Nieuws

Vastgoed: Gewild maar duur

In de search for yield kopen meer beleggers vastgoed. Maar vastgoed is wel conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s.

Net als andere alternatieve beleggingen heeft vastgoed tegenwoordig de warme belangstelling van langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen. De vaste inkomsten in de vorm van huur maken begerig. Zeker nu obligaties amper nog rente geven, zijn deze inkomsten voor beleggers met groeiende verplichtingen meegenomen.

Helaas is vastgoed bijzonder conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s. Daarnaast spelen nog andere ontwikkelingen die de waarde van vastgoed negatief beïnvloeden: 

  • Fysieke winkels worden weggedrukt door e-commerce.
  • De kantoormarkt heeft last van het nieuwe werken.
  • Dan is er nog zoiets als de energietransitie die de gehele vastgoedmarkt zal beroeren. Kantoren met een slecht energielabel zijn binnenkort onverhandelbaar.
  • Stijgende rentes pakken ook niet goed uit voor de prijsvorming in de vastgoedmarkt.

Sterke vraag

Lukas Daalder, hoofd beleggingsstrateeg van BlackRock, constateert, dat er desondanks veel interesse is voor deze beleggingscategorie. “Dat is een wereldwijd fenomeen. Samen met private equity is het de enige categorie waar beleggers meer van willen kopen.”

raex

Volgens Daalder doet vastgoed het bij stress doorgaans minder slecht dan aandelen. “De risicorendement verhouding van vastgoed is vrij gunstig. Het is een robuuste beleggingscategorie met exposure naar zowel de aandelen- als obligatiemarkt.” Maar zo haast Daalder erbij te zeggen: “Als de economische groei naar beneden komt, dan gaat ook het vastgoedrendement omlaag.”

"De aanvangsrendementen zijn ongekend laag"

Grote zorgen heeft hij niet over een economische neergang. Nog niet. “Het is wel een aandachtspuntje. De handelsoorlog trekt nu duidelijk zijn sporen.” BlackRock verwacht, dankzij de opnieuw stimulerende centrale banken geen recessie op korte termijn. Daalder: “Het meest negatieve scenario voor vastgoed is een sterk stijgende inflatie. Daar zijn huurcontracten niet op ingesteld. Is een plotselinge stijging van de inflatie waarschijnlijk? Nee!”

Spreiding is een must

Dat een recessie waarschijnlijk nog even buiten de deur blijft, is gunstig. Helaas is de kans op bovengemiddelde winsten in de toekomst klein. De prijs van vastgoed, winkels uitgezonderd, is de laatste jaren hard gestegen. De rek is er inmiddels wel uit.

“De vierkantemeterprijs in Europese steden is in sommige gevallen meer dan verdubbeld. De prijzen liggen nu boven de niveaus van voor de crisis. Dat maakt de aanvangsrendementen duidelijk minder gunstig,” aldus Daalder.

raex

Beleggers die de robuustheid van hun vastgoed in de portefeuille willen versterken, zullen het overal moeten zoeken. Juist in de vastgoedmarkt betaalt spreiding zich uit. “Omdat veel vastgoed niet met elkaar is gecorreleerd, drukt spreiding de volatiliteit. Dat is met aandelen heel anders. Als de Amerikaanse beurs onderuit gaat, volgen wij ook,” lacht Daalder.

raex

 

Wereldwijd hoppen

Terwijl Blackrock vooral oog heeft voor de kansen die vastgoed biedt, let Paul Hilbers meer op de risico’s. Logisch, want Hilbers is directeur Financiële Stabiliteit van De Nederlandse Bank. “Veel grote financiële crises zijn uitgelokt door problemen in de vastgoedmarkt.”

Kijkend naar de Nederlandse vastgoedmarkt valt Hilbers de stijgende invloed van grote internationale beleggers op. Die hoppen over de wereld om vastgoed te kopen. Ook Amsterdam is inmiddels een bestemming.

De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit volgens hem niet ten goede. “Buitenlandse vastgoedbeleggers stappen snel in, maar stappen soms ook snel weer uit. Hierdoor neemt de volatiliteit toe.”

"De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit niet ten goede"

Klimaatzorgen

Andere ontwikkelingen die Hilbers waarneemt? "De leenstandaarden nemen af. Dat maakt ons wel bezorgd. Pensioenfondsen en verzekeraars zijn actiever in de hypotheekmarkt, wat door de lage rentestanden natuurlijk logisch is. De tweedeling tussen vastgoed op populaire locaties en minder populaire locaties neemt sterk toe. Doordat de prijzen sneller stijgen dan de huren, nemen de aanvangsrendementen af."

Geen DNB-bestuurder zonder zorgen. Die zorgen heeft ook Hilbers volop. Een nieuw en groot vastgoedrisico is de klimaatverandering. Dat is een structureel risico voor economie, financiële markten en zeker ook vastgoed. Vooral de impact van de energiegtransitie kan volgens Hilbers groot zijn.

Rob Stallinga is financieel journalist. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX-redactie.

Lees meer

Alles over de rente