Groene datacentra zijn goud waard

De datacentra schieten overal in de wereld als onkruid uit de grond. Het toenemende internetgebruik, de miljoenen WhatsApp-berichten, tweets, TiKTok- en YouTube-filmpjes: ze zorgen ervoor dat het dataverkeer door het dak gaat. En met de opkomst van de 5G-technologie zal dat ook nog wel even zo doorgaan.

Zsolt Kohalmi, hoofd vastgoed en lid van de Raad van Bestuur bij Pictet Asset Management, verwacht dat alleen in Europa de markt voor datacenter tussen 2020 en 2024 zal groeien met 71 miljard dollar. Dat komt neer op een jaarlijkse groei van 15%.

Dat biedt volgens hem unieke mogelijkheden voor vastgoedbeleggers, die staan te springen om activa met sterke economische vooruitzichten.

Hoog huurrendement en indexatie

Het basisrendement is zeker niet slecht met een huuropbrengst van 5% tot 7% voor Europese toplocaties. Er is bovendien bijna altijd sprake van indexatie voor de inflatie. Met andere woorden, al zou de inflatie naar 10% gaan, dan is er nog geen vuiltje aan de lucht, want de huren stijgen even hard mee.

Er zit wel een ander probleem aan datacentra. Ze zijn absoluut niet milieuvriendelijk. Het zijn energievreters en de warmte die vrijkomt wordt vaak niet benut.

ESG speelt belangrijke rol

“Tegen 2025 zouden datacentra volgens de Zweedse onderzoeker Anders Andrae 20% van het wereldwijde energieverbruik en 5,5% van de CO2-voetafdruk kunnen uitmaken”, schrijft Kohalmi.

Het is duidelijk dat een belegger die iets geeft om het milieu en de opwarming van de aarde daar niet in kan beleggen zonder iets te veranderen. Gelukkig zijn daar mogelijkheden genoeg voor.

Kunstmatige intelligentie

De eerste stap is volgens Kohalmi het optimaliseren van de data-infrastructuur. “De technologie die in datacentra wordt ondergebracht, kan efficiënter worden gemaakt door bijvoorbeeld microservers te installeren of door artificiële intelligentie te gebruiken om het gebruik van servers en energie te optimaliseren.”

Een tweede stap is het groener maken van de gebouwen. Zo zouden datacentra vooral in het noorden van Europa kunnen worden neergezet. Een koud klimaat helpt het energieverbruik te verminderen, doordat de meeste energie wordt gebruikt voor koeling van de machines.

Kohalmi: “Het is geen toeval dat de investeringen in datacentra in Scandinavië tussen 2018 en 2025 naar verwachting bijna zullen verdubbelen. Cruciaal is dat de regio waar de datacentra komen goed uitgerust zijn met supersnelle glasvezelnetwerken – de snelwegen van de digitale wereld.”

Geschikte locaties schaars

Tenslotte is het uiteraard de bedoeling dat er zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van groene energie (wind, zon, waterkracht). Verder kan isolatie helpen het stroomverbruik te reduceren. Hetzelfde geldt voor het hergebruik van warmte voor bijvoorbeeld stadsverwarming of het op temperatuur houden van tuinbouwkassen.

Kohalmi ziet nu al een groot tekort aan locaties die aan alle bovenstaande voorwaarden voldoen. Dat zal de komende jaren alleen maar meer worden. Het is volgens hem daarom zaak er vroeg bij te zijn. "Hoe dan ook, het blijft een pijlsnel groeiende markt, vergelijkbaar met de logistieke centra door de bloei van de online-handel."