Nieuws

Actieve vastgoedfondsen verslaan zelden benchmark

Actieve fondsen in Europees beursgenoteerd vastgoed tonen, zeker op de langere termijn, zelden hun meerwaarde. Er is gewoon te weinig keuze. Morningstar geeft daarom de voorkeur aan ETF's.

Vastgoed verdient een apart plekje in de portefeuille. Niet zozeer vanwege de groei maar vanwege het relatief stabiele en hoge inkomen dat het geeft. Voordeel is ook dat het relatief weinig correlatie vertoont met de rest van de beurs. Vastgoed verbetert de spreiding.

Maar hoe het beste te beleggen in vastgoed? Wordt het een beursgenoteerd vastgoedfonds dat zelf in stenen investeert, een actief vastgoedfonds of een ETF. Morningstar kiest voor het laatste. Dat geldt zeker voor de belegger die zich beperkt tot Europees vastgoed.

Spreiding

Het nadeel van beursgenoteerde vastgoedfondsen, zoals bijvoorbeeld Unibail Rodamco, Klepierre of Deutsche Wohnen, is een gebrek aan spreiding. Unibail kan het fantastisch doen in het ene jaar, maar volkomen foute keuzes maken in het volgende. Om dit te omzeilen - en bovendien ook nog een mooie spreiding te hebben over verschillende soorten vastgoed (kantoren, winkels, wonen, logistiek) - is het daarom beter te kiezen voor een beleggingsfonds dat in meerdere vastgoedbedrijven belegt.

Ook daar zijn weer twee keuzes mogelijk: een actief beheerd beleggingsfonds of een indexfonds/ETF. Morningstar gaat na een uitvoerige analyse van de prestaties uit het verleden voor het laatste.

Belabberd trackrecord

De reden hiervoor is vrij eenvoudig. Actief beheerde fondsen hebben een belabberd trackrecord als ze naast hun belangrijkste twee benchmarks, (FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe en de FTSE EPRA/NAREIT Eurozone) worden gelegd.

Over een 3-jaarsperiode behalen 24 van de 51 Europese fondsen een hoger rendement dan de index. Dat valt nog mee. Maar over een langere periode worden de prestaties alleen maar slechter. Over de afgelopen 15 jaar hebben van de 25 fondsen binnen de categorie Europa slechts 3 fondsen het beter gedaan dan de benchmark.

Voor vastgoedfondsen die enkel beleggen in de eurozone zijn de cijfers nog iets slechter. Dan weten slechts 2 van de 26 fondsen in een driejaarsperiode de index te verslaan. Over 15 jaar gemeten zijn het er drie die hun kosten waard maken.

raex

Klik op de afbeelding voor een grote versie

Geen onkunde

Het is volgens Morningstar niet zo dat deze slechte prestaties van actieve fondsen per se iets te maken hebben met onkundige beheerders. Het heeft veel meer te maken met de beperkte hoeveelheid beursgenoteerde vastgoedbedrijven. 

Zo bevat de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe index maar 85 namen, waarbij de grootste 10 posities goed zijn voor ruim 45% van het index-gewicht. Binnen de Eurozone is het universum nog geconcentreerder. Deze index bevat slechts 46 namen en zijn de grootste 10 posities verantwoordelijk voor bijna 70% van de index.

Hoge mate van concentratie

Deze hoge mate van concentratie maakt het volgens morningstar moeilijk voor actieve beheerders om af te wijken van de index. Wanneer zij van de index willen afwijken, komen ze namelijk al snel terecht in het segment buiten de grootste namen in de index en daar spelen liquiditeit en grotere risico’s een rol. Dat beperkt de mogelijkheden om sterk van de index af te wijken aanzienlijk.

Beleggers die zich de zoektocht naar een geschikt actief fonds willen besparen kiezen volgens Morningstar daarom waarschijnlijk het best voor een ETF, omdat die slechts een beperkte beheervergoeding vraagt en dicht bij de index blijft.

Binnen Europa is er voldoende keuze onder de ETF's met onder andere de iShares European Property Yield ETF en de X FTSE Developed Europe Real Estate ETF. Binnen de Eurozone blijft de keuze beperkt tot de BNPP E FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capper ETF.

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Lees meer

Duurzaam beleggen