Vastgoed overdreven hard geraakt Renco van Schie van Valuedge verbaast zich over de enorme daling van beursgenoteerd vastgoed. Volgens hem biedt deze sector na alle onrust een goed koopmoment. "De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden." 8 november 2022 11:00 • Door Renco van Schie "In aanloop naar de huidige hoge inflatie werden vorig jaar grondstoffen en vastgoed het meest getipt als beste hedge voor beleggingsportefeuilles. Waar grondstoffen die rol meer dan waar hebben gemaakt, blijft de performance van beursgenoteerd vastgoed ver achter bij de verwachtingen. Wat is er aan de hand, en wat betekent dit voor vastgoed dat niet op de beurs verhandeld wordt? In het verleden bood vastgoed sterke bescherming in tijden dat inflatie duidelijk boven de 3% steeg. Rendementen van de sector waren in die perioden beduidend beter dan het rendement van de aandelenmarkt. Tot nu toe dit jaar is de daling van de wereldwijde Real Estate-index (FTSE EPRA/Nareit developed index, in USD) met -30% een stuk groter dan de -23% van de MSCI All- Country World Index (in USD). Geen outperformance dit keer dus, maar een duidelijke underperformance. "De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed" De FTSE EPRA Index is een zeer gespreide index die voor 65% belegd is in Noord-Amerika, 12% in Europa en 23% in Azië Pacific (geen China). Onderstaand plaatje laat de verschillende sub-sectoren van de index zien. Wat zij gemeen hebben, is dat de huurinkomsten gekoppeld zijn aan de inflatie. Wél stijging winsten De bedrijfsresultaten over de eerste negen maanden van 2022 bevestigen het defensieve karakter van vastgoed. De winsten zijn gemiddeld met zo’n 10% gestegen. Daarmee is het slechts een van de weinige sectoren met stijgende bedrijfswinsten dit jaar. De vooruitzichten van de meeste bedrijven voor de toekomst zijn ook goed doordat ze profiteren van sterke langetermijntrends. Sterke rentestijging is de boosdoener Ondanks dat de fundamentals voor de meeste vastgoedbedrijven solide zijn, is de sector dus hard gedaald in 2022. Belangrijkste reden hiervoor is de extreme stijging van de rente die een negatieve invloed heeft op de Net Asset Value (NAV) van deze bedrijven. Bovendien zorgt de grote rentestijging voor slechtere economische vooruitzichten en een negatief sentiment op de beurs. Normaal gesproken vormen een aantal renteverhogingen geen probleem, maar vele en grote verhogingen die het absolute renteniveau snel 3-4% hoger hebben gezet was teveel voor de vastgoedsector dit jaar. Enorme discount De combinatie van hogere winst en veel lagere koersen betekent dat de sector nu op grote discounts handelt ten opzichte van historische gemiddelden. Als we kijken naar de koersen ten opzichte van NAV’s, of de koersen ten opzichte van de verwachte winst voor de komende 12 maanden, dan is die waardering ongeveer 30% lager dan het langjarige gemiddelde. Niet-beursgenoteerd vastgoed volgt normaal gesproken de bewegingen op de beurs met een vertraging van 6-18 maanden. Ik ben dan ook bang dat de meeste vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in de Westerse wereld, die uitgaan van een kleine daling, te rooskleurig zijn. Nu veel centrale banken hebben laten doorschemeren het rustiger aan te gaan doen en de cyclus van renteverhogingen in de laatste fase komt, mag er een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden. Zeker omdat de renteverhogingen ook een sterk negatieve impact hebben gehad op het beurssentiment. "Er mag een betere performance van beursgenoteerd vastgoed verwacht worden" Het is waarschijnlijk dat de grote discounts kopers gaat aantrekken, waarbij de onroerend goed bedrijven zelf ook aandelen kunnen gaan inkopen. Hoewel vastgoed dit jaar niet goed gepresteerd is het te vroeg om de sector af te schrijven als bescherming tegen inflatie. Na alle onrust is het juist nu misschien wel een heel goed koopmoment." Renco van Schie is mede-oprichter en hoofd beleggingen van vermogensbeheerder Valuedge. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 25 jul De ene opkomende markt is duidelijk de andere niet Hoe verstandig is het om nu een positie te nemen in aandelen en obligaties in de opkomende markten? Schroders is tamelijk positief maar wijst ook op de enorme verschillen tussen de landen onderling. Vooral de valutacomponent is iets om scherp in de gaten te houden.
Assetallocatie 25 jul De kunst van het herbalanceren Herbalancering vermindert veelal de risico's, maar helpt het rendement meestal niet vooruit. Dus?
aandelen 24 jul Dapper JP Morgan AM zet zijn geld op Europese value-aandelen Herstel van de Europese economie, een lagere rente en een groot percentage value-bedrijven maken Europese aandelen voor JP Morgan AM favoriet. Dat geldt vooral voor de banken.
Assetallocatie 22 jul Grondstoffen horen desondanks in de portefeuille thuis Grondstoffen hebben de laatste 15 jaar een dramatisch trackrecord. Toch horen ze in de portefeuille thuis, want in tijden van hoge inflatie boeken ze uitstekende rendementen.
Assetallocatie 11 jul Wind in de zeilen voor opkomende markten Na een aantal jaren in de schaduw te hebben gestaan van de ontwikkelde markten staan de sterren nu weer gunstig voor de opkomende markten, iets dat bij beleggers niet onopgemerkt is gebleven, schrijft Yvo van der Pol van PGIM Investments.
Assetallocatie 08 jul No risk, no fun voor Fidelity Er is geen sprake van hoogtevrees bij Fidelity International. Integendeel, de wereldeconomie ontwikkelt zich zo goed dat de vermogensbeheerder adviseert meer risico te nemen in aandelen.