Nieuws

Slim beleggen in groene datacenters

Zsolt Kohalmi, hoofd wereldwijd vastgoed bij Pictet AM, ziet mooie beleggingskansen in de vergroening van datacenters. Vooral als bestaande gebouwen worden omgebouwd.

"Elke minuut van de dag geven 's werelds 4,6 miljard internetgebruikers 1 miljoen dollar uit online, verzenden ze 41,7 miljoen WhatsApp-berichten, voeren ze 1,4 miljoen gesprekken en uploaden ze 500 uur video. Met de opkomst van 5G zal het dagelijkse datavolume explosief stijgen. Dat zal op zijn beurt zorgen voor een even sterke toename van de vraag naar een gespecialiseerd type vastgoed: datacenters.

Alleen al in Europa zal de datacentermarkt in de periode 2020-2024 naar verwachting met 71 miljard dollar groeien. Dat komt neer op een samengestelde jaarlijkse groei van 15 procent (CAGR). Dit is een unieke beleggingsopportuniteit voor vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar een activaklasse met sterke fundamentals.

Datacenters bieden relatief aantrekkelijke rendementen die variëren van 5-7 procent voor kern- en toplocaties in Europa. Ze hebben meestal langere inflatiegekoppelde leaseovereenkomsten, wat enige bescherming biedt tegen inflatie.

Zsolt Kohalmi

Energieslurpers

Maar de groei van datacenters heeft ook een schaduwzijde. Het verwerken en opslaan van een enorme hoeveelheid data is zeer energie-intensief. Tegen 2025 zouden datacenters volgens de Zweedse onderzoeker Anders Andrae 20 procent van het wereldwijde energieverbruik en 5,5 procent van de CO2-voetafdruk kunnen uitmaken. Gelukkig is er een wijdverspreide erkenning dat de sector zijn enorme milieu-impact moet verminderen. Om dat te bereiken is een tweeledige aanpak nodig.

De eerste stap is het optimaliseren van de data-infrastructuur. De technologie die in datacenters wordt ondergebracht, kan efficiënter worden gemaakt, bijvoorbeeld door microservers te installeren of door artificiële intelligentie te gebruiken om het gebruik van servers en energie te optimaliseren.

De tweede stap is het groener maken van de gebouwen. Hier kunnen actieve vastgoedbeleggers een rol spelen en profiteren van een duurzame beleggingskans.

Daarom Scandinavië

Net als bij alle vastgoed is de locatie cruciaal. Voor datacenters gaat het niet zozeer om toegang tot transport of bezoekersaantallen, maar meer om het weer. Een koud klimaat helpt het energieverbruik te verminderen, dat meestal grotendeels op gaat aan het koelen van de machines.

Het is geen toeval dat de investeringen in datacentra in Scandinavië tussen 2018 en 2025 naar verwachting bijna zullen verdubbelen. Cruciaal is dat de regio ook goed uitgerust is met supersnelle vezelnetwerken – de snelwegen van de digitale wereld, die kabels gebruiken bestaande uit glasvezels waarover data worden overgedragen in de vorm van optisch licht.

Renovatie is beter

Nieuw gebouwde datacenters beschikken over een aantal van de hoogste groene referenties. Maar het bouwen is verre van groen. De productie van cement alleen is verantwoordelijk voor ongeveer 8% van de wereldwijde CO2-uitstoot. renovatie en retrofitting zijn bijna altijd beter voor het milieu. Renovatie biedt ook het beste potentieel voor vastgoedrendementen.

Beleggingskansen

Investeren in groene datacenters is een manier om te profiteren van de sterke groei van technologie en tegelijkertijd om milieudoelstellingen te realiseren. Naarmate ons leven steeds digitaler wordt, zal de vraag naar datacenters exponentieel blijven toenemen.

Wij zijn van mening dat dit domein van commercieel vastgoed zeer snel zal uitgroeien tot een obligatie-achtige belegging, met een stabiele rendementsstroom voor vastgoedportefeuilles.

Vooralsnog is er echter, door de snelle groei en het gebrek aan geschikte panden, ook een kans voor vastgoedbeleggers om extra rendement te genereren door bestaande gebouwen een nieuwe functie te geven. De uitdaging is om activa te vinden met een voldoende groot vloeroppervlak (zoals grote logistieke centra), op een strategische locatie waar glasvezel en elektriciteit samenkomen, en om het gebouw vervolgens zo milieuvriendelijk en efficiënt om te bouwen tot een duurzame datacenter."

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Lees meer

Online magazine duurzaam beleggen