Vastgoed: Gewild maar duur In de search for yield kopen meer beleggers vastgoed. Maar vastgoed is wel conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s. 9 oktober 2019 11:35 • Door Rob Stallinga Net als andere alternatieve beleggingen heeft vastgoed tegenwoordig de warme belangstelling van langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen. De vaste inkomsten in de vorm van huur maken begerig. Zeker nu obligaties amper nog rente geven, zijn deze inkomsten voor beleggers met groeiende verplichtingen meegenomen. Helaas is vastgoed bijzonder conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s. Daarnaast spelen nog andere ontwikkelingen die de waarde van vastgoed negatief beïnvloeden: Fysieke winkels worden weggedrukt door e-commerce. De kantoormarkt heeft last van het nieuwe werken. Dan is er nog zoiets als de energietransitie die de gehele vastgoedmarkt zal beroeren. Kantoren met een slecht energielabel zijn binnenkort onverhandelbaar. Stijgende rentes pakken ook niet goed uit voor de prijsvorming in de vastgoedmarkt. Sterke vraag Lukas Daalder, hoofd beleggingsstrateeg van BlackRock, constateert, dat er desondanks veel interesse is voor deze beleggingscategorie. “Dat is een wereldwijd fenomeen. Samen met private equity is het de enige categorie waar beleggers meer van willen kopen.” Volgens Daalder doet vastgoed het bij stress doorgaans minder slecht dan aandelen. “De risicorendement verhouding van vastgoed is vrij gunstig. Het is een robuuste beleggingscategorie met exposure naar zowel de aandelen- als obligatiemarkt.” Maar zo haast Daalder erbij te zeggen: “Als de economische groei naar beneden komt, dan gaat ook het vastgoedrendement omlaag.” "De aanvangsrendementen zijn ongekend laag" Grote zorgen heeft hij niet over een economische neergang. Nog niet. “Het is wel een aandachtspuntje. De handelsoorlog trekt nu duidelijk zijn sporen.” BlackRock verwacht, dankzij de opnieuw stimulerende centrale banken geen recessie op korte termijn. Daalder: “Het meest negatieve scenario voor vastgoed is een sterk stijgende inflatie. Daar zijn huurcontracten niet op ingesteld. Is een plotselinge stijging van de inflatie waarschijnlijk? Nee!” Spreiding is een must Dat een recessie waarschijnlijk nog even buiten de deur blijft, is gunstig. Helaas is de kans op bovengemiddelde winsten in de toekomst klein. De prijs van vastgoed, winkels uitgezonderd, is de laatste jaren hard gestegen. De rek is er inmiddels wel uit. “De vierkantemeterprijs in Europese steden is in sommige gevallen meer dan verdubbeld. De prijzen liggen nu boven de niveaus van voor de crisis. Dat maakt de aanvangsrendementen duidelijk minder gunstig,” aldus Daalder. Beleggers die de robuustheid van hun vastgoed in de portefeuille willen versterken, zullen het overal moeten zoeken. Juist in de vastgoedmarkt betaalt spreiding zich uit. “Omdat veel vastgoed niet met elkaar is gecorreleerd, drukt spreiding de volatiliteit. Dat is met aandelen heel anders. Als de Amerikaanse beurs onderuit gaat, volgen wij ook,” lacht Daalder. Wereldwijd hoppen Terwijl Blackrock vooral oog heeft voor de kansen die vastgoed biedt, let Paul Hilbers meer op de risico’s. Logisch, want Hilbers is directeur Financiële Stabiliteit van De Nederlandse Bank. “Veel grote financiële crises zijn uitgelokt door problemen in de vastgoedmarkt.” Kijkend naar de Nederlandse vastgoedmarkt valt Hilbers de stijgende invloed van grote internationale beleggers op. Die hoppen over de wereld om vastgoed te kopen. Ook Amsterdam is inmiddels een bestemming. De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit volgens hem niet ten goede. “Buitenlandse vastgoedbeleggers stappen snel in, maar stappen soms ook snel weer uit. Hierdoor neemt de volatiliteit toe.” "De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit niet ten goede" Klimaatzorgen Andere ontwikkelingen die Hilbers waarneemt? "De leenstandaarden nemen af. Dat maakt ons wel bezorgd. Pensioenfondsen en verzekeraars zijn actiever in de hypotheekmarkt, wat door de lage rentestanden natuurlijk logisch is. De tweedeling tussen vastgoed op populaire locaties en minder populaire locaties neemt sterk toe. Doordat de prijzen sneller stijgen dan de huren, nemen de aanvangsrendementen af." Geen DNB-bestuurder zonder zorgen. Die zorgen heeft ook Hilbers volop. Een nieuw en groot vastgoedrisico is de klimaatverandering. Dat is een structureel risico voor economie, financiële markten en zeker ook vastgoed. Vooral de impact van de energiegtransitie kan volgens Hilbers groot zijn. Rob Stallinga is financieel journalist. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 22 apr Janus Henderson kiest voor cyclisch Europa Janus Henderson Investors kiest voor smallcaps en Europese aandelen. Volgens de Brits-Amerikaanse vermogensbeheerder houden beleggers te weinig rekening met een groeivertraging in de VS veroorzaakt door een langer hoog blijvende rente.
Opinie 18 apr Yes! Wereldwijde groei versnelt In 2023 presteerde de Amerikaanse economie beter dan de meeste andere regio's in de wereld. Ook in 2024 gaat het de VS voor de wind, waarbij Grace Peters van J.P. Morgan Private Bank verwacht dat de economische groei in de rest van de wereld nu ook in een hogere versnelling gaat.
Assetallocatie 18 apr Van Lanschot Kempen koopt niet langer Japanse aandelen Van Lanschot Kempen is afgestapt van zijn overwogen-positie in Japanse aandelen. De bedrijfswinsten ontwikkelen zich nog steeds goed, maar de waarderingen beginnen flink op te lopen.
Assetallocatie 17 apr Cashberg langs de lijn gaat nergens naartoe Gerben Lagerwaard van State Street Global Advisors gelooft er niets van dat de gigantische hoeveelheid geld die nu in geldmarktfondsen is geparkeerd binnen afzienbare tijd naar de aandelenmarkt wordt gealloceerd.
Assetallocatie 16 apr "Impact aanval van Iran op financiële markten is beperkt" "De directe actie van Iran tegen Israël dit weekend heeft geleid tot de vrees voor verdere escalatie, maar bij afwezigheid van een volledige crisis in de regio - wat niet ons basisscenario is - denken we dat de impact op de financiële markten beperkt zal blijven." Dat schrijft Greg Hirt van Allianz Global Investors.
Assetallocatie 16 apr Amundi positiever over komende 10 jaar, negatiever over 25 jaar Amundi AM is sceptischer geworden over snelle maatregelen tegen het opwarmen van de aarde. De eerste 10 jaar is dat nog gunstig voor beleggers. Daarna wordt de rekening betaald.