Net als bij private equity is in de Europese vastgoedmarkt goed te merken dat beleggers door de lage rente meer vermogen alloceren. “Wat daarbij helpt is dat, ondanks de gestegen vastgoedprijzen, de waarderingen - in vergelijking met andere asset classes - nog niet zo hoog zijn," aldus Lars Flåøyen van Aberdeen Standard Investments. “Er is dus nog ruimte voor waardestijgingen.”
Nou ja, dat hangt sterk af in welke vastgoedmarkt beleggers willen investeren. “Het rendement op winkelvastgoed staat op verschillende Noord-Europese markten onder druk. De consument winkelt meer online en koopt ook steeds bewuster. De trend naar duurzaam pakt voor winkelketens ook niet altijd positief uit."
Gebrek aan betaalbare huurwoningen
"Wij zien dat grote merken zich niet langer richten op meer winkels en op meer winkeloppervlakte, maar vooral op meer omzet van bestaande winkels. De rendementsgroei van winkelvastgoed lijkt er dus een beetje uit. Huren zullen op veel plaatsen naar beneden komen. Het overaanbod aan winkelvastgoed zal worden afgebouwd,” verwacht Flåøyen.
In Zuid-Europa is de druk op winkelcentra een stuk minder groot dan in Noord-Europa, vooral omdat daar nog wel veel fysiek wordt geshopt. Online winkelen heeft in landen als Spanje, Portugal en Italië nog niet zo’n vlucht genomen als in Nederland, legt Flåøyen uit.
De Nederlandse klanten van Aberdeen Standard Investments hebben momenteel vooral interesse in woningen. “Op veel plekken in Europa is er een gebrek aan betaalbare huurwoningen, niet alleen in de sociale sector, ook daarbuiten. Vaak komt dat door dat er onvoldoende gebouwd wordt. Redenen daarvan zijn de dure grond waarop deze huizen moeten staan, hoge bouwkosten, of omdat er domweg geen ruimte beschikbaar is.”
Mits duidelijke regels
“De rendementen uit woningen – 3,5% tot 4% plus inflatie – zijn wel erg aantrekkelijk. Al laat de beslissing van de gemeente Berlijn om een huurplafond in te voeren om huurders niet de stad uit te jagen, zien hoe overspannen de markt soms is.”
Op zich is Flåøyen niet tegen zo’n plafond. Hij raadt ook niet af om te vastgoedbeleggen in woningen in Berlijn. Zolang de regels maar duidelijk, houdbaar en transparant zijn. “Beleggers houden niet van onzekerheid, dus regels moeten gehandhaafd worden en niet door een volgend stadsbestuur direct worden gewijzigd.”
In Zweden is er al sinds de jaren 60 sprake van strenge huurregels. Dat zorgt voor zeer beperkte leegstand en weinig huurders die willen verhuizen. Lage kosten dus voor de verhuurders, aldus Flåøyen. “Een alleenstaande verpleegkundige moet gemiddeld tien jaar wachten op ’een flatje met één slaapkamer. Doorstroom is er niet en voorraad evenmin.”
Duurzame woningen aantrekkelijk
Op lange termijn zijn regels zoals in Berlijn dus niet gunstig voor de markt, legt Flåøyen uit. “Het plafond is alleen aantrekkelijk voor huurders die al een huis hebben. Zij zullen minder snel verhuizen en stromen dus niet door. Jonge mensen zullen dus minder snel een betaalbaar huurhuis kunnen vinden. Zij moeten wachten op nieuw te bouwen huizen en in veel Europese steden is sprake van ruimtegebrek, dure grond en vertragingen met nieuwbouw in het algemeen.”
Sowieso zijn nieuwe, duurzame woningen het meest aantrekkelijk om in te beleggen, aldus Flåøyen. Er is geen duidelijk bewijs meer dat een goed ESG-vastgoedprofiel structureel meer rendement oplevert, maar er is ook geen bewijs dat het slecht is voor het rendement. “Duurzaam wonen betekent niet langer wat zonnepanelen op het dak leggen. Het gaat om woningen die zowel energiezuinig als ook betaalbaar moeten zijn."
Premie voor duurzaam
"Wij beleggen bij voorkeur in woningen waarvan de huur maximaal 30% van het inkomen van de huurder beslaat. daardoor beleggen we niet in de allerduurste huizen, want we willen niet het onderste uit de kan halen ten koste van onze huurders. Die worden dan ontevreden en vertrekken. Leegstand en een huis verhuurklaar maken kost geld.”
De ervaring van Flåøyen is dat beleggers vaak bereid zijn een premie te betalen voor duurzaam vastgoed en het aanbod van de verschillende assetmanagers vergelijken. “Zo dwingen ze ons kritisch te zijn bij woningaankopen. Een voordeel is dat banken tegenwoordig vaak een lagere rente vragen voor een duurzaam pand. Zo snijdt het mes aan twee kanten.”
Amsterdam in de lift
Kantoren zitten in de meeste zakendistricten in Europese steden in de lift. “Met Amsterdam als sterkste groeimarkt." Flåøyen dat huurders meer willen betalen voor een duurzaam, modern pand dat goed met het openbaar vervoer bereikbaar is.
"Vandaar dat wij veel panden uit de jaren 80 en 90, die gelegen zijn aan de rand van de stad en waar je eigenlijk alleen met de auto kunt komen, uit onze portefeuille hebben gehaald. Te veel kans op leegstand, te weinig energiezuinig en niet eenvoudig aan te passen aan flexibele huurders, zoals WeWork.”