Er is licht aan het einde van de vastgoedtunnel

Commercieel vastgoed heeft een aantal zware jaren achter de rug. De gestegen rente, hoge hypotheekschulden, thuiswerken en een haperende wereldeconomie hebben de huurinkomsten en waardering van gebouwen onder druk gezet. Maar er is licht aan het einde van de tunnel, schrijft UBS AM.

Kunstmatige intelligentie helpt ook vastgoedmarkt

AI is voor alle sectoren van belang, vastgoed is geen uitzondering. UBS denkt dat gebouwen efficiënter kunnen worden benut met behulp van data-analyse. Voor beleggers is AI een tool om te zien welke gebouwen de hoogste inkomsten opleveren. 

Herontwikkeling met hulp van overheid

Het is niet de eerste keer dat er veel kantoren leegstaan. UBS verwacht dat de overheid een actieve rol zal spelen bij de herontwikkeling. Het kan daarbij gaan om modernisering of ombouw tot woningen.

Weinig aanbod

Er is momenteel een groot verschil tussen wat kopers bereid zijn te betalen voor kantoorpanden en wat verkopers bereid zijn te slikken als prijs. Het aantal transacties is daardoor laag. Bij industrieel vastgoed zijn de verschillen kleiner. Voor vastgoedbeleggers biedt dat echter weinig soelaas omdat dit een kleine markt is.

Oorlog in Oekraïne doet zich voelen

De Oekraïne-oorlog laat de vastgoedmarkt niet koud. In sommige landen leidt het tot een stevige economische crisis wat nooit goed is voor huurinkomsten. Bij industrieel vastgoed zijn er ook landen die kunnen profiteren van reshoring.

Wachten op lagere rentes

UBS gaat ervan uit dat de rente terugkeert naar het niveau van vóór de kredietcrisis. Niet meer zo hoog dus als nu, maar ook niet zo laag als tussen 2008 en 2022. Een van de grote risico’s voor de vastgoedsector is dat het “higher for longer” scenario nog een tijdje aanhoudt. Dat kan zorgen voor faillissementen en een hogere risicopremie. Voor vastgoed is dat laatste extra vervelend omdat door de jaren met een negatieve rente de risicopremie vrijwel verdwenen was.

Weinig distressed assets

Uit onderzoek blijkt dat de hoeveelheid distressed assets best meevalt. Veel van de gebouwen die de laatste twee jaar in waarde zijn gedaald, waren daarvoor duurder geworden. Per saldo staat slechts een klein percentage onder water. Daar komt bij dat er pas echt sprake van stress is op het moment dat leningen moeten worden terugbetaald, en dat zijn er in 2024 niet veel.

Japanse rente zal ooit stijgen

Vastgoed en rente zijn altijd aan elkaar verbonden. UBS verwacht dat de Japanse centrale bank als laatste afstapt van een negatieve rente, zonder daarbij grote stappen te zetten, want de deflatie mag niet terugkomen. 

Weer vraag naar winkels

De retailmarkt is al veel langer een tranendal dan de kantorenmarkt. Vooral corona – toen alle winkels dicht moesten - heeft erin gehakt. Talloze winkeliers gingen failliet wat zijn weerslag had op huurinkomsten en waarderingen. Het goede is dat dit heeft gezorgd voor minder aanbod. Nu de vraag weer aantrekt, geeft dat beleggers moed. 

Kantoorkwaliteit telt

Bij kantoren spelen kwaliteit en locatie een grote rol. Kantoren van hoge kwaliteit, dichtbij aantrekkelijke woon-werkgebieden en verkeersknooppunten, kunnen de komende jaren de huren optrekken. Zit een kantoor daarentegen op de verkeerde plek, is het trekken aan een dood paard. Als er een huurder vertrekt, is het lastig een nieuwe te vinden.

Kansen 2024?

Momenteel zijn de wanbetalingspercentages laag, maar ze kunnen stijgen naarmate hypotheken vervallen. Dit biedt kansen voor behendige beleggers die vastgoed, mits niet problematisch, tegen gereduceerde prijzen kunnen aankopen. Overbruggingsleningen of leningen ter financiering van vastgoedontwikkeling kan in sommige gevallen dubbelcijferige rendementen opleveren.