Commercieel vastgoed: de ene steen is de andere niet

De vooruitzichten voor de Europese vastgoedsector zijn niet al te best, schrijft PGIM in zijn Real Estate European Outlook 2024. Het komend jaar blijven de rendementen volgens de vermogensbeheerder laag door de gestegen rentelasten, dalende prijzen en een zwakke economie. Pas in 2025 mogen beleggers rekenen op gezonde kapitaalinkomsten.

Het grootste probleem voor 2024 is dat de hoge rentetarieven er zwaar inhakken in een sector met hoge schulden. Daar komt bij dat de transactiemarkt is ingestort, wat zorgt voor lagere prijzen voor iedereen die moet verkopen, maar ook voor degene die vasthouden aan hun gebouwen. De zogeheten NAV's (netto intrinsieke waarde) dalen.

Correctie voor 80% klaar

Het goede nieuws is volgens PGIM dat ongeveer 80% van het rendementscorrectieproces achter de rug is, wat nodig is om vastgoed weer compatibel te maken. Maar er is dus ook nog 20% te gaan, wat veel beleggers zal afhouden van investeren.

"Ongeveer 80% van het rendementscorrectieproces is achter de rug"

Stel een vastgoedbelegging biedt een aanvangsrendement van 4%, terwijl er op de obligatiemarkt risicoloos hetzelfde kan worden verdiend, dan is de keuze snel gemaakt. Het grootste gevaar voor 2024 is volgens Greg Kane van PGIM Real Estate dat beleggers zich zo laten afschrikken door de lage inkomsten, dat ze de markt helemaal links laten liggen en de prijzen doorschieten naar beneden.

Winkels en kantoren

De grote zorgenkinderen blijven winkels en kantoorruimte, traditioneel de belangrijkste vastgoedsegmenten. Er is weinig vraag en veel leegstand, wat nooit een goede combinatie is voor bedrijven met hoge schulden, en al helemaal niet als Europa in een recessie belandt.

Er zijn gelukkig ook lichtpunten. Logistiek is daar een van. De herwaardering van de NAV’s is hier al ver gevorderd, zegt PGIM. Dat biedt een aantrekkelijk instapmoment voor de lange termijn, zeker als er van wordt uitgegaan dat de vraag hoog blijft vanwege de groeiende onlinehandel.

Datacentra

Voor datacentra geldt min of meer hetzelfde. Er is een gezonde vraag en een beperkt aanbod, wat leidt tot aantrekkelijke en stabiele rendementen.

Een beperkende factor is dat dit een relatief kleine markt is. Het is daarom van groot belang partners te vinden met wie in een vroeg stadium projecten kunnen worden ontwikkeld. Een kant-en-klaar datacentrum kopen, is moeilijk.

Hotels

Op de hotelmarkt ziet alles er op het eerste gezicht fantastisch uit. De inkomsten per beschikbare kamer lagen in 2023 op recordhoogte, de bezettingsgraad was hoog en er komt relatief weinig hotelaanbod bij. 

Een onzekere factor is in hoeverre een mogelijke recessie de vraag naar hotelovernachtingen raakt. Verder torst de hotelsector door corona veel schulden met zich mee.

Woningen

Het best zijn de vooruitzichten misschien nog wel voor de woningmarkt. De analyse is vrij simpel. Er worden de laatste tijd weliswaar meer woningen gebouwd in Europa, maar het is te weinig om het tekort aan stedelijke huurwoningen op te lossen. Daar komt bij dat koopwoningen door de hoge rente minder betaalbaar zijn. Dat betekent nog meer opwaartse druk op de huren. Voor woningzoekenden is dat een ramp, voor beleggers ideaal.