Vastgoed overdreven hard geraakt

"In aanloop naar de huidige hoge inflatie werden vorig jaar grondstoffen en vastgoed het meest getipt als beste hedge voor beleggingsportefeuilles. Waar grondstoffen die rol meer dan waar hebben gemaakt, blijft de performance van beursgenoteerd vastgoed ver achter bij de verwachtingen. Wat is er aan de hand, en wat betekent dit voor vastgoed dat niet op de beurs verhandeld wordt?

In het verleden bood vastgoed sterke bescherming in tijden dat inflatie duidelijk boven de 3% steeg. Rendementen van de sector waren in die perioden beduidend beter dan het rendement van de aandelenmarkt. Tot nu toe dit jaar is de daling van de wereldwijde Real Estate-index (FTSE EPRA/Nareit developed index, in USD) met -30% een stuk groter dan de -23% van de MSCI All- Country World Index (in USD). Geen outperformance dit keer dus, maar een duidelijke underperformance.

"De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed"

De FTSE EPRA Index is een zeer gespreide index die voor 65% belegd is in Noord-Amerika, 12% in Europa en 23% in Azië Pacific (geen China). Onderstaand plaatje laat de verschillende sub-sectoren van de index zien. Wat zij gemeen hebben, is dat de huurinkomsten gekoppeld zijn aan de inflatie.

Wél stijging winsten

De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed. De winsten zijn gemiddeld met zo’n 10% gestegen. Daarmee is het slechts een van de weinige sectoren met stijgende bedrijfswinsten dit jaar. De vooruitzichten van de meeste bedrijven voor de toekomst zijn ook goed doordat ze profiteren van sterke langetermijntrends.

Sterke rentestijging is de boosdoener

Ondanks dat de fundamentals voor de meeste vastgoedbedrijven solide zijn, is de sector dus hard gedaald in 2022. Belangrijkste reden hiervoor is de extreme stijging van de rente die een negatieve invloed heeft op de Net Asset Value (NAV) van deze bedrijven. Bovendien zorgt de grote rentestijging voor slechtere economische vooruitzichten en een negatief sentiment op de beurs.

Normaal gesproken vormen een aantal renteverhogingen geen probleem, maar vele en grote verhogingen die het absolute renteniveau snel 3-4% hoger hebben gezet was teveel voor de vastgoedsector dit jaar.

Enorme discount

De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden. Als we kijken naar de koersen ten opzichte van NAV’s, of de koersen ten opzichte van de verwachte winst voor de komende 12 maanden, dan is die waardering ongeveer 30% lager dan het langjarige gemiddelde. Niet-beursgenoteerd vastgoed volgt normaal gesproken de bewegingen op de beurs met een vertraging van 6-18 maanden.

Ik ben dan ook bang dat de meeste vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in de Westerse wereld, die uitgaan van een kleine daling, te rooskleurig zijn. Nu veel centrale banken hebben laten doorschemeren het rustiger aan te gaan doen en de cyclus van renteverhogingen in de laatste fase komt, mag er een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden. Zeker omdat de renteverhogingen ook een sterk negatieve impact hebben gehad op het beurssentiment.

"Er mag een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden"

Het is waarschijnlijk dat de grote discounts kopers gaat aantrekken, waarbij de onroerend goed bedrijven zelf ook aandelen kunnen gaan inkopen. Hoewel vastgoed dit jaar niet goed gepresteerd is het te vroeg om de sector af te schrijven als bescherming tegen inflatie. Na alle onrust is het juist nu misschien wel een heel goed koopmoment."