Fleur van Dalsem werkt ruim tien jaar bij IEX en is sinds haar studietijd actief in het wereldje van de financieel economische journalistiek. Als redacteur werkte zij voor verschillende financieel economische tijdschriften en websites.

Fleur schrijft voor meerdere IEX-websites, vooral voor IEXProfs, en voor het IEXProfs magazine.

Nieuws

Beursgenoteerd vastgoed koopje

Vastgoed is goedkoper op de beurs dan op straat, maar let wel op demografische trends, aldus Guy Barnard van Henderson.

Is er nog wel een vastgoedmarkt, waar ook ter wereld, die niet oververhit, of juist onderkoeld, vol met leegstand of helemaal overvol is? Volgens Guy Barnard, fondsmanager van het Pan European Property Equities Fund en het Global Property Equities Fund van Henderson Global Investors, draait het bij beleggen in vastgoed niet meer zozeer om markten in landen, maar om demografische trends van steden en regio’s.

“Wij kijken eigenlijk een niveau dieper en beoordelen kleine stukjes van een land of markt. We kijken waar het economisch goed gaat, of misschien binnenkort veel beter, waar er vraag is naar personeel, waar huren omhoog gaan. Het researchteam van Henderson onderzoekt de markt stad voor stad, sector voor sector, alle vastgoedmarkten los van elkaar. Ik denk dat we bij elkaar zo wel 800 minivastgoedmarkten volgen.”

Momenteel voldoet de westkust van de Verenigde Staten aan de criteria van Barnard. “Dankzij bijvoorbeeld de groei van Californische bedrijven zoals Google, gaat het economisch goed daar. De topline rental growth is erg aantrekkelijk.” In Londen vindt Barnard de kantorenmarkt erg aantrekkelijk.
“Er is daar sprake van een combinatie van meer vraag door groei en uitbreiding van personeelsbestanden en een klein aanbod van kwalitatief goede kantoren. Op deze manier kunnen we rendementen maken van 10% op vastgoedfondsen met veel panden in Londen dit jaar en volgend jaar wellicht ook.”

Hoge bezettingsgraad

In het Verenigd Koninkrijk zijn vastgoedfondsen die zich bezig houden met projectontwikkeling ook interessant. Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen mogen dat niet, want dan raken ze hun aantrekkelijke fiscale status kwijt, maar door het land zelf te kopen en er vastgoed op te ontwikkelen kunnen zij extra waarde toevoegen, aldus Barnard.

Verder noemt hij in de VS de zelf-opslagmarkt interessant. Hier in Nederland zijn er inmiddels ook zulke complexen, maar in de VS is die markt al veel volwassener. “De bezettingsgraad van self storage is in de VS nu erg hoog, zo’n 94%. Dat betekent dat de huren omhoog kunnen.” Ook winkelcentra kunnen op regionaal niveau een aantrekkelijke propositie zijn. “We beleggen groot in Simon Property groep, een winkelbelegger in de VS. Zij noteren nu tegen een discount van 15% en bieden 10% dividendgroei jaar op jaar.”

Opvallend genoeg is de Ierse vastgoedmarkt, met name Dublin, weer in trek bij beleggers. Daar heeft het vastgoed als gevolg van de bankencrisis, grote tikken gehad. Barnard: “De prijzen zijn wel 60 tot 70% gedaald en zijn nu a zo’n 30% hersteld. Het is alleen jammer dat er weinig vastgoedfondsen zijn die daar beleggen. Het is ook erg klein. Als  de markt wat groter was, zou ik zeker meer willen investeren in Dublin.”

Geen andere keus

Maar niet alleen het economisch herstel maakt vastgoed op sommige plekken aantrekkelijk volgens Barnard. Ook het gebrek aan rendement in andere beleggingscategorieën, met name obligaties, drijft beleggers naar de vastgoedmarkt.  Dit zorgde eerder dit jaar voor soms overdreven koerssprongen bij fondsen van wel 20%. Maar dat is nu wat minder, want een aantal fondsen heeft een kleine correctie achter de rug.

De prijzen van vastgoedfondsen blijven dus aantrekkelijk genoeg om in te stappen. Sowieso noteren de meeste vastgoedfondsen nu tegen een discount. “Dat betekent dat ze op Wall Street minder waard zijn dan op main street,” legt Barnard uit. Dat zorgt er ook voor dat grote beleggers zoals pensioenfondsen interesse hebben in genoteerd vastgoed.”

De relatief lage prijzen van de fondsen op de beurs zorgt ook voor wat consolidatie in de sector. Barnard: “Recent zijn in de VS twee vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) van de beurs gehaald. In Europa was er in Duitsland wat consolidatie, maar grote fondsen in het Verenigd Koninkrijk gaan bijvoorbeeld niet zo snel samen. Die zijn gewoon te groot om over te nemen. Mochten er meer overnames komen, dan dus vooral bij de wat kleinere fondsen.”

Maar wat als de rente omhoog gaat? Zullen beleggers dan blijven zitten? Barnard denkt van wel. “Vastgoed kan de renteverhoging wel aan. Centrale banken doen er alles aan om de groei erin te houden en de inflatie enigszins op peil te houden. Zolang er economische groei is en de rente daarom omhoog gaat, is dat een goed teken voor vastgoedbeleggingsfondsen. Bovendien, het gat met de rendementen op obligaties is erg groot, dus beleggers hebben ook weinig reden om hun geld te verplaatsen.”


Fleur van Dalsem is redacteur bij IEX.nl. Fleur van Dalsem neemt posities in op de financiele markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Lees meer

China; opnieuw lieveling van beleggers?