Nieuws

Is er nog hoop voor de vastgoedmarkt?

Traditioneel hoort vastgoed in een modelportefeuille, omdat het relatief veilig is en een vaste inkomensstroom oplevert. Maar dat is verleden tijd. Corona heeft flinke koersdalingen van beursgenoteerd vastgoed veroorzaakt. Komt het nog goed?

It’s rally time! Bijna alles op de beurs stijgt. Zelfs energie- en bankaandelen zijn de laatste maanden in trek. Maar er is een sector die het licht nog niet heeft gezien. De commerciële vastgoedfondsen - REIT’s - zitten nog altijd in het verdomhoekje. We kennen allemaal de argumenten waarom dat zo is:

  • We blijven meer thuiswerken, wat automatisch zorgt voor overcapaciteit aan kantooroppervlakte.
  • Spullen kopen in een winkelcentrum is uit de mode. We bestellen gewoon online.
  • Restaurants en hotels? Het duurt nog jaren voordat die weer lekker draaien, als ze voor die tijd niet al failliet zijn.
  • Zelfs woningverhuurders hebben last van corona doordat mensen weer uit de stad trekken, wat de torenhoge huren van city-appartementen onder druk zet.

Lekker thuis, of liever op kantoor?

Daar staan dan wel weer tegenover:

  • Willen mensen echt wel duurzaam buiten de stad wonen, ver van de cultuur, vertier en gemakken.
  • Misschien pakken we over een paar jaar juist wel vaker een hotelletje of restaurant.
  • Thuiswerken met dat constante videobellen is ook niet alles. Volwassenen hebben net zo goed als kinderen behoefte aan echt sociaal contact.

Onzekerheid troef

Volgens Martha Peyton van Aegon Asset Management is een ding zeker: de onzekerheid over de vastgoedtoekomst groot. Ze kan die ook niet wegnemen. Het enige wat ze kan doen is beleggers een paar indicatoren meegeven waar Aegon AM de komende maanden en jaren op zal letten. 

Een eerste indicator is het consumentenvertrouwen. Het wachten is vooral op nieuwe data over de consumentenuitgaven en de werkgelegenheid. De werkloosheid vindt Peyton een minder goede graadmeter, omdat die een vertroebeld beeld geeft. Wel heel belangrijk is het arbeidsaanbod, met name in de VS, waar veel mensen zich gedurende de pandemie hebben teruggetrokken van de arbeidsmarkt. 

Een tweede factor van belang is de trek uit de stad. Zodra die tot stilstand komt, verandert er veel voor zowel de huizenmarkt, als voor kantoren en winkels.

We are watching for a turning point indicating that downtowns are on their way back. 

Faillissementen

Ten derde moet de financiële positie van bedrijven goed in de gaten worden gehouden. Het zit er dik in dat er de komende periode bedrijven in geldnood komen, doordat huurders de rekeningen niet meer kunnen of willen betalen. De banken zijn nu al huiverig bij het geven van kredieten aan vastgoedfondsen. Hoe lager de huurinkomsten, des te sneller het verval. 

Dit jaar wordt volgens Peyton bovendien kritisch voor winkel- en kantoorbeleggers omdat er een heleboel aanpassingen van de huren aan zitten te komen. De onderhandelingen daarover zijn van doorslaggevend belang voor de inkomsten en leegstand op de lange termijn.

NAV zegt niet zoveel

Per saldo blijven REIT's een zeer riskante markt om in te beleggen. Een voordeel is dat ze vrij goedkoop zijn in verhouding tot de netto intrinsieke waarde (vastgoed en andere bezittingen - schulden) én ze leveren nog altijd relatief veel dividend op.

Nadeel is dat er grote twijfel is of die NAV’s wel kloppen en hoe blijvend de dividenden zijn. Het grote vastgoedfonds, Unibail-Rodamco Westfield kondigde onlangs nog een dividendstop aan van 3 jaar.

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Lees meer

De impact van het coronavirus