerste 10 jaar is dat nog gunstig voor beleggers. Daarna wordt de rekening betaald.