Vastgoed in oog van de storm Detlef Glow waarschuwt beleggers in vastgoedfondsen. Leegstand en dalende huurinkomsten vormen een gevaar voor fondsen die een flinke hefboom hanteren. 29 juni 2020 14:00 • Door Detlef Glow Vastgoedbeleggingen worden veelal als veilig beschouwd omdat bakstenen reële activa zijn die een beursstorm goed moeten kunnen overleven. Deze claim klopt inderdaad als beleggers direct in onroerend goed investeren. Helaas geldt dit heel veel minder voor vastgoedfondsen, direct en indirect, die worden geleid door managers die hun best doen rendement te maximaliseren. Om het rendement te verhogen, maken zij graag gebruik van aanvullend vreemd vermogen in de vorm van forse leningen. Dat is een heel goed idee in een opgaande markt, maar als de zaken minder gaan, dan kan de inzet van een flinke hefboom pijn doen. Covid-19 is voor de vastgoedmarkt geen onverdeeld genoegen. Retailbedrijven moesten tijdens de lockdowns dicht en verliezen in een nog harder tempo omzet aan de e-commerce-concurrentie. Leegstand en fors lagere huurinkomsten liggen op de loer. Kantorenverhuurders hebben het ook lastig. Minder kantoormeters Bedrijven hebben tijdens de lockdown geleerd dat er ook in een thuiswerkomgeving en in een virtuele kantooromgeving efficiënt kan worden gewerkt. Medewerkers blijken in veel gevallen probleemloos thuis te kunnen werken. In veel gevallen vinden deze werknemers het zelfs extra fijn om thuis te werken, omdat ze niet langer hoeven te forensen. Aangezien bedrijven altijd op zoek zijn naar kostenbesparingen, zal er nu ongetwijfeld ook worden gekeken om het met minder kantoormeters te doen. Dat is slecht nieuws voor verhuurders, die de huurinkomsten zullen zien dalen. Om leegstand te voorkomen, zullen zij met huurprijsconcessies moeten komen. De negatieve invloed op de cashflow zou wel eens een probleem kunnen worden, zeker als er sprake is van een hefboom. Terugvordering schuld In het beste geval kan er nog worden voldaan aan de rentebetalingen. Is dat niet het geval, dan zullen schuldeisers ongetwijfeld terugbetaling eisen van de gehele of een deel van de schuld om de kredietrisico's te beperken. Een dergelijke terugvordering kan in het ergste geval het faillissement van de onroerendgoedeigenaar veroorzaken. Hoe gevaarlijk het werken met een hefboom is, hebben de banken in 2008 en 2009 ondervonden. Ik zeg niet dat we te maken zullen krijgen met een nieuwe wereldwijde financiële crisis die (opnieuw) wordt veroorzaakt door de vastgoedsector, maar beleggers moeten voorzichtig zijn met beleggingen in vastgoedbeleggingsfondsen. Tijdelijk op slot Gerenommeerde vastgoedbeleggers hebben al hun zorgen uitgesproken over het hoge percentage schuld dat menig vastgoedfonds op de balans heeft staan. Beleggers die in vastgoed zitten via beleggingsfondsen moeten bij een ernstige vastgoedcrisis rekening houden dat het fonds tijdelijk op slot gaat om te voorkomen dat assets moeten worden verkocht tegen prijzen die ver onder de boekwaarde liggen. Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 25 jul De ene opkomende markt is duidelijk de andere niet Hoe verstandig is het om nu een positie te nemen in aandelen en obligaties in de opkomende markten? Schroders is tamelijk positief maar wijst ook op de enorme verschillen tussen de landen onderling. Vooral de valutacomponent is iets om scherp in de gaten te houden.
Assetallocatie 25 jul De kunst van het herbalanceren Herbalancering vermindert veelal de risico's, maar helpt het rendement meestal niet vooruit. Dus?
aandelen 24 jul Dapper JP Morgan AM zet zijn geld op Europese value-aandelen Herstel van de Europese economie, een lagere rente en een groot percentage value-bedrijven maken Europese aandelen voor JP Morgan AM favoriet. Dat geldt vooral voor de banken.
Assetallocatie 22 jul Grondstoffen horen desondanks in de portefeuille thuis Grondstoffen hebben de laatste 15 jaar een dramatisch trackrecord. Toch horen ze in de portefeuille thuis, want in tijden van hoge inflatie boeken ze uitstekende rendementen.
Assetallocatie 11 jul Wind in de zeilen voor opkomende markten Na een aantal jaren in de schaduw te hebben gestaan van de ontwikkelde markten staan de sterren nu weer gunstig voor de opkomende markten, iets dat bij beleggers niet onopgemerkt is gebleven, schrijft Yvo van der Pol van PGIM Investments.
Assetallocatie 08 jul No risk, no fun voor Fidelity Er is geen sprake van hoogtevrees bij Fidelity International. Integendeel, de wereldeconomie ontwikkelt zich zo goed dat de vermogensbeheerder adviseert meer risico te nemen in aandelen.