Wat is dit? Connect is het branded contentplatform van IEX Media, waar we beleggingsprofessionals met elkaar in contact brengen. Van inzicht naar inspiratie. Ook partner worden? Wij vertellen u graag meer. Sluit Fondsportret Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund “Actief beheer wordt steeds belangrijker in de vastgoedsector” Het Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund belegt via liquide REIT’s en andere beursgenoteerde vastgoedeffecten wereldwijd actief in onroerend goed. “De voordelen ten opzichte van het kopen van fysieke gebouwen vertalen zich met name in hogere liquiditeit, lagere transactiekosten en grotere diversificatie.” 24 januari 2019 10:20 • Door Connect Dat zegt co-portefeuillebeheerder van het fonds, Guy Barnard, die de vastgoedsector in de afgelopen vijftien jaar een jaarlijks rendement van ongeveer 9% zag halen. “Daarmee werd beter gepresteerd dan de meeste aandelen- en obligatiemarkten. De kerninkomsten leverden daarbij een belangrijke bijdrage; tweederde van het totale rendement kwam uit (herbelegde) dividenden.” Barnard denkt dat die kerninkomsten de komende jaren steeds belangrijker worden. “Dat geldt niet alleen voor vastgoed, maar voor elke beleggingscategorie. Ik denk namelijk dat de koerswinsten die de afgelopen vijf à zeven jaar zo gemakkelijk werden behaald, de komende jaren veel moeilijker gerealiseerd kunnen worden. Dat maakt beleggingen met een grote inkomstencomponent, zoals in onroerend goed, alleen maar aantrekkelijker.” Veilig en stabiel De portefeuillebeheerder roemt het relatief veilige karakter van vastgoed. “Het is vooral een heel voorspelbare sector waarin bedrijven opereren die over het algemeen een groot aantal gebouwen bezitten met een grote diversiteit aan huurders, relatief lange huurovereenkomsten en solide balansen. Dat biedt stabiliteit om een jaarlijkse inkomstengroei van 3% tot 5% te blijven realiseren.” Met het oog op de gestegen volatiliteit dit jaar – een trend die Janus Henderson de komende jaren ziet voortzetten – zullen beleggers worden beloond voor de defensieve eigenschappen van onroerend goed, vervolgt hij. “Bovendien is de vastgoedsector in mijn ogen relatief goed gepositioneerd ten opzichte van sommige vastrentende alternatieven en de bredere aandelenmarkt. Wij denken die de komende jaren te blijven outperformen.” Hij is zich daarbij wel bewust van de stijgende rente. “We hebben om die reden de portefeuille voor de lange termijn en twee tot drie jaar in het bijzonder, gekanteld richting bedrijven die zich op markten bevinden waar de huurprijzen harder stijgen dan de inflatie en rente. Tegelijkertijd proberen we obligatieproxy's, met mooie dividendrendementen maar zonder groei, te mijden en ons in plaats daarvan te richten op markten en bedrijven die ook groeipotentieel hebben.” Gecharmeerd van datacenters Tevens speelt de technologische revolutie een grote rol in de portefeuille-inrichting. Barnard: “Die heeft een enorme impact hebben op hoe we wonen, werken en winkelen en zal de komende jaren, decennia zelfs, ook het gebruik van onroerend goed zeer wezenlijk veranderen. Wij zoeken aan de ene kant naar de winnaars van deze structurele veranderingen en proberen aan de andere kant de verliezers te mijden. Retailvastgoed bijvoorbeeld, waarin we aanzienlijk meer onderwogen zijn dan veel van onze peers. En hoewel er ook hier winnaars zullen zijn, zoals de grote dominante winkelcentra die vooral focussen op beleving, vissen wij liever zo min mogelijk in die vijver. Wij focussen liever op échte groeisectoren.” Daarom worden overwogen posities genomen in de begunstigden van e-commerce, logistiek en grote distributiecentra, waar de wereldwijde trend om producten in een steeds korter tijdsbestek tijd bij de consument te krijgen alleen maar zal toenemen, aldus Barnard. “Dat is goed nieuws voor logistiek vastgoed. Verder zijn we ook erg gecharmeerd van datacenters, door onder meer de grote ontwikkelingen in cloud computing.” Voorzichtig met kantoorvastgoed Barnard denkt in zijn aanpak niet perse op landelijk niveau, maar eerder in termen van steden, die vervolgens per sector en per bedrijf worden bekeken. Hij ligt dit toe aan de hand van een van de grootste posities in portefeuille op dit moment: “Die hebben we in een bedrijf genaamd Alexandria, een kantoorverhuurder in de VS die is gespecialiseerd in de bio life sciences industrie. Hun grootste exposure ligt in Cambridge, Massachusetts, waar alle onderzoeksfaciliteiten rondom die sector zich hebben gecentreerd. Hierdoor overtreft de vraag het aanbod in die markt en stijgen bijgevolg de huurprijzen met meer dan 10% per jaar.” “Dit is een goed voorbeeld van een top-down view, waar we gemiddeld vrij voorzichtig zijn met Amerikaans kantoorvastgoed, maar waar we een heel interessant bottom-up verhaal hebben gevonden in een gebied met structurele groei en een grote mismatch tussen vraag en aanbod.” Dit is volgens Barnard, die de vastgoedmarkt met een hoge active share van 79% vooral op basis van individuele aandelenselectie benadert, tekenend voor de noodzaak van een actieve benadering. “En dat wordt de komende jaren, met een grotere spreiding in rendementen dan de afgelopen jaren het geval was, alleen maar belangrijker.” Fondsfeiten Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund ISIN: LU0892275263 Structuur: SICAV Domicilie: Luxemburg Fondsmanagers: Guy Barnard, Tim Gibson Oprichtingsdatum: 3 januari 2005 Fondsomvang: 324,35 miljoen euro Valuta: euro B enchmark: FTSE EPRA Nareit Developed Index Jaarlijkse kosten: 1,10% Volatiliteit: 17,73 Trackingerror: 3,61 Sharperatio:0,21 Informatieratio: -0,01 Rendementen (per 31/10/2018): Nettorendement fonds 12 maanden: 5,7% 3 jaar: 12,2% 5 jaar: 51,2% Sinds oprichting: 87,2% Benchmark 12 maanden: 3,1% 3 jaar: 6,3% 5 jaar: 46,4% Sinds oprichting: 88,3% Top 5 landen (per 31/10/2018)Weging fondsWeging benchmark Verenigde Staten 54,7% 53,9% Japan 10,0% 11,1% Hongkong 7,0% 6,8% Duitsland 6,3% 4,8% Verenigd Koninkrijk 5,9% 5,2% Top 5 sectoren (per 31/10/2018)Weging fondsWeging benchmark Industrial & Office REITs 24,6% 23,8% Real Estate Holding & Development 20,2% 19,5% Specialty REITs 15,2% 13,1% Diversified REITs 13,9% 6,2% Residential REITs 12,4% 12,2% Top 10 posities (per 31/10/2018)Weging fonds Prologis 4,5% Alexandria Real Estate Equities 4,0% VICI Properties 3,8% Goodman Group 3,5% Deutsche Wohnen 3,5% Link REIT 3,1% Rexford Industrial Realty 3,1% Spirit Realty Capital 3,0% Sun Communities 2,9% Mitsui Fudosan 2,7% Deel via:
Assetallocatie 25 jul De ene opkomende markt is duidelijk de andere niet Hoe verstandig is het om nu een positie te nemen in aandelen en obligaties in de opkomende markten? Schroders is tamelijk positief maar wijst ook op de enorme verschillen tussen de landen onderling. Vooral de valutacomponent is iets om scherp in de gaten te houden.
Assetallocatie 25 jul De kunst van het herbalanceren Herbalancering vermindert veelal de risico's, maar helpt het rendement meestal niet vooruit. Dus?
aandelen 24 jul Dapper JP Morgan AM zet zijn geld op Europese value-aandelen Herstel van de Europese economie, een lagere rente en een groot percentage value-bedrijven maken Europese aandelen voor JP Morgan AM favoriet. Dat geldt vooral voor de banken.
Assetallocatie 22 jul Grondstoffen horen desondanks in de portefeuille thuis Grondstoffen hebben de laatste 15 jaar een dramatisch trackrecord. Toch horen ze in de portefeuille thuis, want in tijden van hoge inflatie boeken ze uitstekende rendementen.
Assetallocatie 11 jul Wind in de zeilen voor opkomende markten Na een aantal jaren in de schaduw te hebben gestaan van de ontwikkelde markten staan de sterren nu weer gunstig voor de opkomende markten, iets dat bij beleggers niet onopgemerkt is gebleven, schrijft Yvo van der Pol van PGIM Investments.
Assetallocatie 08 jul No risk, no fun voor Fidelity Er is geen sprake van hoogtevrees bij Fidelity International. Integendeel, de wereldeconomie ontwikkelt zich zo goed dat de vermogensbeheerder adviseert meer risico te nemen in aandelen.