Nu snel een hypotheek afsluiten of toch nog even wachten?

Is dit een gunstig moment om een nieuwe hypotheek af te sluiten, of is het beter om nog even te wachten tot de rente verder daalt? De huidige 3,7% in Nederland voor een lening van 10 jaar vast is immers nog altijd vrij hoog.

Het is een vraag die velen bezighoudt, maar echte consensus is er niet. Dat geldt voor zowel Europa als de VS.

In de VS gaat de Fed ervan uit dat de rente heel langzaam zal dalen, keurig in lijn met de inflatie. Eén rentestapje dit jaar zit er waarschijnlijk in en dan nog een paar in 2025 en 2026 tot het neutrale niveau is bereikt van rond de 3%. De hypotheekrente kan dan ongetwijfeld mee omlaag, want die is gerelateerd aan de inflatie en die ligt als het goed is tegen die tijd rond de 2,8%.

De ECB is nog iets optmistischer. Die denkt dat de inflatie al volgend jaar gezakt zal zijn tot 2,4%. Tel daar nog een kleine premie bij op en je komt op een hypotheekrente die een stuk lager is dan nu. Wachten dus?

Snel toeslaan, nu het nog kan

Sylvester Eijffinger van Tilburg University denkt daar anders over. Hij behoort tot een groep economen die denkt dat de rente nog veel verder omhooggaat. Een van de meest prominente voorbeelden uit die groep is Jamie Dimon, de CEO van JP Morgan, die waarschuwt voor een rente die in de VS mogelijkerwijs zelfs richting de 8% gaat.

Zover wil Eijffinger niet gaan, maar ook hij verwacht een rente die op de lange termijn hoger zal liggen. Alleen dit jaar zou hij nog een beetje kunnen zakken.

Vastgoedcongres

Bij een vastgoedcongres eerder dit jaar was zijn advies daarom liever vroeger dan later een hypotheek af te sluiten met een zo lang mogelijke looptijd, want vanaf 2025 gaat de rente hard omhoog.

De redenen die hij aanvoert, komen in grote lijnen overeen met die van Dimon, hoewel er natuurlijk wel regionale verschillen zijn tussen de VS en de eurozone.

Een eerste reden die Eijffinger noemt, is dat de bayboomers met pensioen gaan. Dat betekent dat een grote groep mensen die tot nu toe spaarders waren, gaan ontsparen. Het gevolg is dat er minder kapitaal voorhanden is en bij een gelijke vraag naar geld zorgt dat voor een stijgende rente.

Daarnaast is het zeker dat de babyboomers steeds meer zorg nodig zullen hebben. Dat betekent hogere zorgkosten en meer vraag naar verpleegkundigen, wat op een krappe arbeidsmarkt leidt tot hogere prijzen.

Energietransitie

Een tweede factor die de prijzen omhoogduwt, is de energietransitie. Het kan niet vaak genoeg benadrukt worden dat er voor een groen energiesysteem enorme investeringen nodig zijn in windmolens, stroomkabels, zonnepanelen, oplaadpalen, warmtepompen en ga zo maar door.

Dat geld moet ergens vandaan komen en er moeten mensen gevonden worden om al die dingen te bouwen en te instaleren. Dat is in ieder geval op de korte en middellange termijn prijsverhogend.

Pas op de ultralange termijn kan het de inflatie drukken, omdat als de windmolens en zonnepanelen er eenmaal staan, ze voor jaren energie opleveren zonder dat er veel omkijken naar is. 

Deglobalisering

Tenslotte is er nog de deglobalisering. Hoe meer geopolitieke conflicten, hoe riskanter het wordt om handel te drijven met landen die niet helemaal in de haak zijn.

Bedrijven en landen reageren daarop door de productie te verplaatsen van bijvoorbeeld China naar Polen of Mexico: het zogenoemde near- of friendshoring. Dat blijft niet zonder gevolgen voor de inflatie, want Polen blijft een duurder land om te produceren dan China.

Overgangsjaar 2024

2024 wordt volgens Eijffinger nog een vrij comfortabel jaar. Dat heeft te maken met de vrij zwakke Europese economie en de inflatie die na de coronapiek nog altijd in een neerwaartse trend zit.

Maar vanaf 2025 wordt het ernst. Veel ruimte om de rente te verlagen hebben de ECB en Fed dan niet meer, want met de vergrijzing, decarbonisatie en deglobalisering zijn er drie krachten aan het werk die de inflatie opjutten.