Vastgoed overdreven hard geraakt Renco van Schie van Valuedge verbaast zich over de enorme daling van beursgenoteerd vastgoed. Volgens hem biedt deze sector na alle onrust een goed koopmoment. "De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden." 8 november 2022 11:00 • Door Renco van Schie "In aanloop naar de huidige hoge inflatie werden vorig jaar grondstoffen en vastgoed het meest getipt als beste hedge voor beleggingsportefeuilles. Waar grondstoffen die rol meer dan waar hebben gemaakt, blijft de performance van beursgenoteerd vastgoed ver achter bij de verwachtingen. Wat is er aan de hand, en wat betekent dit voor vastgoed dat niet op de beurs verhandeld wordt? In het verleden bood vastgoed sterke bescherming in tijden dat inflatie duidelijk boven de 3% steeg. Rendementen van de sector waren in die perioden beduidend beter dan het rendement van de aandelenmarkt. Tot nu toe dit jaar is de daling van de wereldwijde Real Estate-index (FTSE EPRA/Nareit developed index, in USD) met -30% een stuk groter dan de -23% van de MSCI All- Country World Index (in USD). Geen outperformance dit keer dus, maar een duidelijke underperformance. "De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed" De FTSE EPRA Index is een zeer gespreide index die voor 65% belegd is in Noord-Amerika, 12% in Europa en 23% in Azië Pacific (geen China). Onderstaand plaatje laat de verschillende sub-sectoren van de index zien. Wat zij gemeen hebben, is dat de huurinkomsten gekoppeld zijn aan de inflatie. Wél stijging winsten De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed. De winsten zijn gemiddeld met zo’n 10% gestegen. Daarmee is het slechts een van de weinige sectoren met stijgende bedrijfswinsten dit jaar. De vooruitzichten van de meeste bedrijven voor de toekomst zijn ook goed doordat ze profiteren van sterke langetermijntrends. Sterke rentestijging is de boosdoener Ondanks dat de fundamentals voor de meeste vastgoedbedrijven solide zijn, is de sector dus hard gedaald in 2022. Belangrijkste reden hiervoor is de extreme stijging van de rente die een negatieve invloed heeft op de Net Asset Value (NAV) van deze bedrijven. Bovendien zorgt de grote rentestijging voor slechtere economische vooruitzichten en een negatief sentiment op de beurs. Normaal gesproken vormen een aantal renteverhogingen geen probleem, maar vele en grote verhogingen die het absolute renteniveau snel 3-4% hoger hebben gezet was teveel voor de vastgoedsector dit jaar. Enorme discount De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden. Als we kijken naar de koersen ten opzichte van NAV’s, of de koersen ten opzichte van de verwachte winst voor de komende 12 maanden, dan is die waardering ongeveer 30% lager dan het langjarige gemiddelde. Niet-beursgenoteerd vastgoed volgt normaal gesproken de bewegingen op de beurs met een vertraging van 6-18 maanden. Ik ben dan ook bang dat de meeste vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in de Westerse wereld, die uitgaan van een kleine daling, te rooskleurig zijn. Nu veel centrale banken hebben laten doorschemeren het rustiger aan te gaan doen en de cyclus van renteverhogingen in de laatste fase komt, mag er een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden. Zeker omdat de renteverhogingen ook een sterk negatieve impact hebben gehad op het beurssentiment. "Er mag een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden" Het is waarschijnlijk dat de grote discounts kopers gaat aantrekken, waarbij de onroerend goed bedrijven zelf ook aandelen kunnen gaan inkopen. Hoewel vastgoed dit jaar niet goed gepresteerd is het te vroeg om de sector af te schrijven als bescherming tegen inflatie. Na alle onrust is het juist nu misschien wel een heel goed koopmoment." Renco van Schie is mede-oprichter en hoofd beleggingen van vermogensbeheerder Valuedge. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 22 apr Janus Henderson kiest voor cyclisch Europa Janus Henderson Investors kiest voor smallcaps en Europese aandelen. Volgens de Brits-Amerikaanse vermogensbeheerder houden beleggers te weinig rekening met een groeivertraging in de VS veroorzaakt door een langer hoog blijvende rente.
Opinie 18 apr Yes! Wereldwijde groei versnelt In 2023 presteerde de Amerikaanse economie beter dan de meeste andere regio's in de wereld. Ook in 2024 gaat het de VS voor de wind, waarbij Grace Peters van J.P. Morgan Private Bank verwacht dat de economische groei in de rest van de wereld nu ook in een hogere versnelling gaat.
Assetallocatie 18 apr Van Lanschot Kempen koopt niet langer Japanse aandelen Van Lanschot Kempen is afgestapt van zijn overwogen-positie in Japanse aandelen. De bedrijfswinsten ontwikkelen zich nog steeds goed, maar de waarderingen beginnen flink op te lopen.
Assetallocatie 17 apr Cashberg langs de lijn gaat nergens naartoe Gerben Lagerwaard van State Street Global Advisors gelooft er niets van dat de gigantische hoeveelheid geld die nu in geldmarktfondsen is geparkeerd binnen afzienbare tijd naar de aandelenmarkt wordt gealloceerd.
Assetallocatie 16 apr "Impact aanval van Iran op financiële markten is beperkt" "De directe actie van Iran tegen Israël dit weekend heeft geleid tot de vrees voor verdere escalatie, maar bij afwezigheid van een volledige crisis in de regio - wat niet ons basisscenario is - denken we dat de impact op de financiële markten beperkt zal blijven." Dat schrijft Greg Hirt van Allianz Global Investors.
Assetallocatie 16 apr Amundi positiever over komende 10 jaar, negatiever over 25 jaar Amundi AM is sceptischer geworden over snelle maatregelen tegen het opwarmen van de aarde. De eerste 10 jaar is dat nog gunstig voor beleggers. Daarna wordt de rekening betaald.