Hogere rente leidt tot mentaliteitsverandering vastgoedbeleggers

Vastgoedbeleggers wereldwijd zullen zich veel meer moeten richten op het genereren van hoge inkomsten om de stijgende financieringskosten te kunnen betalen. Dat schrijft de Britse vastgoedbeheerder M&G in z'n jaarlijkse Global Real Estate Outlook.

De tijd van aanhoudende lage rentes is immers voorbij. Wereldwijde vastgoedbeleggers kunnen volgens Jose Pellicer, hoofd beleggingsstrategie bij M&G Real Estate, niet langer leunen op yield compression en goedkope schuldfinanciering. "Er is een fundamenteel andere aanpak nodig.”

Beleggers richten zich tot voor kort vooral op waardegroei, maar gezien de huidige hogere rentes is het genereren van inkomsten van groter belang geworden. Kansen zijn er nog te over.  Pellicer: "Beleggen in woningen en industrieel vastgoed, waar de vraag nog altijd hoog is, kunnen aantrekkelijke rendementen opleveren door hoge inkomstengroei. Dat geldt ook voor vastgoedsegmenten die inflatie kunnen doorberekenen aan huurders, zoals supermarkten. Ook investeringen om bestaand vastgoed te verbeteren of het aankopen van minder populair maar goedkoop vastgoed kunnen aantrekkelijk zijn.”

Nederlandse markt?

“Ook in Nederland is de invloed van de hogere rentes op de rendementen zichtbaar. We zagen de grootste veranderingen in het kantoorsegment, waar de bezettingsgraad is afgenomen nu er meer thuis wordt gewerkt en door de onzekerheid over de kosten van ESG-maatregelen", zegt Laurien van Wieringen, hoofd vastgoedbeleggingen en vermogensbeheer bij M&G Real Estate Nederland.

Ondanks nieuwe huurregels voor woningen, die tal van vastgoedbeleggers hebben aangezet de markt te verlaten of bezig zijn om dat te doen, ziet Van Wieringen nog altijd goede kansen voor beleggers in het woningsegment. Want? "De fundamentals blijven sterk. De recente afname van nieuwe vergunningsaanvragen brengen vraag en aanbod verder uit balans." Ofwel, zolang Nederland lijdt onder een ernstig woningtekort blijft de verhuur van woningen volgens haar een lucratieve business, met name in het betaalbare segment.

Van Wieringen: "Verder houden we in Nederland de logistieke sector in de gaten. We vinden met name logistieke hotspots aantrekkelijk Ook zien we kansen op het genereren van toegevoegde waarde op centrale locaties in Nederland.”

Impact op projectontwikkelars

Weer terug naar de algemene markt. Hoewel de financieringskosten enorm zijn gestegen, heeft dit volgens M&G vooralsnog tot weinig onrust geleid. Wel verwacht M&G de komende jaren gedwongen verkopen te zien, aangezien 30% tot 40% van alle commerciële vastgoedleningen in het VK en Europa voor het eind van 2025 opnieuw moet worden afgesloten tegen aanzienlijk hogere rentes.

Op het Europese vasteland hebben de stijgende bouwkosten en dure financiering impact op Europese projectontwikkelaars. In veel markten zijn de aanvragen voor bouwvergunningen voor het bouwen van woningen afgenomen. M&G: "Het lijkt erop dat de komende jaren het aantal opgeleverde projecten een stuk lager zal liggen dan de vraag naar woningen. Dit zal leiden tot een grotere vraag naar huizen in de particuliere huursector, studentenhuisvesting en seniorenwoningen."

Grote verschillen in kantoormarkt

Binnen de kantoormarkt worden de verschillen steeds groter. Zo werken in de VS maar liefst 50% minder mensen op kantoor dan voor de pandemie. In Europa en Azië is dat 25%. Logisch dat de Amerikaanse kantoormarkt zwaarder onder druk staat en veel meer leegstand kent.

Het verschil in aantrekkelijkheid tussen kantoren in stadscentra versus kantoren buiten de stad is ook verder toegenomen. Kantoren op goede locaties blijven in trek, zeker als ze voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen.

Duurzaamheid in trek

Dan worden aan vastgoed strengere duurzaamheids gesteld. In het Nederlandse klimaatakkoord is bijvoorbeeld afgesproken om in 2030 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van het jaar 1990. Veel zal van verduurzaamd vastgoed moeten komen.

Volgens M&G is de logistieke sector cruciaal voor beleggers die de overgang naar net-zero willen bespoedigen en hun portefeuillerisico’s willen beheersen. "Distributiecentra stoten over het algemeen 60% tot 70% minder CO2 uit dan andere commerciële gebouwen en 20% tot 25% minder dan woningen."

Volgens M&G richten huurders zich steeds meer op nieuwbouw met groene certificering, met bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak en opladers voor elektrische voertuigen naast de deur.