Nieuws

Huizencrash VS niet aan de orde

Volgens Ben Carlson hoeven beleggers zich geen zorgen te maken over een huizencrash in de VS. De prijzen mogen dan extreem snel stijgen, maar daar staan hogere lonen en lager hypotheeklasten tegenover.

Nederland is geen uitzondering als het gaat om de pijlsnelle stijging van de huizenprijzen. De krappe woningmarkt, gekoppeld aan de lage rente en hoge overheidsuitgaven zorgen overal voor records.

In Europa behoren Zweden, Denemarken, Polen, Duitsland en Nederland tot de koplopers. Maar ook de VS zit ruim boven de 10%. Zo lagen in april de prijzen in de 20 grootste steden bijna 15% hoger dan een jaar eerder, blijkt uit de S&P CoreLogic Case-Shiller 20-city home price index.

Moeten we ons daar zorgen om maken? Dreigt misschien zelfs een nieuwe kredietcrisis?

Financiële crisis

Sommige experts waarschuwen daarvoor. De Japanse bank Nomura waarschuwde een paar weken geleden dat de VS, Taiwan, Nederland, Zweden, Duitsland en Japan het gevaar lopen binnen twaalf maanden in een financiële crisis te belanden.

Robert Kaplan, de president van de centrale bank van Dallas, waarschuwde onlangs voor de in zijn ogen historisch hoge waardering van huizen.

Zijn collega James Bullard van de Fed van St. Louis stelde dat het misschien tijd wordt voor de Fed om te stoppen met het opkopen van mortgage backed securities.

Common Sense

Vermogensbeheerder Ben Carlson van Ritholz Wealth Management maakt zich minder zorgen. In zijn column A Wealth of Common Sense wijst hij erop dat in de VS de huizenprijzen over een langere periode helemaal niet zo hard gestegen zijn.

Sinds 2007 - de vorige piek - gaat het om 35%. Op jaarbasis is dat een magere 2,1%. Sinds 2000 zijn de prijzen met 150% opgelopen, wat neerkomt op 4,3% per jaar.

Maar ook sinds het dieptepunt van de woningmarkt in 2012 bedroeg de jaarlijkse stijging 6,6% per jaar.

Hypotheeklasten geen enkel probleem

Dat doet niks af aan het feit dat de markten de laatste twee jaar heel gek doen. De grote vraag is of Fear of Missing Out huizenkopers niet verleidt tot het nemen van te hoge risico’s door met relatief lage inkomens hoge hypotheken af te sluiten.

Ook dit blijkt mee te vallen. Carlson wijst op een artikel in de New York Times waarin wordt beschreven dat het vooral Amerikanen zijn met een hoge kredietwaardigheid die nieuwe hypotheken afsluiten.

Dat zijn kopers die wel tegen een stootje kunnen. In 2007 was dat heel anders. Toen waren het juist de sociaal zwakkeren die veel leenden.

Betaalbaarheid

Uit een grafiek van de Federal Reserve van St. Louis blijkt dat de hypotheekrente in verhouding tot het inkomen op een extreem laag niveau ligt. In 2007 was het meer dan 7%, nu slechts 3,5%. En de trend is eerder naar beneden dan naar boven dankzij oversluitingen naar nieuwe, veel goedkopere hypotheken.

Ter vergelijk, tussen 2000 en 2007 was de gemiddelde rente op een vastrentende 30-jarige hypotheeklening in de VS 6,5%. Tussen 2012 en nu is dat gezakt naar 3,5%. Dat schept veel ruimte in de portemonnee.

Carlson maakt zich daarom weinig zorgen over een crash van de huizenprijzen. Dat wil niet zeggen dat hij het tempo gezond vindt waarin de prijzen oplopen. Dat is niet zo.

Denk alleen maar aan de kansenongelijkheid tussen generaties die groter wordt en gezinnen met hoge en lage inkomens. De snelle prijsstijgingen wijzen bovendien op een te krap aanbod. Wat dat betreft lijkt de VS erg op Nederland. Er wordt te weinig gebouwd.

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Lees meer

China; opnieuw lieveling van beleggers?