Vastgoed: Gewild maar duur In de search for yield kopen meer beleggers vastgoed. Maar vastgoed is wel conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s. 9 oktober 2019 11:35 • Door Rob Stallinga Net als andere alternatieve beleggingen heeft vastgoed tegenwoordig de warme belangstelling van langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen. De vaste inkomsten in de vorm van huur maken begerig. Zeker nu obligaties amper nog rente geven, zijn deze inkomsten voor beleggers met groeiende verplichtingen meegenomen. Helaas is vastgoed bijzonder conjunctuurgevoelig. Dat maakt bezit ervan niet zonder risico’s. Daarnaast spelen nog andere ontwikkelingen die de waarde van vastgoed negatief beïnvloeden: Fysieke winkels worden weggedrukt door e-commerce. De kantoormarkt heeft last van het nieuwe werken. Dan is er nog zoiets als de energietransitie die de gehele vastgoedmarkt zal beroeren. Kantoren met een slecht energielabel zijn binnenkort onverhandelbaar. Stijgende rentes pakken ook niet goed uit voor de prijsvorming in de vastgoedmarkt. Sterke vraag Lukas Daalder, hoofd beleggingsstrateeg van BlackRock, constateert, dat er desondanks veel interesse is voor deze beleggingscategorie. “Dat is een wereldwijd fenomeen. Samen met private equity is het de enige categorie waar beleggers meer van willen kopen.” Volgens Daalder doet vastgoed het bij stress doorgaans minder slecht dan aandelen. “De risicorendement verhouding van vastgoed is vrij gunstig. Het is een robuuste beleggingscategorie met exposure naar zowel de aandelen- als obligatiemarkt.” Maar zo haast Daalder erbij te zeggen: “Als de economische groei naar beneden komt, dan gaat ook het vastgoedrendement omlaag.” "De aanvangsrendementen zijn ongekend laag" Grote zorgen heeft hij niet over een economische neergang. Nog niet. “Het is wel een aandachtspuntje. De handelsoorlog trekt nu duidelijk zijn sporen.” BlackRock verwacht, dankzij de opnieuw stimulerende centrale banken geen recessie op korte termijn. Daalder: “Het meest negatieve scenario voor vastgoed is een sterk stijgende inflatie. Daar zijn huurcontracten niet op ingesteld. Is een plotselinge stijging van de inflatie waarschijnlijk? Nee!” Spreiding is een must Dat een recessie waarschijnlijk nog even buiten de deur blijft, is gunstig. Helaas is de kans op bovengemiddelde winsten in de toekomst klein. De prijs van vastgoed, winkels uitgezonderd, is de laatste jaren hard gestegen. De rek is er inmiddels wel uit. “De vierkantemeterprijs in Europese steden is in sommige gevallen meer dan verdubbeld. De prijzen liggen nu boven de niveaus van voor de crisis. Dat maakt de aanvangsrendementen duidelijk minder gunstig,” aldus Daalder. Beleggers die de robuustheid van hun vastgoed in de portefeuille willen versterken, zullen het overal moeten zoeken. Juist in de vastgoedmarkt betaalt spreiding zich uit. “Omdat veel vastgoed niet met elkaar is gecorreleerd, drukt spreiding de volatiliteit. Dat is met aandelen heel anders. Als de Amerikaanse beurs onderuit gaat, volgen wij ook,” lacht Daalder. Wereldwijd hoppen Terwijl Blackrock vooral oog heeft voor de kansen die vastgoed biedt, let Paul Hilbers meer op de risico’s. Logisch, want Hilbers is directeur Financiële Stabiliteit van De Nederlandse Bank. “Veel grote financiële crises zijn uitgelokt door problemen in de vastgoedmarkt.” Kijkend naar de Nederlandse vastgoedmarkt valt Hilbers de stijgende invloed van grote internationale beleggers op. Die hoppen over de wereld om vastgoed te kopen. Ook Amsterdam is inmiddels een bestemming. De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit volgens hem niet ten goede. “Buitenlandse vastgoedbeleggers stappen snel in, maar stappen soms ook snel weer uit. Hierdoor neemt de volatiliteit toe.” "De internationalisering van de vastgoedmarkt komt de prijsstabiliteit niet ten goede" Klimaatzorgen Andere ontwikkelingen die Hilbers waarneemt? "De leenstandaarden nemen af. Dat maakt ons wel bezorgd. Pensioenfondsen en verzekeraars zijn actiever in de hypotheekmarkt, wat door de lage rentestanden natuurlijk logisch is. De tweedeling tussen vastgoed op populaire locaties en minder populaire locaties neemt sterk toe. Doordat de prijzen sneller stijgen dan de huren, nemen de aanvangsrendementen af." Geen DNB-bestuurder zonder zorgen. Die zorgen heeft ook Hilbers volop. Een nieuw en groot vastgoedrisico is de klimaatverandering. Dat is een structureel risico voor economie, financiële markten en zeker ook vastgoed. Vooral de impact van de energiegtransitie kan volgens Hilbers groot zijn. Rob Stallinga is financieel journalist. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 28 mrt De succesvolle terugkeer van de 60/40-portefeuille Ewout van Schaick heeft samen met de rest van het multi-asset-oplossingen-team van Goldman Sachs AM grote verwachtingen van portefeuilles die bestaan uit 60% aandelen en 40% obligaties. Zowel voor aandelen als obligaties zijn de vooruitzichten zonnig. Mochten markten desondanks corrigeren, dan biedt de 60/40-portefeuille de spreidingsvoordelen om de klap te verzachten.
Assetallocatie 27 mrt Cash is meer king dan ooit In Europa kan een belegger dit jaar met een mix van cash en kortlopende leningen bruto tussen de 3% en 4% verdienen. Waarom dan nog risico's nemen met obligaties en aandelen, zo vraagt Alain Richier van Ostrum Asset Management zich af.
Assetallocatie 25 mrt Rabobank surft mee op recordgolf Rabobank heeft geen last van hoogtevrees. Aandelen blijven favoriet boven obligaties. De bank ziet zich gesteund door de hoge winstgroei en de historie: records komen immers zelden alleen.
Assetallocatie 21 mrt Geef uw portefeuille een boost! Yvo van der Pol, hoofd Benelux & Nordics bij PGIM Investments, is bijzonder gecharmeerd van de meer risicovolle obligaties, aandelen met sterke groeimogelijkheden en datacenters.
Assetallocatie 21 mrt U zoekt een sterk presterend mixfonds? Het is volgens Thomas de Fauw van Morningstar essentieel voor beleggers om de strategie, het proces en de beloften van fondsmanagers van mixfondsen te doorgronden.
Assetallocatie 20 mrt “Dit is een positief verhaal” Karen Ward, hoofd beleggingsstrategie EMEA bij JP Morgan AM, ziet dit jaar zonnig in, voor de Europese economie en voor Europese aandelen in het bijzonder. Ook China zou wel eens positief kunnen verrassen. Komen deze optimistische verwachtingen niet uit, dan houden obligaties en private beleggingen het portefeuillescheepje wel recht.