Hybride horrorhypotheek Het flexibele deel in de hybride hypotheek is levensgevaarlijk. Er zijn namelijk nieuwe fiscale regels die niet eenduidig zijn. 13 februari 2015 10:20 • Door Jos Koets In Het venijn zit in de spaarpremie kon u al lezen wat de gevolgen zijn als iemand met een spaarhypotheek zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten. In veel situaties is de hypotheekrente lager waardoor de spaarpremie moet worden aangepast. Die premie wordt dan beduidend hoger waardoor de netto maandlasten juist niet veel dalen. Vanwege de flexibiliteit hebben veel huizenbezitters in het verleden een hybride hypotheek afgesloten. De hybride hypotheek is een combinatie van een spaar- en een beleggingshypotheek. Er zijn verschillende mogelijkheden met een hybride hypotheek: switchen van sparen naar beleggen en andersom extra stortingen premies verlagen of verhogen Weinig flexibel Iedere geldgever heeft zijn eigen voorwaarden. Het is daarom verstandig die eerst goed te bestuderen voordat u iets gaat doen met uw hybride hypotheek. Hierbij moet u goed rekening houden met de fiscale regels die vanaf 1 januari 2013 van toepassing zijn. Deze regels zorgen ervoor dat de flexibiliteit grotendeels verdwenen is. Het gaat hier dan over een box 1-verzekering. Zoals bekend is het mogelijk bij de hybride hypotheek om te beleggen en/of te sparen. Als er sprake is van beleggen dan is een extra storting niet meer mogelijk. Ook mag de maandpremie niet verhoogd worden. Bij sparen is een extra storting (soms) mogelijk als er vanaf het begin sprake is van een garantiekapitaal. Hierbij wordt wel de maandpremie aangepast omdat het garantiekapitaal niet verhoogd mag worden. U kunt dit sparen (met garantie) in de hybride hypotheek zien als een (duurdere) spaarhypotheek. Niet switchen Het is verstandig om niet meer te switchen van sparen naar beleggen. Dan kan de fiscus wel eens bij u op de stoep staan. U komt namelijk in een grijs gebied terecht waar nog geen duidelijkheid over is. Er zijn daarom maatschappijen die extra stortingen niet meer accepteren. Een ander probleem dat om de hoek komt kijken, ontstaat als de rentevastperiode opnieuw wordt vastgezet. Bij een lagere hypotheekrente wordt bij de spaarhypotheek de spaarpremie aangepast. Bij de hybride hypotheek wordt dit niet door alle maatschappijen gedaan. Dit betekent dat de hoogte van de maandpremie hetzelfde blijft. Aangezien nu veel huizenbezitters een lagere hypotheekrente krijgen aangeboden betekent dit dat hun garantiekapitaal lager wordt. Natuurlijk wordt dit niet vooraf doorberekend door de banken. De daadwerkelijke garantie krijgt de huizenbezitters pas later te horen en dat kan wel eens hard aankomen. Een voorbeeld Uitgangspunt is een hybride hypotheek (sparen) van 150.000 euro (ingangsdatum 1-1-2005): Looptijd hypotheek dertig jaar Hypotheekrente 6% tot 1-1-2015 (rente was voor tien jaar vastgezet) Opgebouwde waarde 24.400 euro per 1-1-2015 Spaarpremie per maand 170 euro Belastingvoordeel 42% Bruto rente per maand 750 euro Spaarpremiepolis 170 euro Totaal bruto per maand 920 euro Netto rente per maand 435 euro Spaarpremie 170 euro EWF per maand 39 euro Totaal netto per maand 644 euro Lagere rente De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rentevastperiode is dan weer tien jaar). Het volgende is dan van toepassing: Bruto rente per maand 375 euro Spaarpremiepolis 170 euro Totaal bruto per maand 545 euro Netto rente per maand 218 euro Spaarpremie 170 euro EWF per maand 39 euro Netto per maand 427 euro Deze huizenbezitter springt een gat in de lucht. De netto maandlasten zijn namelijk 217 euro (644 minus 427) lager. Als ik dit doorbereken over twintig jaar (rente staat helaas maar tien jaar vast) dan is de besparing 52.080 euro. Op het eerste gezicht natuurlijk een leuk bedrag dat zomaar verdiend is. Helaas blijkt de werkelijkheid anders te zijn. De spaarpremie is niet aangepast aan de betaalde hypotheekrente. Hierdoor wordt het garantiebedrag minder. Het was even rekenen, maar (globaal) wordt het garantiebedrag 97.000 euro. Dit is dus 53.000 euro lager! Het voordeel van de nettomaandlasten is volledig verdwenen. Waarschuwing Al eerder heb ik gewaarschuwd voor de gevaren van de hybride hypotheek als er niet 100% gespaard wordt. De einduitkering is namelijk niet gegarandeerd als er ook een gedeelte wordt belegd. Wat is er aan de hand? Van de vastgestelde maandpremie worden maandelijks de kosten en de benodigde premies voor de verzekerde risico’s in rekening gebracht. Deze verzekerde risico’s zijn de dekking bij overlijden en/of werkloosheid en de arbeidsongeschiktheidsdekking. Voor de dekking bij overlijden wordt een éénjaars tarief (is ook van toepassing voor de beleggingshypotheek) gehanteerd. Dit betekent dat deze premie maandelijks wordt aangepast. De hoogte van de premie is afhankelijk van de leeftijd van de verzekerde personen en de opgebouwde waarde in de polis. Rendement valt tegen? Ieder jaar worden de verzekerde personen een jaartje ouder en dus wordt de premie ook iets hoger. De premie kan flink hoger worden als het beleggingsrendement in een jaar flink is tegengevallen. De maatschappij onttrekt echter niet alleen over het beleggingsgedeelte maar ook over het spaargedeelte, waardoor dit niet is gegarandeerd! Mijn conclusie is dat een hybride hypotheek een gevaarlijke hypotheek is geworden. Vooral als iemand gebruikt wenst te maken van de flexibiliteit dan komen de nieuwe fiscale regels om de hoek kijken. Er is vanuit de fiscus geen 100% duidelijkheid, dus u komt op glad ijs. Dit betekent dat u hard kunt vallen. U bent in ieder geval gewaarschuwd. Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl. Deel via:
J. Safra Sarasin Sustainable Asset Management 18 apr "Reshoring biedt mooie kansen voor groene beleggers" Volgens fondsmanager Daniel Lurch van het JSS Sustainable Equity Green Planet fonds van J. Safra Sarasin profiteren met name de duurzaamste bedrijven van de huidige herschikking van de wereldwijde productieketen. Welke dat zijn?
Impactbeleggen 11 apr “Het is fijn om goed te doen” Ook buiten Nederland is impactbeleggen ontdekt. Het Schotse Baillie Gifford bijvoorbeeld lanceerde in 2017 het Positive Change Fund. Vlak voor Pasen was Rosie Rankin, medeverantwoordelijk voor dit fonds, over in Amsterdam voor de tweedaagse Impact Europe Summit in de Beurs van Berlage. Rob Stallinga sprak met haar.
Impactbeleggen 03 apr "Impactbeleggers staan aan de goede kant van de geschiedenis" Hadewych Kuiper, directeur beleggingen bij Triodos IM, is niet onder de indruk van alle berichten dat duurzaam beleggen het beste heeft gehad. "Zo ziet tegenwerking van vooruitgang eruit."
Impactbeleggen 30 jan JSS Green Planet Fund: Kansrijk beleggen in een groene toekomst Beleggen in de toekomst is volgens S. Safra Sarasin beleggen in de groene transitie. Lees meer over het JSS Sustainable Equity Green Planet Fund, dat in de laatste drie jaar niet alleen hard is gegroeid maar ook sterk heeft gepresteerd.
ESG 17 jan ESG is dood, lang leve ESG 2.0! Matt Christensen, hoofd duurzaam en impact beleggen bij Allianz Global Investors, schetst de vijf belangrijkste duurzaamheidsthema's van 2024. Politieke verdeeldheid dreigt het grootste struikelblok te worden.
ESG 01 nov Biodiversiteitsverlies, het megarisico dat slechts enkelen zien Het verlies van biodiversiteit is volgens De Nederlandsche Bank (DNB) een groot risico voor de financiële stabiliteit. Cardano heeft een methode ontwikkeld om dit verlies te meten en zo de beleggingsrisico’s in kaart te brengen. IEXProfs sprak met Dennis van der Putten, Chief Sustainability Officer bij Cardano.