Jorge Groen is freelance journalist. Hij was voorheen hoofdredacteur van IEXProfs en IEXGeld en werkte onder meer als journalist voor het Financieele Dagblad en voor RTL Z. Tevens is hij oud-hoofdredacteur van Nederlands Pensioen- en Beleggingsnieuws (NPN). Hij schrijft over financiële markten, beleggen, fondsen en pensioenen.

Nieuws

Vastgoed heeft toekomst mee

Volgens Guy Barnard van Henderson GI heeft de recente uitverkoop de rendementskansen van vastgoedfondsen verbeterd,

Vastgoedaandelen trekken zich niet op aan vastgoedtycoon Donald Trump, want een man kan de gunstige lange termijnvooruitzichten niet veranderen, zegt Guy Barnard van het Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Na een robuuste en lange opleving na de financiële crisis trekken zich sinds augustus donkere wolken rondom beursgenoteerd vastgoed. De uitstroom uit vastgoedfondsen dit jaar is de ergste waargenomen in de laatste zeven jaar. Zorgen over de Brexit, de politiek, de rente, inflatie en de groei trekken een wissel op de rendementen.

Na bijna acht jaar van stijgende vastgoed(aandelen)prijzen neemt portfoliomanager Guy Barnard van het Henderson Horizon Global Property Equities Fund tekenen waar dat de markt afkoelt, maar van een crisis is volgens hem geen sprake. Op korte termijn blijft de groei relatief gezond, verwacht hij.

“We lijken in de eindfase van de vastgoedcyclus te zijn aanbeland. Het gemakkelijke geld is verdwenen, en rendementen worden vooral gedreven door inkomsten - dividend en huurstijgingen - en niet zozeer door kapitaalappreciatie. Het is nu belangrijker dan ooit om in de juiste sectoren, markten en bedrijven belegd te zijn.”

Real estate investment trusts

De vraag of het aantreden van vastgoedman Donald Trump in het Witte Huis in januari het tij kan keren voor de beleggingscategorie, die sinds oktober dit jaar als sector op eigen benen staat in de aandelenindices van MSCI en S&P lijkt beantwoord te zijn door de financiële markten. De koersen van zogeheten real estate investment trusts (REIT’s) zijn gedaald ondanks de Trump-euforie op de beurs.

“Trump heeft de draai uit beursgenoteerd vastgoed versneld, die al gaande was. Na zijn overwinning is de rentecurve in korte tijd flink steiler geworden. Dat geeft tegenwind,” aldus Barnard die ook geen voorkeursbehandeling van het Witte Huis verwacht voor vastgoed.

Volgens de portfoliomanager zijn er echter grenzen aan de invloed die een man heeft op de vooruitzichten voor een beleggingscategorie. Ja, Trump heeft tot op zekere hoogte op korte termijn invloed op lage inflatie en groei, maar minder op de lange termijntrend die vastgoed op meer fundamentele wijze rugwind geeft.

Anomalie

Maar ook op korte termijn bieden vastgoedfondsen kansen. Na de recente uitverkoop is een anomalie ontstaan tussen direct en beursgenoteerd vastgoed. Vastgoedaandelen zijn in de ban van de stijgende rente, die prijzen en rendementen negatief beïnvloedt. Prijzen van de onderliggende kantoren en huizen zitten op veel plekken in de wereld juist in de lift.

“Vastgoedaandelen worden verhandeld met een korting ten opzichte van onderliggend vastgoed. De recente sell-off heeft waarderingen nog aantrekkelijker gemaakt,” aldus Barnard.

“De dynamiek van lage groei en inflatie ondersteunt direct vastgoed, en maakt in de komende jaren 6 tot 8% rendement mogelijk. Vastgoed is een real asset, die inkomsten geeft en op lange termijn voor kapitaalvermeerdering zorgt. Het wereldwijde dividendrendement op vastgoedaandelen van 4,1% wordt door huurinkomsten onderbouwd. Ik voorzie in de komende twee tot drie jaar 5 tot 7% dividendgroei,” zegt Barnard.

Datacenters

Het Henderson Horizon Global Property Equities Fund is onderdeel van de IEX Fonds 40 belegt voor bijna een half miljard Amerikaanse dollar bottom-up wereldwijd in vastgoed. De Verenigde Staten weegt voor meer dan de helft mee als regio, gevolgd door Europa en Azië. 80% van de portefeuille bestaat uit REIT’s, en 20% uit niet-REIT’s. Het beleggingsuniversum beslaat ruim 350 aandelen, waaruit een portefeuille van 50 tot 60 posities is opgebouwd.

Barnard omschrijft die aandelen als de ‘winnaars van morgen, die ‘structurele groei kunnen laten zien’ vanwege de ‘mismatch tussen vraag en aanbod’. Als voorbeeld noemt hij Amerikaanse datacenters vanwege de groei van clouddiensten, logistiek vastgoed dat kan profiteren van de flinke draai naar e-commerce en eigenaren van winkelcentra op toplocaties, zoals Simon Property in de Verenigde Staten en Unibail-Rodamco in Europa.

Jorge Groen is freelance journalist. Eerder werkte hij voor het Financieele Dagblad en RTL Z en hij is oud-hoofdredacteur van IEXProfs, IEXGeld en Nederlands Pensioen- en Beleggingsnieuws (NPN).

Lees meer

Assetallocatie