Indexatie beschermt vastgoedbeleggingen tegen inflatie

Het oplopen van de kapitaalmarktrente is vervelend voor iedereen die een lening wil afsluiten. Vastgoedfondsen - die veelal met veel vreemd vermogen zijn gefinancierd - vormen hierop geen uitzondering. Toch geldt onroerend goed als een redelijk goede hedge tegen inflatie en een stijgende rente. 

Waarom dat zo is, legt Pictet Asset Management uit in het artikel Real estate in an era of inflation.

Indexatie

Het grote voordeel van vastgoed is dat de huuropbrengsten historisch gezien de neiging hebben gelijk op te gaan met de inflatie. Bij commercieel vastgoed is het vaak zelfs contractueel vastgelegd dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met de inflatie, maar ook daarbuiten is er een duidelijke correlatie. Schrijver Zsolt Kohalmi geeft het voorbeeld van hotels die na een paar jaar van corona de prijzen nu flink kunnen opvoeren.

Het is echter geen wetmatigheid dat de huren meestijgen. Bij woningen ligt het bijvoorbeeld al een stuk lastiger, vanwege de bescherming van huurders door de wetgever. Zelfs bij een kantoor waar alles perfect geregeld is met een inflatie-indexatie kan het misgaan als een huurder domweg het geld niet heeft.

Due diligence

Het is een van de adviezen van Kohalmi: kijk goed of de huren geïndexeerd zijn. Maak vervolgens een inschatting over de kwaliteit van de huurders. Wat is het percentage van de omzet dat nodig is om de huur te betalen? Als dat erg hoog is, moeten de alarmbellen gaan rinkelen.

Dat omzetpercentage kan volgens Kohalmi per sector verschillen. Voor logistiek gelden andere regels dan voor kantoren of winkels. Verder is de locatie natuurlijk van belang. De prijzen in Amsterdam zijn andere dan die in Stadskanaal.

Energielabel

Andere zaken om op te letten? De vraag naar energievriendelijke gebouwen was al groot vanwege het positieve ESG-imago. Door de hoge energieprijzen is deze vraag nog sterker geworden.

De bouwkosten mogen ook niet worden vergeten. Zowel materialen als bouwvakkers zijn momenteel schaars. Dat kan voor een projectontwikkelaar grote risico’s met zich meebrengen, terwijl het voor een eigenaar van een nieuw kantoor dat net gebouwd is, juist weer voordelig uitpakt.

Prima vooruitzichten

Per saldo is Kohalmi positief over de vastgoedvooruitzichten. Beleggen in vastgoed is volgens hem vooral voor de lange termijn, maar als er dan toch naar de korte termijn gekeken moet worden, dan valt hem op dat de economische groei weliswaar afneemt, maar dat dit nog geen effect heeft op de vraag naar commercieel en residentieel vastgoed. Daar komt bij dat er de laatste jaren weinig is gebouwd. Veel vraag en weinig aanbod is altijd een goede combinatie voor vastgoedbeleggers.

Ten tweede is er vooral in Europa een consensus dat de inflatie de rente voorlopig ruimschoots blijft overtreffen. De reële rente blijft dus negatief. Dat is goed nieuws voor vastgoedfondsen met veel schulden omdat die schulden minder waard worden.

Voor vastgoedeigenaren zijn de relatief hoge huren en lage rentelasten nog altijd positief. Kohalmi heeft een soort vuistregel. Pas als de officiële rente in een jaar met meer dan 150 basispunten oploopt, dan begint dat pijn te doen in de vorm van een lager rendement. 'Maar in Europa gaan de meeste analisten uit van een rentestijging van hoogstens 75 basispunten."