Joost Ramaer is freelance journalist en schrijver van het boek De Geldpers – De teloorgang van het mediaconcern PCM (Prometheus, 2009). Over beleggen schreef hij eerder een wekelijkse column in NRC Handelsblad (2011-2013).

Nieuws

Vastgoedbeleggers hoeven niet bang te zijn voor oplopende rentes

Beleggers mijden Duits vastgoed uit vrees voor een rentestijging, zegt Michael Gobitschek van Skagen. “Maar wat ze vergeten is dat die zal worden gecompenseerd door stijgende huurinkomsten.”

Aroundtown is de grootste beursgenoteerde vastgoedbelegger van Duitsland. Veruit de agressiefste ook. Alleen vorig jaar al kocht Aroundtown voor 8,3 miljard euro aan hotels en kantoren, waarvan 90% in Duitsland en 10% in Utrecht en omgeving.

Het geld haalde het concern op bij banken en bij aandeelhouders. Een bedrijf dat zoveel appels raapt in overrijpe Europese markten, ook nog deels met geleend geld: is dat wel een goede belegging? Ja, vindt Michael Gobitschek (zie foto): “Ik denk dat de beurskoers van Aroundtown van 6,10 naar 8,50 euro kan.”

Michael Gobitschek

De Oostenrijkse Zweed is manager van Skagen m2. Opgericht in 2012, is Skagen m2 een Noors vastgoedfonds dat wereldwijd belegt en 1,35 miljard Noorse kronen (143 miljoen euro) beheert.

Gobitschek heeft een eigenzinnige kijk op beursgenoteerd vastgoed. De vastgoedresultaten mogen er in elk geval zijn. Zijn fonds deed het de afgelopen jaren doorgaans beter dan benchmarks, behalve gemeten over de laatste vijf jaar.

Megatrends

“Wij zijn permanent op zoek naar assets die cashflow genereren”, geeft Gobitschek als verklaring. “Zo ben ik dól op logistiek vastgoed.” Tot zijn toptien holdings behoort Catena, een Zweedse specialist in ecommerce-gebouwen.

“Catena heeft onlangs een nieuw Zweeds distributiecentrum gebouwd voor Marks & Spencer. De Britten investeerden 250 miljoen euro in de automatisering en robotisering van het interieur, een veelvoud van wat Catena spendeerde aan de grond en het pand.”

Digitalisering rukt ook in commercieel vastgoed op. Dat is een van de wereldwijde megatrends die leidend zijn voor Gobitscheks beleggingskeuzes. Andere belangrijke trends zijn de verduurzaming van gebouwen, de groei en vergrijzing van de wereldbevolking, de aanhoudende trek naar de grote steden en structurele tekorten aan grond en woningen.

Berlijn is cool

“Maar ondanks de globalisering blijft vastgoed een zeer lokale business,” doceert Gobitschek. “Berlijn mag dan net zo cool zijn als Londen of Parijs, het heeft unieke karaktertrekken. Tijdens de Koude Oorlog was er weinig animo voor Berlijn, vooral onder bedrijven. Er was heel veel leegstand en na de Wende bleef dat jarenlang zo.”

In die optimistische tijd kwam ook de nieuwbouw weer op gang. Het gevolg was een langdurig overaanbod, en een dito kater waardoor er in Berlijn na 2000 juist weer veel te weinig is bijgebouwd. “In Berlijn is de leegstand in kantoren de laatste paar jaren scherp gedaald. Die ligt nu onder de 5%. Historisch gezien is dat het moment waarop de huren gaan stijgen.”

Dat is wat we nu zien gebeuren. Berlijnse huren lopen nu hard op, en dat treft veel Berlijners, want er wonen relatief veel mensen in de Duitse hoofdstad die bitter weinig te besteden hebben. “Maar in absolute termen liggen de woonhuren nog steeds op een wereldwijd laag niveau”, betoogt Gobitschek. “Ook als je ze relateert aan het gemiddelde besteedbare inkomen van Duitse huishoudens.”

Duitsers geven gemiddeld 21,2% van hun inkomen uit aan huur, goed voor een laatste plaats in een ranglijst van twaalf ontwikkelde economieën. Dat is meer dan 10 procentpunten minder dan de Noren, de koplopers en 7,6 procentpunten minder dan wij Nederlanders, de nummer drie. Zelfs in 2020, als de Duitse huren weer aanzienlijk zullen zijn gestegen, zullen die nog steeds slechts 22,4% van het besteedbaar inkomen beslaan.

raex

Klik op de afbeelding voor een grote versie

Stabiele inkomsten

“Beleggers mijden Duits vastgoed uit vrees voor een rentestijging,” zegt Gobitschek. “Maar wat ze vergeten is dat die zal worden gecompenseerd door stijgende huurinkomsten.”

Vastgoedbeleggers die hun zaakjes op orde hebben, kunnen zelfs in ontwikkelde economieën de komende jaren goed geld verdienen, ook wanneer de rente omhoog gaat, zo denken ze bij Skagen m2.

“Die investering van 8,3 miljard euro door Aroundtown lijkt een schrikbarend bedrag. Maar de schulden bedragen nog steeds maar 33% van de waarde van de onderneming. Aroundtown heeft een heel goeie neus voor bezittingen die veel potentieel hebben om de komende jaren flink in waarde te stijgen.”

De schaduwkant van huurregulering

Wat ook helpt, is dat Aroundtown 38% bezit van Grand City Properties, een eveneens beursgenoteerde Duitse bouwer van woningen. Dat zorgt voor een stabiele stroom inkomsten die de komende jaren alleen maar zal toenemen.

Want het schrijnende tekort aan betaalbare huizen in steden als Berlijn, Londen en Amsterdam is voor een belangrijk deel terug te voeren op decennialange huurregulering in die steden. Een regulering die de nieuwbouw en vernieuwbouw van woningen onvoldoende aantrekkelijk maakt voor commerciële bedrijven.

“In Duitsland kost nieuwbouw van woningen vierduizend euro per vierkante meter. Dat is twee keer zoveel als de aankoop van bestaande huizen.” Dat verklaart de opwaartse druk op de huren voor bestaande woningen. Die zal aanhouden totdat de (ver)nieuwbouw serieus op gang komt. En die zal vooral komen van beursgenoteerde woningbouwers, voorspelt Gobitschek.

Nederland heeft geen beursfondsen die gespecialiseerd zijn in woningbouw. Zo bezien is het goed nieuws dat Aroundtown nu in Utrecht en omgeving investeert.

Zweedse opknapbeurt

Gobitschek geeft nog een ander voorbeeld uit de portefeuille van zijn fonds. Een Zweeds bedrijf dit keer: D. Carnegie & Co. “Om het naoorlogse tekort aan huizen te bestrijden, voerde de Zweedse overheid in de jaren 1960-1970 een ambitieus plan uit door een miljoen nieuwe woningen neer te zetten.” Allemaal betonnen flatgebouwen, geheel volgens de modernistische mode van die tijd.

“Helaas werden dat de Zweedse prachtwijken van nu: hoge werkloosheid, veel misdaad en brandende autowrakken.” Carnegie kocht de ergste op en sloot een deal met de staat. In ruil voor ingrijpende renovatie mag het een deel van de flats verhuren in de Zweedse vrije sector, tegen drastisch hogere maar nog altijd zeer redelijke huren.

Sterke vraag

“De vraag is gigantisch”, vertelt Gobitschek. “In Zweden is de gemiddelde wachttijd voor een appartement met gereguleerde huur zestieneneenhalf jaar. Voor zo’n gerenoveerd Carnegie-appartement is dat drie tot vijf jaar.” De huizen liggen buiten de centra van de grote steden. “Maar de OV-verbindingen zijn prima, en ze zijn omringd door prachtige parken.”

Carnegie renoveert niet alleen de huizen, maar investeert ook in betere voorzieningen, zoals buurtcentra en eerstelijns zorgklinieken. Gobitschek is niet de enige die het potentieel ziet van dit soort moderne woningbouwers: “De helft van D. Carnegie & Co is sinds kort in handen van het Amerikaanse Blackstone.”

Joost Ramaer is freelance journalist en schrijver van het boek De Geldpers – De teloorgang van het mediaconcern PCM (Prometheus, 2009). Over beleggen schreef hij eerder een wekelijkse column in NRC Handelsblad (2011-2013). De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Lees meer

Alles over de rente