Marcel Tak is dé special product-specialist van IEX en IEXProfs, maar schrijft ook graag over rente, obligatiemarkt en toezicht als hij zich daartoe geroepen voelt. "De financiële sector is in belangrijke mate bezig met het verplaatsen van lucht. De werkelijke toegevoegd waarde is beperkt. In mijn columns wil ik relativeren, tegenwicht bieden en zo mogelijk de andere kant van de medaille laten zien."

Column

DNB: monetaire pyromaan blust bubbelbrand

DNB opereert met zijn belastingvoorstellen om de woningmarkt af te laten koelen als een monetaire pyromaan, die vooraan wil staan bij het blussen van de bubbelbrand. Laat de bank zich bij zijn core business houden, zegt Marcel Tak.

De economie loopt als een trein. “Veel bedrijven draaien op volle toeren en consumenten laten het geld volop rollen,” aldus recentelijk een Rabobank-econoom.

In oude tekstboekjes wordt een dergelijke situatie getypeerd als een oververhitte economie. De energieprijzen stijgen ongekend hard, zodanig zelfs dat de overheid zich genoodzaakt ziet om tot een brede compensatie aan zijn burgers over te gaan.

Dat is olie op het vuur en draagt bij aan een verdere explosieve situatie van de economie. Maar niet alleen de energierekening rijst de pan uit. De prijzen in de supermarkten, waar doorgaans ook eerste levensbehoeften worden aangeschaft, lopen sterk op. Gaat de overheid ook voor deze inflatoire beweging geld uitdelen?

Markt vlottrekken

Dat kan anders, zo zal DNB hebben gedacht. Als de prijzen stijgen kun je juist ook de koopkracht afromen. En zo kwam het rapport tot stand waarin DNB pleit voor het zwaarder belasten van de huizenbezitters als antwoord op de enorme stijging van de huizenprijzen.

Op deze manier kan het evenwicht van de woningmarkt worden hersteld, zo meent onze centrale bank. De bank komt met vier ingrediënten om de markt weer vlot te trekken. Ik bespreek ze hier kort.

  1. Pak starters op de woningmarkt door eerder geïntroduceerde voordelen af te nemen  
    Toegegeven, het staat er uiteraard anders: “Vermijd beleid dat de bestedingsruimte verder vergroot.” DNB spreekt over eerder genomen, goedbedoelde maatregelen, zoals de starterslening en het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Die maatregelen werken alleen maar prijsopdrijvend. Mooi dat de bank het in ieder geval heeft over goedbedoelde maatregelen. Misschien dat de bank binnenkort ook zijn oog kan laten vallen op slecht bedoelde overheidsmaatregelen. Het afschaffen van de voordelen voor starters zal ongetwijfeld een licht drukkend effect hebben op het prijsniveau van de totale huizenmarkt. Maar dat drukkende effect is bij lange na niet genoeg als compensatie voor de daling van de bestedingsruimte voor starters door afschaffing van de starterslening en introductie van de overdrachtsbelasting. De voorgestelde maatregel door DNB betekent niets anders dat de starter (nog) minder kansen op de woningmarkt krijt.

  2. Pak het belastingvoordeel van huiseigenaren zo snel mogelijk af
    Natuurlijk, ook nu weer formuleert de bank het anders: “Bouw fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af.” De argumenten inzake de belastingverhoging voor huiseigenaren zijn bekend. Huurders moeten vermogensbelasting betalen, terwijl huiseigenaren via aflossing van hun hypothecaire lening belastingvrij kunnen sparen. Omdat huiseigenaren beter af zijn, drijft dat de vraag naar koopwoningen op.
    Er is nogal wat aan te merken op deze stelling. Ten eerste is er niet alleen, en zelfs niet in de eerste plaats, schaarste aan daarmee een prijsopdrijvend effect van koopwoningen. De tekorten aan huurwoningen, met bijbehorende huurstijgingen, zijn minstens zo nijpend. Ten tweede is het de vraag of de (financiële) voordelen van het woningbezit wel zo groot zijn. Alleen al de (niet aftrekbare) onderhouds- en verbeteringskosten maken het financiële plaatje voor de huizenbezitter minder gunstig. Als een huiseigenaar meerdere keren in zijn leven verhuist, zijn er flinke notaris, bank- en makelaarskosten. Daar heeft de huurder allemaal niet mee te maken. Veel van deze kosten wordt nu nog verdoezeld door compensatie via de prijsstijging van woningen. Maar blijft die stijging zo voortgaan? Het voordeel dat de eigenaar bezit boven de huurder komt daarnaast tot stand door de ulta-lage rente. Maar blijft dat zo? Het is nota bene DNB zelf die waarschuwt voor een toekomstige rentestijging. In combinatie met een als gevolg daarvan mogelijke waardedaling van woningen is het beweerde voordeel van een koophuis boven een huurhuis in de toekomst helemaal niet zeker. In deze situatie pleit DNB ervoor de renteaftrek af te schaffen, juist nu de rente laag is. Bij de lage rente is het voordeel voor huiseigenaren toch al beperkt, zo geeft DNB aan. De bank stelt dit beleid voor in de wetenschap dat bij een toekomstige rentestijging dit huiseigenaren wel veel pijn gaat doen. Eerst waarschuwt DNB huiseigenaren voor de gevolgen van een toekomstige rentstijging, maar komt vervolgens met ideeën die de problemen voor huiseigenaren in een dergelijke situatie alleen maar groter maken.
    Een derde argument tegen de DNB voorstellen is dat het democratisch tot stand gekomen beleid frustreert om het huizenbezit te stimuleren. Er zijn veel voordelen verbonden aan het bezit van een eigen woning. De beleidsmakers van DNB, ik vermoed zomaar dat het merendeel zelf huiseigenaar is, gaan met de voorstellen tegen dit beleid in. Op zijn minst had de bank deze impliciete doelstelling van het beleid moeten aangeven.

  3. Pak starters nog extra door de belastingvrijstelling schenking te stoppen
    Of, in DNB woorden: Schaf de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning af. Ook nu weer komt de bank met het argument dat daarmee de koopwoning wordt bevoordeeld ten opzichte van de huurwoningen. Het lijkt erop dat beleidsmakers bij de bank nog nooit gehoord hebben van huursubsidies en andere voordelen die verbonden zijn met sociale woningbouw. Komt DNB binnenkort ook met voorstellen deze bevoordeling van huur boven koop aan te pakken?

  4. Meer woningbouw
    DNB komt tot slot met voorstellen om meer en gerichter te bouwen, waarbij de overheid meer de regie moet nemen. Op zichzelf lijkt hier niet veel tegenin te brengen, alhoewel het opvallend is dat in dit geval de druk op het klimaat/milieu niet als kritische kanttekening tegen meer woningbouw wordt meegenomen. Het is ook opmerkelijk dat DNB kennelijk alleen over de problemen aan de aanbodzijde van de huizenmarkt wil spreken. In alle basis economieboekjes leren we dat een markt bestaat uit een aanbod én vraagzijde. DNB wil zijn handen kennelijk wel branden aan controversiële belastingvoorstellen, maar niet aan maatregelen gericht op de vraagzijde van de woningmarkt.

Verrassend klein

DNB slaat met zijn belastingvoorstellen om de woningmarkt vlot te trekken de plank geheel mis. De bank wil de stijging van de huizenprijzen beteugelen door woningen (nog meer) onbetaalbaar te maken.

De fiscale voorstellen dragen in het geheel niet bij het woningtekort op te heffen. Dat ouderen, wier pensioen de afgelopen tien jaar al nauwelijks is gestegen, met een enorme lastenverzwaring te maken kunnen krijgen zonder dat zij in staat zijn dat te compenseren, deert de bank kennelijk niet.

Of toch wel. Bankpresident Klaas Knot dook in de verdediging en gaf aan dat de effecten van de voorgestelde maatregelen eigenlijk “verrassend klein zijn.” Als dat zo is, denk ik dat de effecten van het voorgestelde beleid ook verrassend klein zullen zijn.

Core business

De belangrijkste reden dat de huizenprijzen zo sterk zijn gestegen is het zeer lage renteniveau. De lage rente creëert bubbels in assets als aandelen, obligaties, huizen en cryptomunten. Het zijn de centrale banken die verantwoordelijk zijn voor dit bubbelbeleid.

Hoewel DNB in het verleden ook wel kritisch is geweest op het ultra-ruime monetaire beleid van de ECB, zijn Klaas Knot c.s. toch op zijn minst deels verantwoordelijk voor de extreme prijsstijgingen op de huizenmarkt.

DNB opereert met zijn belastingvoorstellen als een monetaire pyromaan die vooraan wil staan bij het blussen van de bubbelbrand. Laat de bank zich bij zijn corebusiness houden en er voor zorgen dat het rentebeleid van de ECB collega’s drastisch wordt aangepast.

 


Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Online magazine duurzaam beleggen