Vastgoed met toegevoegde waarde

"Dit is een goed moment om in vastgoed te stappen." Dat zegt Zsolt Kohalmi, hoofd onroerend goed bij Pictet Asset Management. Een van zijn belangrijkste argumenten is dat er momenteel grote kortingen worden gegeven als gebouwen van eigenaar wisselen. Dat biedt volgens hem mooie kansen voor actieve beleggers.

Een tweede voordeel is de historisch lage correlatie met andere activaklassen. “Uit onze analyse blijkt dat directe vastgoedrendementen (huur- en serviceopbrengsten) in het verleden een vrij zwakke band hadden met staatsobligaties en nog minder met aandelen."

Herontwikkeling

De correlatie is volgens hem het kleinst als er het een en ander gedaan kan worden aan herontwikkeling. Pictet AM is zelf onder andere bezig met het opknappen van een paar oude kantoorpanden in Manchester. De Zwitserse vermogensbeheerder verwachtzo de huren en intrinsieke waarde te kunnen verhogen.

Een goed besef van marktontwikkelingen is onontbeerlijk. Pictet speelt bijvoorbeeld in op de trend naar online-winkelen, de behoefte aan geneeskundige diensten en de energietransitie.

Energiebesparingen

Duurzaamheid is een thema dat nog lange tijd een rol zal spelen, denkt Kohalmi. Het heeft dit jaar nog een extra lading gekregen door de hoge energieprijzen. Kantoren en winkels die in zomer en winter minder gas en elektra verbruiken, kunnen enorme bedragen besparen. Dat is goed voor de portemonnee en het klimaat.

“Nu de milieuregels steeds strenger worden en de maatschappij steeds klimaatbewuster, is dit thema belangrijker dan ooit.” Dat komt ook terug in de vraag naar kantoorruimte. Onderzoek van makelaar CBRE wijst uit dat groene certificering de afgelopen vijf jaar gemiddeld 21% hogere huren opleverden dan niet-gecertificeerde kantoren.

Klein aanbod

Over een recessie in Europa maakt Kohalmi zich weinig zorgen. Volgens hem is het aanbod in Europa sinds de kredietcrisis zo beperkt geweest dat er een tekort aan kwaliteitsgebouwen bestaat. "Dat komt door strenge stedenbouwkundige wetgeving en terughoudendheid van banken."

"Over een recessie in Europa maakt Kohalmi zich weinig zorgen"

De vraag is ondertussen helemaal niet zo slecht. Adviesbureau Deloitte schat dat de vraag naar woningen het afgelopen jaar zelfs recordhoogten heeft bereikt in Europa. “Met een vertragende economie verwachten we dat de bouwactiviteit verder zal afnemen, wat zal leiden tot een nog grotere kloof tussen vraag en aanbod in de meeste sectoren en meeste regio’s in Europa.”

Bezettingsgraad

Dat de risico's van een aanbodoverschot klein zijn, blijkt uit de hoge bezettingsgraden in met name Europa. In de VS zijn er steden waar die percentages veel lager liggen.

Daar komt bij dat de VS sterk afhankelijk is van technologiebedrijven. Europa heeft een veel bredere economische basis, wat de vastgoedmarkt stabiler maakt.

Zwak rendement dit jaar

De waarheid gebiedt te zeggen dat de koersontwikkeling van zogenoemde REIT’s dit jaar niet al te best was in Europa. De iShares Stoxx Europe 600 Real Estate ETF heeft zo’n 40% van zijn waarde verloren (exclusief dividend). 

Het zijn niet alleen de winkelcentra die terrein verliezen dankzij de trend naar online. Woningfondsen hebben ook last van de stijgende rente en de heersende opinie dat de huizenmarkt zich richting een correctie beweegt.

Vooral vastgoedfondsen met grote leningen worden met argusogen in de gaten gehouden door beleggers. Goed voorbeeld is Unibail-Rodamco dat de bedrijfscijfers de laatste tijd ziet verbeteren, maar tegelijk met een enorme schuldenlast zit.

Volgens Kohalmi moeten beleggers zich echter niet al te veel blindstaren op de korte termijn. Waar het om draait is beleggen in panden die duurzaam zijn, goed bezet zijn en waar de huren in de pas lopen met inflatie. Dat levert vaste inkomsten op over vele jaren. Dat de prijzen nu laag zijn, is alleen maar een voordeel.