Wonen 4.0 Rapport Wonen 4.0 valt naar mijn mening een beetje tegen. Door de medewerking van veel kenners, had ik een "beter" voorstel verwacht. 24 augustus 2012 09:55 • Door Jos Koets Afgelopen weken heb ik uitgebreid aandacht besteed aan de standpunten van de politieke partijen hoe zij over de hypotheekrenteaftrek denken en welke maatregelen zij voor starters hebben verzonnen. Opvallend is dat de meeste politieke partijen een verplichte aflossing willen gaan invoeren voor mensen die vanaf 1 januari 2013 een woning gaan kopen. Daling huizenprijzenMijn mening over dit voorstel is bekend. Ik verwacht een flinke daling van de huizenprijzen met minimaal 20%. De afgelopen weken hebben meerdere lezers mij gevraagd naar mijn mening over het rapport Wonen 4.0 (+ toelichting) welke tot stand is gekomen door Aedes, de NVM, Vereniging Eigen Huis en de Woonbond. Voor publicatie van dit rapport had ik al iemand gesproken die mee had gewerkt aan dit rapport. De inhoud was voor mij dus niet helemaal verrassend. Wie het rapport goed leest, zal concluderen dat er goed is nagedacht over een oplossing voor de huizenmarkt in zijn algemeenheid (huurders en kopers). In deze column zal ik mijn mening geven over bepaalde onderdelen uit het rapport. Kort geschreven komt het plan op het volgende neer voor toekomstige kopers: Renteaftrek wordt geleidelijk in 30 jaar afgeschaft (1/30ste deel per jaar) Afschaffing overdrachtsbelasting Afschaffing eigenwoningforfait Invoering woontoeslag en terugsluizen IB WoontoeslagAfhankelijk van het inkomen en de samenstelling van hun huishouding kunnen kopers aanspraak maken op een Woontoeslag. Alleen voor schaarstegebieden (vooral de grote steden) kan een extra Woontoeslag gelden. Bij het bepalen van de woontoeslag is het inkomen mede afhankelijk. Er zijn genoeg situaties te bedenken waarbij er (tijdelijk) een inkomen wegvalt. Komt deze groep mensen dan in aanmerking voor een woontoeslag? Hoe lager het inkomen, hoe hoger de woontoeslag. Dit kan leiden tot het “minder” gaan werken van mensen. Extra nieuwbouw in tekortgebieden of herstructurering in overdrukgebieden om sneller een marktevenwicht te bereiken, en daarnaast aan de verbetering van de kwaliteit van woningen, de energiezuinigheid en de verduurzaming van de energieproductie. Hierover worden niet-vrijblijvende afspraken gemaakt. Terugsluis via de inkomstenbelasting. Bij nieuwbouwwoningen is vooral de grondprijs van belang. Blijft deze vrij of wordt hier ook een soort beperking opgelegd? Voor het terugsluizen via de inkomstenbelasting is het van belang dat vooraf al de percentages bekend zijn. Adviseurs moeten uiteindelijk hun klanten (toekomstige kopers) een berekening kunnen voorleggen wat de maandlasten gaan worden. PercentagesWat worden de percentages van de inkomstenbelasting in de komende 30 jaar dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd? Bovendien blijft de vraag wat politiek Den Haag met deze percentages gaat doen. Ieder jaar worden deze eventueel aangepast. Het is dus heel goed mogelijk dat percentages vast staan maar dat Den Haag deze zo aanpast dat er “geen” voordeel meer is voor de huizenbezitter. Een brede werking van de NHG leidt tot een verstoring van marktverhoudingen en levert een te groot risico op voor de overheid als achtervang van de borgstelling. De werking wordt daarom beperkt tot specifieke doelgroepen. Dit betreft koopstarters en lagere (midden)inkomens in het algemeen. De NHG moet daarnaast in samenwerking met de financiers de woningmarkt toegankelijker maken voor huizenkopers zonder vast dienstverband, zoals flexwerkers en zzp-ers. De beschikbaarheid van voldoende financieringsmogelijkheden is voorwaarde voor het functioneren van de woningmarkt. Vooral in economisch mindere tijden is een stabiele financiering van belang. GolflengteOp het ogenblik zijn er twee verschillende normen (NHG en de GHF). Zolang beide partijen (NVB en NHG) niet op dezelfde golflengte zitten, blijven er verschillen in de markt betreffende de hoogte van financieren. NHG trekt nu aan het kortste eind omdat de NVB (waaronder alle banken) hun GHF volgen en niet NHG. Als NHG leidend moet gaan worden, dan moet de NVB dus water bij de wijn gaan doen. Op latere leeftijd kan behoefte ontstaan aan een aanvulling op het pensioen of middelen waarmee men zorg- en woondiensten kan financieren. Het eigen vermogen dat in een eigen woning ligt besloten moet hiervoor kunnen worden aangewend zonder dat de bewoner de woning hoeft te verlaten of dat dit door de hoge kosten onmogelijk wordt gemaakt. Wordt hiermee het volgende bedoelt: Eerst de afgesloten hypotheek volledig aflossen en op latere leeftijd (pensioen) weer een gedeelte opnemen om de zorg te kunnen bekostigen! Betreden woningmarktDe Nederlandse woningmarkt is aantrekkelijk om in te investeren. Om burgers meer keuzemogelijkheden te bieden in het wonen moet het voor andere partijen dan de traditionele partijen aantrekkelijker en gemakkelijker worden gemaakt om de woningmarkt te betreden. Dat geldt zowel voor binnenlandse als buitenlandse partijen. Meer aanbieders en concurrentie moeten leiden tot meer keuzemogelijkheden en een betere prijs-/kwaliteitsverhouding. Dit is een nobel streven want in werkelijk zijn er banken in Nederland die hier helemaal niet op zitten te wachten. Bovendien is uit het verleden gebleken dat buitenlandse partijen bij een flinke tegenwind zo weer weg zijn uit Nederland. De consument is daar de dupe van omdat deze hogere rentes moet gaan betalen als hun eerste rente vast periode is afgelopen. Eigen meningTot slot mijn mening over het rapport. Veel kenners van de markt hebben meegewerkt aan dit rapport. Ik had daarom een heel ander en “beter” voorstel verwacht. Ik heb niets tegen het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De woontoeslag en de aanpassing van de inkomstenbelasting worden volgens mij het probleem om deze goed uit te voeren. Dit betekent dat er weer aanpassingen moeten komen. Bovendien stijgen de maandlasten van de huizenbezitters. Er zal dus ergens anders op bezuinigd moeten worden. En ik kan me niet voorstellen dat de huizenprijzen niet verder dalen. Ik blijf van mening dat het simpeler kan. Gewoon een vast percentage(bijvoorbeeld 35%) invoeren waarover iedereen (ook de huidige huizenbezitters) renteaftrek kan genieten. Hierbij direct de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait afschaffen. Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven. Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX. Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl. Deel via:
Opinie 08:00 Zeer grote kans kans dat alles over 10 jaar hoger staat Beursblogger Ben Carlson kijkt bij zijn beleggingen altijd in de achteruitkijkspiegel. Op baiss daarvan kun je er met grote zekerheid vanuit gaan dat de beurs over 10 jaar hoger staat, net als huizenprijzen, het algemene prijsniveau en het bbp.
Assetallocatie 07 mei Optimix gaat keihard tegen de markt in Volgens Optimix zijn de overeenkomsten tussen de internethype van begin 2000 en de huidige hype zo groot, dat de vermogensbeheerder tegen de markt ingaat. Aandelen zijn verkocht en met de opbrengst zijn inflation linked obligaties gekocht, grondstoffenposities ingenomen en is een deel cash gehouden.
aandelen 02 mei Aandelen doen het op de lange termijn altijd beter Beursblogger Jonathan Clements geeft 5 goede redenen om op de lange termijn altijd te vertrouwen op de veerkracht van aandelen.
Assetallocatie 02 mei Ook zonder renteverlaging zijn aandelen de beste keuze Evan Brown, hoofd multi-asset bij UBS AM, blijft positief over aandelen, ook als de inflatie hardnekkig hoog blijft en de beloofde renteverlagingen van de Fed er dit jaar niet gaan komen. "Dat er minder rekening wordt gehouden met renteverlagingen heeft meer te maken met de sterke economische groei dan met de hardnekkig hoge inflatie."
Assetallocatie 22 apr Janus Henderson kiest voor cyclisch Europa Janus Henderson Investors kiest voor smallcaps en Europese aandelen. Volgens de Brits-Amerikaanse vermogensbeheerder houden beleggers te weinig rekening met een groeivertraging in de VS veroorzaakt door een langer hoog blijvende rente.
Opinie 18 apr Yes! Wereldwijde groei versnelt In 2023 presteerde de Amerikaanse economie beter dan de meeste andere regio's in de wereld. Ook in 2024 gaat het de VS voor de wind, waarbij Grace Peters van J.P. Morgan Private Bank verwacht dat de economische groei in de rest van de wereld nu ook in een hogere versnelling gaat.