Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. De afgelopen vijftien jaar heeft hij als beleggingsprofessional gewerkt bij onder andere AXA IM, Sector Investment Managers en Petercam. Ubbels is specialist op het gebied van asset allocatie. Apha Research brengt op regelmatige basis rapporten uit over asset allocatie, waaronder de maandelijkse Asset Allocatie Consensus, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeherders worden verzameld. Diverse malen per jaar organiseert Alpha Research seminars over belangrijke topics voor vermogensbeheerders.
Nieuws

Wie durft er nog te beleggen in vastgoed?

Over vastgoed blijken de meningen sterk verdeeld, zo ontdekt Eelco Ubbels van Alpha Research die de adviezen van 62 beleggingshuizen naast elkaar legt.

De voordelen van beleggen in vastgoed zijn bekend. Stabiele en relatief hoge dividenden, goede diversificatie, en de kans op extra rendement door waardegroei op langere termijn. Daarnaast fungeert vastgoed als hedge tegen inflatie zijn, doordat huurprijzen en waarde daaraan zijn gekoppeld. Door de huidige lage rentestand is financiering goedkoop.

Mixed bag

De keerzijde is dat in een recessie ook vastgoed naar beneden beweegt. Sinds een jaar zijn de effecten van de pandemie ook zichtbaar in vastgoed, maar niet alle sectoren zijn even heftig getroffen. De ene steen is de andere niet. Vastgoed is een diverse beleggingscategorie: van woningen, winkels en kantoren tot logistiek en datacenters.

Commercieel vastgoed (winkels, hotels en kantoren) heeft nu de wind tegen. Hotels  en winkels hebben amper klanten en in een situatie waarbij iedereen thuiswerkt is het lastig om kantoorruimte te verhuren. Dit zijn natuurlijk wel de sectoren die profiteren als economieën weer opengaan.

Logistieke vastgoed en datacenters hebben geen enkele last van corona. Sterker, de huidige situatie is alleen paar positief door de explosieve groei van online winkelen en datagebruik. Woningmarkten blijven onderwijl goed lopen, ten gevolge van schaarste, lage hypotheekrentes en de trend dat er meer inkomen naar wonen gaat.

Houdadviezen domineren

Voor 42 van de 62 onderzochte asset managers zijn de huidige omstandigheden en vooruitzichten reden om voor vastgoed een neutrale weging aan te houden. Slechts 14% geeft een positief advies, maar dat is dan wel 5% meer dan vier maanden geleden. Van de 15 grootste assetmanagers is zelfs 33% positief, en dat is 6% meer dan in oktober.

Complicerend is wel dat naast de diversiteit van vastgoedsectoren, de ene asset manager naar direct vastgoed kijkt en de ander juist naar beursgenoteerd vastgoed of REITS (Real Estate Investment Trusts).

Vastgoed blijkt een beleggingscategorie waarover de meningen flink fluctueren. Slechts twee van de vijftien grootste asstetmanagers hebben in de periode juni 2020 en maart 2021 hun advies hetzelfde gehouden. BlackRock en Fidelity zagen geen reden om hun verkoopadvies aan te passen. Invesco, Amundi, Aegon AM, Achmea IM en Franklin Templeton zijn juist naar een positieve aanbeveling geswitcht.

Positieve adviezen

Volgens Invesco is vastgoed een sector die relatief goed overeind is gebleven tijdens de lockdown en heeft het op de lange termijn goede potentie, "tenzij de economie in een recessie terecht komt ". Veerkrachtig en in betere staat dan verwacht, is ook het oordeel van Amundi. 

ING Investment Office heeft de waardering verhoogd, zij het van negatief naar neutraal. “Hotels, winkelvastgoed en kantoren kunnen herstellen, als er straks weer meer gereisd, gewinkeld en op kantoor wordt gewerkt. Daarnaast zijn de vooruitzichten voor logistiek vastgoed en datacenters structureel een stuk beter."

Aegon AM beschouwt beursgenoteerd vastgoed als een van de vele aandelensectoren. De verwachtingen voor vastgoed zijn beter dan bijvoorbeeld voor Europese aandelen."

Sector met weinig overtuiging

Morgan Stanley constateert enigszins pessimistisch: "Vastgoedfondsen blijven duur en zijn gevoelig voor krediet risico." Ook HSBC, Neuberger, Barclays, Northern Trust en LGT staan niet te springen om in vastgoed te zitten. Deze belegggingshuizen waren in juni vorig jaar nog positief over vastgoed, maar kijken vanaf oktober de kat uit de boom.

Barclays kort en krachtig: “Vastgoed blijft een gebied met weinig overtuiging voor ons”. De andere assetmanagers zien te veel onzekerheid om nu al optimistisch te zijn.

Om met een positieve noot af te sluiten. HSBC AM: “Voor investeerders die weinig problemen hebben met hoge volatiliteit bieden de vooruitzichten voor de lange termijn voldoende premium in vergelijking met de huidige extreem lage beleidsrentes."


Eelco Ubbels RBA is directeur/eigenaar van Alpha Research. Op IEXProfs presenteert hij regelmatig zijn visie op assetallocatiekwesties, gebaseerd op de database van Alpha Research, waarin de allocatie-opinies van grote Europese vermogensbeheerders worden verzameld. Deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Twitter: @eelcoubbels.

Lees meer

De impact van het coronavirus