Nieuws

Coronacrisis versterkt vastgoedtrends

Hoe zeilt de vastgoedmarkt door de coronacrisis? We vroegen het aan de drie portfoliomanagers van de vier vastgoedfondsen in de IEXFonds 40. Welke stenen hebben volgens hen de beste beleggingskansen?

"Overweging logistiek en residentieel vastgoed hebben fonds overeind gehouden"

Rogier Quirijns, portfoliomanager van Cohen & Steers European Real Estate Fund: "Direct na de uitbraak hebben we onze financiële modellen aangepast. Zo is er een recessie ingeprijsd. Met de fundamentele aanpassing zijn we twee weken bezig geweest. We hebben daarna wat retail op het Europese continent gekocht. De koersen waren te ver naar beneden doorgeschoten."

"We zijn langetermijnbeleggers, maar we grijpen ook kortere termijn kansen als die er zijn bij hogere volatiliteit in de markt. Doordat het fonds zwaar was onderwogen in retail en ook onderwogen was in kantoren is het relatief goed overeind gebleven. De grote overweging in logistiek en de positie in Duitse woningen hebben geholpen de verliezen beperkt te houden."

Rogier Quirijns

Retail hard geraakt

"De coronacrisis heeft de groei van e-commerce duidelijk versneld. Winkels van lage kwaliteit en in het middensegment hebben daar het meeste last van. Over retail in het Verenigd Koninkrijk zijn we extreem negatief. De huren zijn er veel te hoog. Daar kan de komende drie jaar wel 25%-50% vanaf. In de VS is er sprake van een overaanbod van winkels. Die mark moet nog verder worden opgeschoond. Azië heeft de beste kansen. Daar leven de mensen door de krappe woningen meer buiten, dus is er meer neiging om fysiek te winkelen. De vooruitzichten voor Europa liggen er tussenin. De huren van gemiddelde kwaliteit winkelcentra kunnen met een kwart omlaag."

"Voor supermarkten en doe-het-zelf zaken is corona natuurlijk heel prima geweest, maar dat kan na de crisis weer wegebben. Direct na opening hebben de winkelcentra goede zaken gedaan – althans beter dan verwacht – met een bestedingssgraad van 70%-80% vergeleken met voor de crisis. We moeten nog zien of dat de komende maanden zo blijft of dat er sprake is van een korte termijn relief rally omdat iedereen na de lockdown het huis weer uit wilt."

"De huren van gemiddelde kwaliteit winkelcentra kunnen met een kwart omlaag"

Goede kansen voor logistiek

"Over logistiek zijn en blijven we positief. De coronacrisis heeft de vraag ernaar alleen maar versterkt. Bedrijven maar ook overheden zullen meer voorraden aanhouden om beter voorbereid te zijn op een tweede coronagolf of een nieuwe pandemie. De acceleratie van E-commerce groei zal de vraag naar logistiek de komende twaalf tot 24 maanden verder stuwen. We verwachten daarom dat de huren en waarderingen van logistiek verder kunnen stijgen. Zeker is dat er overal in de wereld nog veel extra logistiek zal worden gebouwd."

Voorzichtig met kantoren

"We zijn voorzichtig met kantoren. We komen in een recessie terecht, dus dat is niet goed. De verwachting is ook dat er meer zal worden thuisgewerkt. De flexibiliteit van werk gaat toenemen. Hierdoor is er minder kantoorruimte nodig. Aan de andere kant zal het aantal vierkante meter per werknemer wel toenemen. Er komen meer vergaderruimtes, meer ruimte om te ontspannen. Dat is positief."

"Per saldo zijn de ontwikkelingen voor kantoren licht negatief. De grootste risico's zijn in de grootste steden met de grootste kantoren. We blijven ver van kantoren in The City, Hongkong en New York. Betere kansen zijn er in kleinere, goed bereikbare steden zoals Amsterdam en Stockholm."

Geen impact residentieel vastgoed

"Op residentieel vastgoed heeft de coronacrisis haast geen impact gehad. In een land als Duitsland bestaat er een groot tekort aan woningen en zijn er verschillende fiscale stimuli in plaats om het verlies van inkomen op te vangen. Daar moet meer gebouwd worden, net als in Nederland overigens. Overheden moeten stimuleren waar een tekort is. Zo krijg je de gewenste economische groei en inflatie."

"De huizenmarkt in de VS is veel cyclischer dan de Europese. Bij een recessie komt er druk op de huren en ontstaat er leegstand. China gaat redelijk, maar daar wordt de beursgenoteerde woningmarkt meer beheerst door ontwikkelaars dan door verhuurders. Dat zorgt wederom voor grotere operationele risico's."

"De huizenmarkt in de VS is veel cyclischer dan de Europese"

Sterke niches

"Dan zijn er nog alternatieve sectoren, zoals health care, senior housing, self storage en data centers. Die kunnen alle van de coronacrisis profiteren. Er zal meer geld gaan naar health care en bejaardentehuizen. De vraag naar self storage neemt verder toe. Dat geldt ook voor datacenters."

Vooruitzichten

"De vooruitzichten van het fonds blijven goed – zeker in vergelijking met obligaties. Een goede mix van vastgoedbeleggingen in defensieve groeisectoren kan een mooi dividendrendement en waardegroei opleveren. Daarnaast zullen we kortetermijnkansen als gevolg van hogere markt volatiliteit grijpen. Maar alleen als het kwaliteitsbedrijven betreft met een ijzersterke balans, die veel te laag worden gewaardeerd. We kopen geen Wereldhave of zo voor onze retailexposure. Dat blijft een te hoog risico voor ons."

"Panieksituaties bieden altijd de beste kansen"

Voor Guy Barnard, portfoliomanager van Janus Henderson Global Property Equities en Janus Henderson Pan European Property Equities, betekent de coronacrisis geen breuk met het beleggingsbeleid. Er zal onverminderd worden ingezet op het kopen van sterk gefinancierd vastgoed in segmenten die weten te profiteren van bestaande economische ontwikkelingen. Nu meer dan ooit.

"De coronapandemie heeft veel trends versneld. Het was benzine op het vuur. Het tempo waarmee E-commerce de retailmarkt veroverd is geaccelereerd. Dat is slecht nieuws voor eigenaren van winkelcentra, die hun huren moeten verlagen. Bestaande contracten die veelal langlopend zijn, zullen moeten worden ontbonden. Nieuwe huurniveaus zullen waarschijnlijk zijn gebaseerd op behaalde omzet. Hierdoor komen de belangen van huurder en verhuurder meer op een lijn. Maar duidelijk is dat we hier te maken hebben met een vastgoedsegment dat verliest. Wij hadden amper tot geen exposure naar retail en zijn ook niet van plan zwaar afgestrafte REIT's te kopen. Ik heb er weinig vertrouwen in dat deze er weer bovenop komen."

Guy Barnard van JHI

Vastgoedwinnaars

"Nee, wij kopen liever structurele vastgoedwinnaars. Dan moet worden gedacht aan verhuurders van residentiële appartementen in Duitsland en in de VS. Die huur wordt gewoon doorbetaald. Deze markt heeft weinig last van recessies, zo wijst de geschiedenis uit. Onze fondsen hebben verder veel exposure naar logistiek, dat sterk profiteert van de groei van E-commerce. In deze markt verwacht ik dat de huren gewoon zullen door stijgen. Ook vastgoedniches als telefoonmasten en datacenters liggen er goed bij. De verwachting is dat thuiswerken en werken in de cloud verder zal groeien."

"In de markt van logistiek verwacht ik dat de huren gewoon zullen door stijgen"

"Ingewikkelder ligt de kantorenmarkt erbij. Is de coronacrisis een kans of gevaar? Wij verwachten dat de rendementsverschillen tussen oude kantoren en moderne duurzame kantoren, ingericht voor de flexibele werknemer, verder zullen oplopen. De kantorenmarkt biedt wel degelijk kansen, maar selectie is belangrijker dan ooit."

"Het positieve aan panieksituaties, is dat ze altijd de beste kansen bieden. Wij zijn enthousiast dat we nu kwaliteitsvastgoed kunnen kopen tegen prijzen die niet overeenkomen met de cashflow die zij in de toekomst zullen generen. Als actief manager proberen we de best mogelijke kansen te grijpen en probleemvastgoed te vermijden."

Dividend op peil

"Toen de pandemie uitbrak, hebben we direct ons Japanse hotelvastgoed en Amerikaanse winkelcentra verkocht. Year-to-date is de benchmark, met 20% gedaald. Onze fondsen hebben de schade beperkt gehouden tot minder dan min 10%. De verwachte dividendinkomsten zijn beter overeind gebleven. Maar liefst 95% van de fondsen in de portefeuille houdt het dividend op peil. In een wereld met ultra lage rentes is dat positief."

"Nee, ik kan niet zeggen dat onze vastgoedfondsen safe havens zijn, want ook wij hebben last van volatiele koersontwikkelingen, maar de cash flow-ontwikkeling van de posities in de portefeuille is stabiel en verhoudt zich geenszins met de huidige stand van de koersen."

"Probleemsectoren nog meer in de problemen"

Ook John Creswell, executive managing director van Duff & Phelps Investment Management in de VS, sinds juni 2019 manager van het Nordea Global Real Estate Fund, richt zich vooral op vastgoedsectoren die ondanks of juist dankzij de coronapandemie nog wel blijven groeien. Hij houdt zich verre van retail en vastgoedsegmenten die nog lange tijd last zullen houden van de 1,5 meter-economie, zoals vakantieresorts, hotels en casino's.

"Direct na het uitbreken van de coronacrisis hebben we de vastgoedportefeuille aangepast om te weerbaarheid te vergroten en optimaal te kunnen profiteren van herstel. In retail en hotels zijn en blijven we onderwogen. Deze sectoren krijgen te maken met sterk verminderende kasstromen. Ook horeca, casino's en hotels mijden we, doordat deze weer laat op gang komen en nog lange tijd last zullen hebben van de opgelegde sociale afstand. We houden deze sectoren wel in de gaten, want als de waarderingen nog verder naar beneden komen, dienen zich wel kansen aan. Overigens hebben deze sectoren al langer last van tegenwind. De coronacrisis heeft bestaande trends versterkt."

"Net als vóór COVID-19 blijven we overwogen in datacenters en logistiek. In de afgelopen tijd is het video- en dataverkeer aanzienlijk toegenomen als gevolg van het wereldwijde thuiswerkbeleid. Het heeft de voorspelbaarheid van de kasstromen van deze vastgoedsegmenten verbeterd en de bedrijven waardevoller gemaakt. Ook andere vastgoedsegmenten, zoals telefoonmasten, self storage-bedrijven en woningen, zijn defensief en langetermijngroeiers."

Aanpassing huurcontracten

"Op de lange termijn zijn we optimistisch. De wereldwijde crisis zal voorbijgaan, waardoor economieën sterk zullen herstellen. Tot dan hebben we onder meer te maken met sterk oplopende werkloosheid. Die doet zich vooral voor in de dienstensector, zoals de detailhandel, horeca en hotels. In deze vastgoedsectoren zitten verhuurders en huurders om de tafel om nieuwe verhuurafspraken te maken. Bestaande huurcontracten worden aangepast, zodat leegstand op lange termijn kan worden verhinderd."

"Nee, ik denk niet dat de kantoormarkt de retailmarkt zal volgen in de weg naar beneden. Het is onduidelijk wat de impact van thuiswerken zal zijn op de kantoorsector, maar er is nog altijd veel vraag naar goed gelegen kantoorruimte met de juiste voorzieningen, vooral van techbedrijven. Hoewel sommige bedrijven hun kantoorruimte zullen verminderen doordat zij hun werknemers meer thuis laten werken, wordt er nu ook gesproken over het opheffen van open kantoorruimtes. De terugkeer naar kantoren met meer kamers vraagt om extra kantoormeters."

"Ik denk niet dat de kantoormarkt de retailmarkt zal volgen in de weg naar beneden"

Kansen voor actieve beleggers

"De waarde van beursgenoteerd vastgoed is meer dan de onderliggende waarden. Minstens zo belangrijk is het vermogen van het management om kansen te grijpen. Succesvol beleggen in onroerend goed vereist actief management en geduld. We verwachten dat de regionale groeiverschillen kansen opleveren voor actieve beleggers die oog hebben voor kwalitatief hoogstaand vastgoed en dito management."

"Momenteel noteert menig vastgoedfonds met een fors discount. Wij blijven ons richten op vastgoedbedrijven met hoogwaardige, goed gesitueerde panden met een sterk management en balansen. Die bieden voldoende liquiditeit om de huidige economische uitdagingen succesvol het hoofd te bieden."

Rob Stallinga is financieel journalist. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX-redactie.

Lees meer

De impact van het coronavirus