China gaat inzetten op een lager woningaanbod

In de Chinese steden hebben veel mensen een eigen huis. Het percentage huizenbezitters in China onder stedelingen (64% van de totale bevolking) is gestegen tot 96%, zo stelt de centrale bank van China. Het beschikbare vloeroppervlak per hoofd van de bevolking ligt rond de 40 vierkante meter. Dit is op hetzelfde niveau als in Europese landen.

De meeste recente schattingen laten zien dat de totale binnenlandse vastgoedactiviteit in 2021 goed was voor 23% van de totale Chinese vraag. Vastgoed en bouw zorgen voor 20% van de stedelijke werkgelegenheid. Deze sector wordt daarom beschouwd als systeemrelevant: belangrijk voor de financiële stabiliteit. Dat is logisch, want vastgoed gelateerde schulden maken ongeveer 25% van de bankactiva uit. Ongeveer de helft daarvan is gekoppeld aan lokale overheden.

Structurele verstoringen

De vraag naar huisvesting is lange tijd veel groter geweest dan wat de fundamentele vraag (gedreven door gezinsvorming en upgradevraag) zou suggereren. Reden daarvan is vooral omdat het aanbod van vastgoedontwikkeling grotendeels in handen is van lokale overheden. Lokale ambtenaren hebben de neiging om veel te bouwen omdat vastgoedactiviteiten en infrastructuurinvesteringen (die de vastgoedontwikkeling ondersteunen) hun groeidoelstellingen en inkomsten helpen bereiken.

Deze bouwwoede, samen met de gemakkelijkere toegang tot hypotheken, was het kenmerk van de laatste hausse (vóór 2022). Toen de betaalbaarheid verslechterde, wendden lokale overheden zich meestal tot administratieve maatregelen om de vraag en de prijzen onder controle te houden. Deze maatregelen worden ook gebruikt in tijden van laagconjunctuur.

Het is moeilijk om de huizenprijzen op nationaal niveau te vergelijken, omdat de huizenprijzen van stad tot stad en van regio tot regio sterk verschillen. Bovendien zijn er in China veel administratieve maatregelen van kracht, waardoor het moeilijk is om de echte markt te meten.

Inzetten op gematigde prijsaanpassing

Omdat er momenteel weinig prijsstijging wordt verwacht, is de speculatieve vraag al aanzienlijk gedaald. De fundamentele vraag zal worden aangedreven door de vorming van nieuwe huishoudens, verstedelijking en upgradevraag. De eerste twee hebben de afgelopen jaren een aanzienlijke vertraging opgelopen als gevolg van de vergrijzing, het lagere huwelijkspercentage en de al hoge verstedelijking. Het hebben van een zoon is een van de bepalende factoren voor het hebben van meer dan één woning.

Wij denken dat de overheid zal inzetten op een lager toekomstig woningaanbod om een meer gematigde prijsaanpassing mogelijk te maken. De financiële sector van China kan zich geen grote prijsdaling permitteren, gezien de hoeveelheid schulden die gedekt worden door vastgoed.

"De financiële sector van China kan zich geen grote prijsdaling permitteren"

We verwachten dat de economische groei van China de komende 2-3 jaar zwak zal zijn dan we laatste jaren gewend zijn. Denk aan 4%. Hogere overheidsuitgaven, vooral om huishoudens te ondersteunen, kunnen de neergang verzachten. Een hervorming van de fiscale relatie tussen lokale en centrale overheden en een sanering van onrendabel vastgoed kunnen het herstel versnellen.