Het Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund, de naam zegt het al, belegt in beursgenoteerd Europees vastgoed en dat gaat verantwoordelijk portfoliomanager Guy Barnard goed af.
In de afgelopen drie jaar boekte dit high conviction fonds een gemiddeld rendement van 23% per jaar. Dat is een kleine 3% per jaar beterdan de benchmark.
Ook dit jaar verlopen de zaken met een performance van 21% year to date crescendo. Barnard: "Veel van deze winst is te danken aan de QE-actie van de ECB in het begin van dit jaar. De monetaire verruiming zelf kwam niet als een verrassing, maar de ongekend grote omvang ervan wel. Net als Europese aandelen heeft Europees beursgenoteerd vastgoed hiervan geprofiteerd."
Recordvraag
Ondanks de winsten van de afgelopen tijd ziet Barnard nog voldoende upside voor Europees vastgoed. Tenminste, als een vastgoedonderneming goed wordt geleid. De kwaliteit van het bestuur bepaalt volgens Barnard voor een aanzienlijk deel het uiteindelijke rendement. "Daarom besteden wij een aanzienlijk deel van onze tijd aan gesprekken met directies," vertelt Barnard.
Dat Europees vastgoed de wind mee heeft, dankt het deels aan de tegenwind die eerder opstak tijdens de eurocrisis. Het mogelijke einde van de Europese eenheidsmunt schrok internationale beleggers af om in Europees vastgoed te beleggen.
Nu de euro is gered, keert de belangstelling terug. En hoe! Barnard: "Sinds het begin van de kredietcrisis was de vraag van investeerders naar Europese kantoren, winkels en appartementen niet zo groot als nu."
Britse en Zweedse kantoren
Een ongekende groeimarkt is volgens Barnard Londen. "Met het aantrekken van de Britse economie is ook de vraag naar kantoorruimte gestegen. Omdat er in de laatste jaren zo weinig is bijgebouwd, wordt er nu gevochten om de vrije meters kantoorruimte. Dit jaar heeft dat geresulteerd in huurstijgingen van gemiddeld 10%."
Het verhaal voor Londen gaat ook op voor de stedelijke gebieden in Zweden. Net als het VK groeit de economie van Zweden flink. Dat de Zweedse rente inmiddels negatief is geworden, helpt ook. "Een negatieve rente beperkt weliswaar huurstijgingen, maar maakt vastgoedfinanciering goedkoop," vertelt Barnard.
Ook in Zweden kiest Barnard voor kantoren. Winkelvastgoed heeft even niet zijn voorkeur."De stormachtige groei van online-shoppen in combinatie met de nog altijd terughoudende consumentenbestedingen maken investeringen in retail weinig aantrekkelijk."
Duitse apparementen en Spaanse hotels
Zo'n 15% van het Europese vastgoedfonds van Henderson bestaat uit Duitse vastgoedpartijen die appartementen verhuren. De rendementsverwachtingen zijn hoog. Niet alleen omdat de Duitse huren ook de komende jaren stabiel zullen groeien, maar vooral omdat de Duitse vastgoedmarkt zich in een fusie- en overnamefase bevindt. "Dat drijft de prijzen van vastgoedfondsen extra op."
Anders ligt het voor de Spaanse vastgoedmarkt. Die is ongekend hard getroffen door de crisis. Inmiddels lijkt het ergste voorbij. Geholpen door het economische herstel vinden ook hier de prijzen weer de weg omhoog, waarbij nog altijd de nodige vastgoed boven de markt hangt, die door de verschillende Spaanse bad banks moeten worden verkocht. Barnard ziet met name kansen voor beleggingen in de hotelsector. "Steeds meer toeristen mijden Noord-Afrika en boeken hun vakantie in Spanje."
Nederland? Barnard kijkt licht bedenkelijk. "De Nederlandse vastgoedmarkt blijft uitdagend. De leegstand in de kantorenmarkt is nog niet opgelost. Retail gaat iets beter, maar de groei blijft laag."
Barnard verwacht dat de vasgoedprijzen in 2017 hun top hebben bereikt. Het rendement moet daarna komen van dividend en huurstijgingen. "Zolang de Europese economische groei tussen de 1% en 2% ziet het er goed uit. Een rendement tussen de 5% en 10% moet dan wel mogelijk zijn."