Stijgende huizenprijzen voeden beursrally

Beleggingsstrateeg Joachim Klement van Panmure Liberum ziet een hechte relatie tussen het ruime Amerikaanse monetaire beleid van de laatste 15 jaar, de huizenprijzen en groeiaandelen.

Los van 2022-2023, toen het monetair beleid veel krapper was, heeft de Fed er volgens hem mede toe bijgedragen dat huizen en Amerikaanse groeiaaandelen veel duurder zijn geworden. 

Dat heeft vooral met particuliere beleggers te maken die zich rijker voelen als huizen meer waard worden. Aangezien zij eerder Amerikaanse groeiaandelen kopen dan value-aandelen is deze relatie vrij sterk. Dat schrijft hij in zijn blog Klement on Investing. Hier een vertaling van de blog:

Een rijk gevoel 

"De Federal Reserve verwijst vaak naar het vermogenseffect van rentebeslissingen. Het idee is dat als de Fed de rente verlaagt, de prijzen van beleggingen stijgen (met name huizenprijzen) en dat mensen zich daardoor rijker voelen. In de VS is daar veel bewijs voor. In andere landen is het eerder gemixed.

Het is op zich logisch dat als de huizenprijzen stijgen, mensen zich rijker voelen en hun gedrag aanpassen. Als ze het gevoel hebben dat ze veel geld hebben, kunnen ze meer gaan investeren in aandelen en andere beleggingen. Deels voelen ze zich overigens niet alleen rijker, soms zijn ze ook echt rijker als ze hun huis verkopen en een deel van de winst verzilveren voordat ze een nieuw huis kopen.

Particulier versus institutioneel

Particulieren hebben over het algemeen andere voorkeuren dan institutionele beleggers. Je mag daarom verwachten dat beurspatronen gevoelig zijn voor veranderingen van de huizenprijzen. En inderdaad, Brent Ambrose heeft in een studie een interessant verband gevonden tussen huizenprijzen in de VS en rendementen op aandelen.

Hij komt tot de conclusie dat het beleggingsgedrag van particulieren in verschillende delen van de VS gemeten kan worden door te kijken naar de aandelenkoersen van bedrijven met een hoofdkantoor in de buurt. Dat heeft te maken met een bekend femomeen dat particulieren een voorkeur hebben voor aandelen van bedrijven dichtbij huis, de zogenoemde local bias.

Dus, wat gebeurt er als de huizenprijzen stijgen? Hoe veranderen de waarderingen van aandelen in de regio en wat betekent dat voor verwachte toekomstige rendementen?

Toekomstig rendement

De onderstaande grafiek laat zien dat hoe hoger de rendementen op huizen zijn des te lager zijn de verwachte toekomstige rendementen op aandelen. Of anders gezegd, mensen wiens huizen meer waard worden, zijn geneigd meer aandelen te kopen, en wanneer ze aandelen kopen, kopen ze meestal groeiaandelen met hoge waarderingen, wat de waarderingen verder opdrijft en hun toekomstige rendementen verlaagt. 

De bovenstaande grafiek wijst op een intrigerende mogelijkheid. Omdat particulieren overwegend groeiaandelen kopen in plaats van waardeaandelen, zou je verwachten dat de premie van groeiaandelen ten opzichte van waardeaandelen stijgt als de huizenprijzen stijgen. En hoe sneller de huizenprijzen in een regio stijgen, hoe meer deze premie toeneemt.

Als gevolg daarvan zullen groeiaandelen slechter presteren dan waardeaandelen zodra de huizenprijsstijgingen stoppen.

Dat is precies wat in de VS kan worden waargenomen. De onderstaande grafiek toont de verandering in toekomstige overrendementen van waardeaandelen ten opzichte van groeiaandelen als de huizenprijsstijgingen laag, gemiddeld of hoog zijn geweest. Hoe sneller de huizenprijzen stijgen, hoe beter waardeaandelen in de toekomst presteren.

Als je naar het middelste deel van de grafiek kijkt, zie je dat dit effect veel sterker is bij aandelen met een relatief laag institutioneel eigendom. Het verdwijnt volledig bij aandelen met een hoog institutioneel eigendom aan de rechterkant van de grafiek.

Kwantitatieve verruiming

Wat deze grafieken vertellen, is dat de outperformance van waardeaandelen ten opzichte van groeiaandelen grotendeels wordt veroorzaakt door particulieren, niet door institutionele beleggers. Het vertelt verder dat zolang de waarderingen van beleggingen worden ondersteund door monetair beleid (zoals quantitative easing of renteverlagingen), groeiaandelen die van valueaandelen zullen blijven overtreffen.

Normalisering

Alleen wanneer de monetaire ondersteuning vanuit de centrale bank verdwijnt, kunnen de waarderingen zich normaliseren, wat deels de outperformance van groeiaandelen verklaart in de VS gedurende de laatste 15 jaar. 

Omdat de Fed de rente met uitzondering van 2022-2023 nooit echt heeft genormaliseerd, is het kleed onder de dure waarderingen van groeiaandelen nooit weggetrokken.

Het toont nog iets anders aan. Hoe groter het handelsvolume van particulieren ten opzichte van institutionele beleggers op de aandelenmarkten, des te waarschijnlijker wordt het dat er zeepbellen ontstaan en dure aandelen nog duurder worden.

Dat wil ook zeggen dat doordat er de laatste decennia steeds meer goedkope manieren zijn bijgekomen voor particulieren om zelf te beleggen mogelijk heeft bijgedragen aan permanent scheve verhoudingen op de aandelenmarkten en aanhoudend hoge waarderingen van Amerikaanse aandelen in verhouding tot bijvoorbeeld Europese."