Joost Ramaer is freelance journalist en schrijver van het boek De Geldpers – De teloorgang van het mediaconcern PCM (Prometheus, 2009). Over beleggen schreef hij eerder een wekelijkse column in NRC Handelsblad (2011-2013).

Nieuws

Real assets horen bij lange horizon

Real assets zijn een tastbare belegging en een geweldige hedge tegen inflatie.

Een dik jaar geleden sloeg Standard Life Capital een dubbelslag in Scandinavië. Op 22 juni 2015 kocht het Schotse fonds het distributienetwerk van de Finse gasmaatschappij Gasum. Acht dagen later lijfde het Nordic Power in, eigenaar van dertien kleine maar hoogwaardige waterkrachtcentrales in het Noorden van Noorwegen.

Wat de Schotten betaalden voor beide assets hielden zij geheim. De deals trokken sowieso weinig aandacht buiten de Noren en de Finnen. Eigenlijk was dat precies de bedoeling. SL Capital kocht de twee bedrijven niet voor zichzelf, maar voor institutionele beleggers op zoek naar rustige investeringen voor de lange termijn met een bescheiden, maar stabiel rendement en een dienovereenkomstig laag risico.

Geen papieren of digitale effecten, maar real assets: tastbare beleggingen in stenen en grond. “Wij kopen assets als Gasum en Nordic namens groepen van ongeveer twintig beleggers,” zegt Dominic Helmsley, Head of Infrastructure Equity bij SL Capital. De meesten zijn kleinere tot middelgrote pensioenfondsen die zo’n investering niet op eigen kracht aan kunnen.

“Veel pensioenfondsen mogen niet meer dan 30 tot 35% van één asset bezitten. Wij openen voor hen de deur naar dit soort markten.”

Finse gasgrid

Het Finse gasgrid en de Noorse waterkrachtcentrales vallen onder de noemer infrastructuur. Grote pensioenfondsen beleggen er al jaren in. “Vooral in Canada en Nederland,” zegt Helmsley. “Jullie behoren tot de pioniers.” Hij kan het weten. Helmsley werkte dertien jaar lang voor de voormalige British Airports Authority. Hij eindigde als hoofd van het M&A-team dat vliegvelden aankocht.

Tot voor kort was dit domein exclusief weggelegd voor grote fondsen als het Canadese OTPP en het Nederlandse ABP. De deals hadden een omvang van honderden miljoenen tot ettelijke miljarden euro’s. Partijen als SL Capital maakten het ook toegankelijk voor kleine en middelgrote pensioenfondsen.

 

Die moeten wel: de hardnekkig lage rentes hebben een jacht naar yield en alternatives op gang gebracht. Gas- en elektriciteitsnetwerken, krachtcentrales, tolwegen, havens en vliegvelden hebben monopoloïde kenmerken: hun gebruikers hebben veelal geen keus, het zijn captive customers. Mede daarom, en vanwege de veiligheid en leveringszekerheid, zijn ze meestal streng gereguleerd. Dat drukt de rendementen.

“Beleggingen als Gasum en Nordic Power leveren een total return op van 9 tot 10% en een effectief rendement van 4 tot 5%,” zegt Helmsley. Maar alles liever dan de huidige 0,15% op tienjaars Bunds. En die 4 tot 5% zijn letterlijk en figuurlijk vrijwel in beton gegoten.

Energiegrids en tolwegen gaan zelden of nooit failliet. Mensen moeten ze immers blijven gebruiken, zelfs in dramatisch economische tijden. En ze gaan lang mee. Tientallen jaren. De combinatie van een laag risico en een bescheiden, maar stabiele inkomstenstroom gedurende een zeer lange tijd maakt infrastructuur tot een ideale belegging voor pensioenfondsen.

Grenzen assets vervagen

Net als veel andere real assets. SL Capital beheert inmiddels 9,3 miljard euro in deze sector, waarvan een miljard in infrastructuur. Maar dat bedrag valt in het niet bij de 25 miljard euro die Standard Life beheert in vastgoed. Grote en kleine pensioenfondsen beleggen al sinds mensenheugenis in winkelcentra, kantoor- en appartementencomplexen.

Maar tegenwoordig dus ook in vliegvelden, havens en gerechtsgebouwen. “De grenzen vervagen tussen vastgoed en infrastructuur,” constateert Mark Meiklejon, Investment Director Real Estate bij Standard Life Investments. De structuur van de vastgoeddeals wordt ook creatiever. Meiklejon geeft een voorbeeld. “Een multinational laat een nieuw hoofdkantoor bouwen, maar verkoopt het hele project aan een partij zoals wij en huurt het weer terug.”

Het resultaat is een win-win voor beide partijen. De onderneming heeft geen geld vastzitten in stenen, en de belegger weet zich voor een zeer lange periode verzekerd van een vaste en financieel solide huurder. Grote beleggers werken hierbij steeds vaker samen met bouwers en projectontwikkelaars. Zo runnen PGGM en BAM gezamenlijk een joint venture die al 489 miljoen euro heeft geïnvesteerd in een dertigtal projecten, waarvan zeven in Nederland.

Zeesluizencomplex IJmuiden

De twee die het meest in het oog springen zijn een nieuw zeesluizencomplex bij IJmuiden, dat nog in aanbouw is, en het recent geopende nieuwe onderkomen van de Hoge Raad in Den Haag. PGGM verschaft de bulk van het kapitaal – doorgaans 80% – BAM doet de bouw en het facilitair management. De joint venture heeft een totaal vermogen van 775 miljoen euro, waarvan 620 miljoen van PGGM afkomstig is.

De ppp (public private partnership) met BAM "stelt PGGM in staat Nederlands pensioenkapitaal te koppelen aan publieke projecten, waarmee we investeren in de reële economie," zegt PGGM’s hoofd Infrastructure Frank Roeters van Lennep. “Dat levert goede langetermijnrendementen op voor de deelnemers in de pensioenfondsen waarvoor PGGM belegt en het levert een belangrijke bijdrage aan economisch herstel.”

Naast duurzaamheid hebben pensioenfondsen en hun beleggers daarmee een tweede bestemming voor hun geld die inhoud geeft aan hun maatschappelijke betrokkenheid. Er zijn meer real assets die een groot maatschappelijk belang belichamen. Reza Vishkai is Head of Real Assets bij BNY Insight Investment. Namens zijn klanten belegt hij in landbouwgrond en boerenbedrijven.

230 miljard dollar onder beheer

“We zijn een paar jaar geleden begonnen en hebben inmiddels 230 miljoen dollar onder beheer,” vertelt Vishkai. “Allemaal van grote institutionele beleggers met een gemiddelde omvang van tien miljard dollar. Pensioenfondsen zijn er gek op omdat het een tastbare belegging is, en een geweldige hedge tegen inflatie,” zoals blijkt uit de tweede grafiek.

Insight bezit inmiddels cattle stations in Australië, zuivelboerderijen in Nieuw-Zeeland en Chili, aardappelvelden in Polen en graanakkers in Roemenië. “Vroeger kostte landbouwgrond bijna niks,” aldus Vishkai, “maar die tijden zijn voorgoed voorbij. De wereldbevolking blijft tot 2050 flink groeien terwijl de beschikbare grond voor voedselproductie gelijk blijft of zelfs slinkt, door klimaatverandering en slecht beheer.”

En dus moet de productie per hectare omhoog. Dat kost veel investeringsgeld – voor knowhow, irrigatie, nieuw zaaigoed, speciale apparatuur – en daar komen de pensioenfondsen in beeld. "Bijna alle grond op aarde die geschikt is voor landbouw is nu in productie. De prijs voor zulke grond zal voorlopig alleen maar verder stijgen. Al was het maar omdat er óók een enorme vraag is naar grond om huizen op te bouwen."

Ierse akkers

Zo schoten Ierse akkers vóór 2008 in prijs omhoog vanwege de vraag van woningbouwers. Ook de klimaatproblemen maken landbouwgrond duurder. “Neem Californië’, zegt Vishkai. “De helft van alle groenten en vruchten die de Amerikanen jaarlijks eten komt daar vandaan en de helft van de wereldconsumptie van amandelen. Amandelbomen hebben heel veel water nodig. Californië subsidieert water nog steeds, waardoor het te goedkoop is.”

Nieuwe vormen van irrigatie en ook van besparing op water zijn kostbaar. Ook die noodzakelijke investeringen zullen landbouwgrond gestaag duurder maken, denkt Vishkai. Gezien de maatschappelijke relevantie is landbouwgrond een ideale real asset voor pensioenfondsen.

“Voor beleggers met een lange horizon is duurzaamheid een heel belangrijk criterium.” Insight koopt vooral gronden en bedrijven die nieuwe impulsen nodig hebben. “Wij houden van assets die we kunnen ontwikkelen, waarin we kunnen investeren. Dat kost twee tot drie jaar, vervolgens verdien je een paar jaren geld, tenslotte neem je nog een paar jaar om het geheel te verkopen.” Gemiddeld levert zo’n cyclus de klanten van Insight 10 tot 12% rendement op.

Grond verhuren

Er zijn ook beleggers die het anders doen. Zij kopen grond en verhuren die langdurig aan boeren. Dat levert jaarlijks 6 tot 8% rendement op en 3% inkomen. “Maar sale & lease back is eigenlijk alleen in de VS een liquide en goed ontwikkelde markt.” Voor partijen als Insight en SL Capital is er nog heel wat ontwikkel- en zendingswerk te verrichten. Real assets is een verzamelnaam voor beestjes met sterk uiteenlopende eigenschappen.

Infrastructuur is een zeer stabiele belegging. Maar landbouw is onderhevig aan de grillen van het klimaat – slagregens én langdurige droogten – en van de wereldvoedselmarkt met zijn op en neer dansende prijzen. Niet bepaald ideaal voor pensioenfondsen, zou je denken. In de praktijk valt dat erg mee, aldus Vishkai.

“De bulk van het geld van de belegger zit in de waarde van zijn grond. En die fluctueert nauwelijks mee met natuurrampen en voedselprijzen. Nieuw-Zeeland kende een periode waarin de melkprijs met 70% instortte. Maar de marktprijs voor de grond voor zuivelboerderijen daalde niet meer dan 5 tot 10%.” En er is nog iets: “In het Westen is landbouw doorgaans royaal gesubsidieerd. Nederlandse boeren krijgen 300 euro per hectare.”


Joost Ramaer is freelance journalist en schrijver van het boek De Geldpers – De teloorgang van het mediaconcern PCM (Prometheus, 2009). Over beleggen schreef hij eerder een wekelijkse column in NRC Handelsblad (2011-2013). De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Lees meer

Online magazine duurzaam beleggen