Van cyclisch naar strategisch

Fondsportret: Henderson HF Pan European Property Equities Fund

Zijn het puur skills waardoor het Pan European Property Equities Fund zulke prima jaren achter de rug heeft? Fondsmanager Guy Barnard moet lachen en legt uit dat het een combinatie van factoren is.

“Wij werken met een team van drie op een universum van slechts honderdtwintig Europese vastgoedaandelen. Dat geeft ons de kans om de bedrijven in dat universum door en door te leren kennen. En daar zijn we goed in, de juiste aandelen selecteren op basis van onze research. We hebben geen visie op de economie of de rente, maar specialiseren ons in het stockpicken en het actieve management van de ongeveer dertig vastgoedaandelen in de portefeuille.”

“Beursgenoteerd vastgoed in Europa heeft het prima gedaan in de afgelopen twee jaar. In 2015 18% rendement, in 2014 25%. Maar dat had niet overal te maken met de prestaties van Europese vastgoedfondsen,” aldus Barnard. “Beleggers werden terug Europa in gedreven op zoek naar rendement. De lage rente zorgde voor een grotere interesse in vastgoed. En vastgoedfondsen noteerden over het algemeen ruim onder of soms in lijn met de waarde van hun portefeuille. Duur waren ze niet dus.”

Eenvoudig verdienen

De afgelopen twee jaar was het dus redelijk eenvoudig verdienen met vastgoed. “De yield is van 6% naar 5% gedaald, maar dat is zeker niet slecht. Beleggers moeten daar nu niet naar kijken, maar vooral op de huurstroom van vastgoedbedrijven letten. De vastgoedbedrijven die daar groei kunnen laten zien, zijn de beste beleggingen.”

De tijd van het eenvoudig geld verdienen met vastgoedaandelen zou echter wel eens voorbij kunnen zijn. Barnard spreekt van een huurmarkt met twee snelheden. De markten waar huurgroei een belangrijke driver zal zijn en de markten die niet goed meekomen. Niet verrassend blijft de Nederlandse kantorenmarkt van dat laatste een goed voorbeeld.

Barnard is wel belegd in Nederlandse vastgoedbedrijven, zoals uit de fondsfeiten blijkt, maar dan alleen in Eurocommercial Properties, dat alleen buiten onze grenzen belegt. “Wij gaan ervan uit dat het rendement op vastgoedbedrijven de komende tijd vooral moet komen van huurgroei, niet zozeer van stijgende koersen. De onderwaarderingen die er waren, zijn namelijk over het algemeen weg. Vastgoed op het Europese vasteland is flink aan de prijs.”

Een uitzondering daarop is het Verenigd Koninkrijk. Daar hangt een mogelijke Brexit als het zwaard van Damocles boven de markt. “Vandaar dat we de weging Verenigd Koninkrijk hebben teruggebracht, alhoewel we in februari ook van de volatiliteit gebruik hebben gemaakt om bijvoorbeeld aandelen Land Securities bij te kopen. Die waren flink in waarde gezakt.”

Minder cyclisch

Om het fonds op dit moment in de vastgoedcyclus minder risicovol te maken, kiezen Barnard en zijn team ervoor om cyclische aandelen in te ruilen voor vastgoed met meer strategische groei. Denk aan zelfopslag en studentenwoningen. Zorgvastgoed noemt hij ook als aantrekkelijke groeitrend.

Verder heeft het team verrassend genoeg de afgelopen tijd vooral Spaanse vastgoedaandelen aangekocht. “Daar zijn veel IPO’s, is de markt stabiel en staan de huren nog altijd ruim onder de piek van voor de crisis. Kans op flinke groei dus.” Ook voor de Duitse woningenmarkt en de Franse kantoormarkt ziet hij aanjagende factoren. Nederland en België ziet hij als landen die vastgoedbeleggers voorlopig nog even kunnen vermijden.

Met de slotopmerking dat vastgoed weer een paar prima jaar achter de rug heeft, maar dat alleen vastgoedaandelen met huurgroei en dus mogelijk ook dividendgroei de komende tijd kunnen zorgen voor een aantrekkelijk rendement. “En reken niet op flinke koersstijgingen.” 

Klik op de afbeelding voor alle fondsdata.
Peildatum eind februari 2016.

Dit fondsportret is eerder gepubliceerd in IEXProfs magazine nummer 32, 2016.