Discounts voor vastgoedfondsen bieden kansen

Een van de kenmerken van beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT’s) is dat ze een sterk cyclisch karakter hebben, met fases van grote discounts ten opzichte van de netto intrinsieke waarde (NAV) en fases waarin er bijna geen discount is.

Momenteel zitten we in een fase met extreem hoge discounts. Het is vergelijkbaar met het begin van de jaren 90 (eind Japanse vastgoedbubbel), 2002 (na de internetluchtbel) en 2008 (kredietcrisis).

Sommige Europese fondsen hadden eind vorig jaar zelfs discounts van meer dan 50%, terwijl er in 2015 nog gemiddeld sprake was van premies voor Europese REIT's. Met andere woorden, in theorie zouden deze REIT’s als ze al hun gebouwen verkopen tegen de door hun aangeven prijzen, aandeelhouders veel meer kunnen bieden dan de huidige beurswaarde.

Discounts kwamen niet uit de lucht vallen

Maar beleggers zijn natuurlijk niet zonder reden sceptisch. Discounts kunnen meerdere verklaringen hebben. Het kan zijn dat beleggers een compleet ander idee hebben over de werkelijke waarde van gebouwen of er zijn zorgen over de balansverhoudingen, stijgende rentelasten, leegstand of dalende huurinkomsten.

Voor sommige categorieën REIT's waren het de laatste jaren zo'n beetje alle bovenstaande zorgen tegelijkertijd die de koersen onder druk zetten. Dat geldt met name voor kantoren en winkelcentra, terwijl meer defensieve sectoren zoals gezondheidszorg, datacentra en logistiek het nog heel behoorlijk deden.

katalysatoren

De vermogensbeheerder PGIM Real Estate denkt echter dat het dieptepunt achter de rug is. Naast een daling van de rente en inflatie kunnen fusies en overnames dit jaar een belangrijke katalysator zijn voor verder herstel.

"Naast een daling van de rente en inflatie kunnen fusies en overnames dit jaar een belangrijke katalysator zijn voor verder herstel"

In het rapport Global Real Estate Securities Market Review schrijft de vermogensbeheerder hierover het volgende:

“We hebben dergelijk grote onevenwichtigheden tussen publiek en privaat vastgoed eerder gezien. Dat eindigde meestal met een toename van het aantal fusies en overnames en de consolidatieactiviteit zodra de kapitaalmarkten stabiliseerden."

PGIM RE kijkt vooral naar consolidatie binnen het beursgenoteerde vastgoed. "In de afgelopen 18 maanden hebben we al zes public-to-public transacties gezien, waarbij de premie 15% tot 50% bedroeg. We verwachten dat deze trend zich zal versnellen nu de 'haves' doorgaan met het kopen van de 'have-nots.”

Herstel al in volle gang 

Het vastgoedjaar 2023 begon even slecht als 2022 eindigde, maar het laatste kwartaal was dankzij de daling van de inflatie- en renteverwachtingen heel goed.

Vooral in november en december schoten de koersen wereldwijd omhoog. Het allerbest presteerden Europese REIT’s, die daardoor het jaar toch nog konden afsluiten met een positief totaal rendement van ruim 20%. Europa lag daarmee ver voor op de VS (11,6%) en Azië (-1,1%).

2024 en verder

Januari en februari waren weer een stuk slechter omdat de marktverwachtingen begin dit jaar voor inflatie en rente iets te optmistisch bleken. PGIM RE gaat er echter vanuit dat de opgaande lijn snel weer kan worden opgepikt.