Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. De afgelopen vijftien jaar heeft hij als beleggingsprofessional gewerkt bij onder andere AXA IM, Sector Investment Managers en Petercam. Ubbels is specialist op het gebied van asset allocatie. Apha Research brengt op regelmatige basis rapporten uit over asset allocatie, waaronder de maandelijkse Asset Allocatie Consensus, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeherders worden verzameld. Diverse malen per jaar organiseert Alpha Research seminars over belangrijke topics voor vermogensbeheerders.
Nieuws

Vastgoedconsensus: Inflatie is een tweesnijdend zwaard

Assetmanagers weten zich slecht raad met beursgenoteerd vastgoed. Het is een inflatiehedge maar hogere rentes pakken minder goed uit. Bovendien valt er veel te kiezen. Franklin Templeton zet in op woningen en bedrijfspanden.

De onzekerheid over de inflatie is de laatste maanden flink toegenomen, onder meer door de sterke stijging van de energieprijzen en de mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod kan de vraag niet bijbenen.

Belegger kunnen zich op verschillende manieren indekken tegen inflatie. Zo bieden beleggingen in vastgoed tot zekere hoogte een hedge tegen inflatie. Veel huren en inkomsten zijn immers gekoppeld aan de inflatie, waardoor inkomsten in de pas lopen met hogere prijzen.

Aan de andere kant is een stijgende rente, die het gevolg is van inflatie, van negatieve invloed, doordat vastgoedbedrijven financieren met vreemd vermogen. Een oplopende reële rente als gevolg van een sterke economie treft de vastgoedsector meestal harder dan andere sectoren.

Stijging negatieve adviezen

De vastgoedsector presteert dit jaar met een plus van 32% beter dan de 24% van de wereld-aandelenindex. Voor 32 van de 61 geraadpleegde assetmanagers zijn de huidige omstandigheden en vooruitzichten niettemin reden om een neutrale weging voor vastgoed aan te houden.

Zo’n 19% geeft een positief advies, maar het aantal negatieve adviezen steeg in november van 10% naar 17%.

Wel laag gewaardeerd

De meeste assetmanagers die een neutraal standpunt innemen, stellen dat de sterke economische groei positief is voor vastgoed en dat de geleidelijke terugkeer naar een meer normale manier van werken het risico vermindert. Het voordeel van inflatiebescherming wordt veel genoemd, maar ook de gevoeligheid voor rentestijging is een punt voor de asset managers.

Waarderingen worden in het algemeen als positief gezien. De meeste assetmanagers merken hierbij op dat de verschillen tussen de sub-segmenten wel groot zijn. Vastgoed is inderdaad divers: van woningen, winkels, kantoren tot industrieel vastgoed, datacenters, communicatietorens en opslagplaatsverhuur aan consumenten.

Zes maanden geleden was de vastgoedconsensus ook neutraal, daarna is de kijk op vastgoed wel iets veranderd. Het voordeel van de lage rentes is naar de achtergrond geschoven. Nu komt ook de mogelijkheid van een reële rentestijging naar voren. Daarnaast is er meer aandacht voor de bescherming tegen inflatie.

Buitenbeentje Neuberger Berman

Van de Top 15 van asset managers is Neuberger Berman de enige die overwogen is in vastgoed. Want? "De inflatiegevoeligheid is aantrekkelijk, economische heropening scheelt grote kopzorgen voor deze sector, en wij geloven dat de post-pandemische groeidynamiek ondersteuning zal blijven bieden voor sectoren zoals data centers, warenhuizen, industrieel vastgoed en residentieel vastgoed”.

Hogere m2-prijzen

Alpha Research sprak met Gene Podkaminer (zie foto), hoofd research van Franklin Templeton Investment Solutions, de laatste winnaar van de Asset Allocation Awards. Ook deze Amerikaanse asset manager neemt een neutraal standpunt in over vastgoed, maar ziet het voordeel van inflatiebescherming. “Historisch gezien is onroerend goed een gedeeltelijke afdekking gebleken tegen inflatie. Dit kenmerk zou beleggingen moeten blijven aantrekken, aangezien we de komende kwartalen te kampen hebben met een potentieel hogere inflatie."

Eugene Podkaminer van Franklin Templeton

Franklin Templeton ziet daarnaast de prijzen per vierkant meter stijgen, zowel in nominale als reële termen. “De waarderingen als geheel lijken echter aantrekkelijker in vergelijking met andere risicovolle activa”.

De ene steen is de andere niet

Kijkend naar de subsectoren geeft Franklin Templeton de meeste kansen aan gezinswoningen en bedrijfsruimten. “Ondanks de hoge relatieve waarderingen zijn deze sectoren fundamenteel het aantrekkelijkst. Gezinswoningen lieten de laagste leegstand ooit optekenen en zouden moeten blijven profiteren van chronische onderontwikkeling sinds de financiële crisis van 2008-2009. Voor bedrijfsruimten zijn de vooruitzichten voor industriële groei in combinatie met krappe leegstand eveneens positief."

Voor beide sectoren geldt dat de recente stijging van de bouwkosten waarschijnlijk zal resulteren in minder aanbod op kortere termijn, wat de waarderingen kan blijven ondersteunen, zo verwacht Franklin Templeton.


Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. Op IEXProfs presenteert hij regelmatig zijn visie op assetallocatiekwesties, gebaseerd op de database van Alpha Research, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeheerders worden verzameld. Deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Twitter: @eelcoubbels.

Lees meer

Assetallocatie