Great reset op de vastgoedmarkt

Vastgoed, alleen bij het woord krimpen veel beleggers al ineen. Winkels leveren al jaren verliezen op. Bij kantoor- en woningfondsen zit nu ook de klad erin. Het enige wat nog goed rendeert, zijn distributiehallen (logistiek), industrieel vastgoed en datacentra.

Hoe lang houdt de misère nog aan? Welk vastgoed biedt kansen voor de lange termijn? Dat zijn vragen die PGIM Real Estate behandelt in een outlook voor de rest van het jaar. De titel Finding Value after the Great Reset zegt veel over de situatie waarin de vastgoedsector zit.

De vastgoedmarkt heeft jarenlang geprofiteerd van een extreem lage rente. Maar Covid-19, het thuiswerken, de online handel en de sterk gestegen rente hebben gezorgd voor een great reset.

Alles moet opnieuw worden beoordeeld: de toekomstige bezettingsgraad, huurinkomsten, rentelasten en Net Asset Vavlue (NAV, de marktwaarde van de gebouwen). Vastgoed moet ook concurreren met aandelen en obligaties. Als de rente en dividenden stijgen dan moet het vastgoedrendement mee omhoog. 

Trends en verschillen

PGIM denkt dat de meeste trends voorlopig aanhouden. De vraag naar logistieke centra en datacentrales is zo groot dat beleggers hier relatief veilig zitten. Hetzelfde geldt voor betaalbare huurwoningen. Nederland is niet het enige land met een tekort.

Een andere trend die PGIM ziet, is de opkomst van particuliere vastgoedleningen. Zeker nu banken steeds selectiever worden, valt hier veel te verdienen voor wie risico durft te nemen. Specifiek voor Azië ziet PGIM kansen in de toerismebranche, die nog volop in ontwikkeling is. Denk aan hotels, maar ook high street-winkelvastgoed.

In Europa zijn studentenwoningen aantrekkelijk. De Europese kantorenmarkt is lastig, maar er is wel veel vraag naar kantoren die voldoen aan de hoogste duurzame eisen, met name op het gebied van energie-efficiëntie.

Geen stevige dalingen

Verder is een voordeel van kantoren dat het overaanbod minder groot is dan tijdens de kredietcrisis toen er veel leegstand was. Dat verkleint de kans op een echt stevige daling van de prijzen.

In de VS geldt dat de koersen van beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT’s) inmiddels zover zijn gedaald, dat het dividend volgens PGIM begint op te wegen tegen de risico’s van waardedalingen.

In Mexico zijn industriële panden gevraagd. Dat heeft onder andere te maken met de trend richting near-shoring – Amerikaanse bedrijven die dichterbij huis willen produceren in plaats van in China.

Lastige markt

Alles bij elkaar, denkt PGIM dat de vastgoedsector nog een heel moeilijk jaar tegemoet gaat, waar het risico op missers levensgroot is. Dat op de beurs het dividendrendement (door koersdalingen) is opgelopen, is een schrale troost.

Dat blijkt ook uit de PGIM-prognose voor het rendement in 2023: -10% voor een investering in de MSCI Global All Property Index. De slechte marktomstandigheden zullen waarschijnlijk nog aanhouden tot in 2024. Tegen die tijd zullen de inkomsten en koersen zich vermoedelijk stabiliseren. Met een hopelijk dan dalende rente en een herstellende economie komen dan de grootste kansen voor de jaren daarna.

Voor beleggers die nu al risico durven te nemen, zou de focus moeten liggen op vastgoed met een betrouwbare cashflow dankzij langlopende trends. Seniorenwoningen bijvoorbeeld en dus de logistieke en datacentra.

Een andere tip: laat u niet foppen door het feit dat iets al veel in waarde is gezakt, want de verliezen kunnen altijd nog groter worden. Veel zal afhangen van hoe diep de recessie wordt. Hoe dieper de recessie, des te groter de kans op paniek en vastgoedprijzen die doorschieten naar beneden.

Vastgoedleningen

Vastgoedfondsen met hoge schulden lopen uiteraard meer gevaar dan bedrijven met een sterke balans. Daar staat tegenover dat deze fondsen vaak bereid zijn soms overdreven hoge rentevergoedingen te betalen.

Als de banken het laten afweten als kredietgever, biedt dat zeker kansen voor wie zijn huiswerk goed doet en die vastgoedfondsen eruit weet te pikken die in ieder geval niet omvallen.