Interview

APG: "Al ons vastgoed moet Parijs-proof worden"

APG is niet alleen de grootste vastgoedbelegger van Nederland, het wil ook de duurzaamste zijn. Derk Welling, responsible investment specialist voor vastgoed bij de pensioenuitvoerder, legt uit wat daar voor nodig is.

Wanneer is een gebouw duurzaam?

"Voor vastgoedfondsen gebruiken we het GRESB-keurmerk (zie onder). GRESB beoordeelt de duurzaamheid van vastgoed op fondsniveau, zowel voor beursgenoteerde (55% van de portefeuille) als niet-beursgenoteerde fondsen (45%). We beleggen niet in individuele panden."

"Voor individuele panden is BREEAM (zie kader) de meest gebruikte standaard. Dat keurmerk kijkt heel breed naar alle duurzaamheidsaspecten van een pand. Dan gaat het niet alleen om de bouwmaterialen of het energieverbruik, maar bijvoorbeeld ook om de locatie. Een gebouw dat dicht bij een treinstation ligt, krijgt bijvoorbeeld een hogere duurzaamheidsscore dan een identiek pand aan een snelweg met een groot parkeerterrein ernaast."

In de praktijk halen beursgenoteerde fondsen hogere duurzaamheidsscores dan niet-genoteerde fondsen. Waarom is dat?

"Omdat grote beursgenoteerde bedrijven meer ervaring hebben met het rapporteren van data. GRESB kijkt niet alleen naar de duurzaamheid van de panden zelf, maar ook naar het geformuleerde duurzaamheidsbeleid van het fonds. Omdat beursgenoteerde bedrijven opereren in een meer gereguleerde omgeving en meer ervaring hebben met disclosure dan private bedrijven, scoren ze vaak hoger. Maar of hun panden ook duurzamer zijn, durf ik niet te zeggen."

Hoe duurzaam is APG's vastgoedportefeuille nu?

"Van vastgoedfondsen eisen we een GRESB-keurmerk, of de intentie zich daarbij aan te sluiten. Bij beleggingen in nieuwe gebouwen stellen we een duurzaamheidscertificaat als voorwaarde. Duurzaamheid is tegenwoordig vanzelfsprekend, zeker bij nieuw vastgoed. Binnen drie jaar moeten alle vastgoedbedrijven waarin we beleggen een bovengemiddelde score hebben op zowel duurzaamheidsbeleid op papier, als ook wat betreft de implementatie daarvan."

"In de praktijk heeft het merendeel van onze vastgoedbeleggingen een score van vier of vijf sterren. Dat houdt in dat ze op duurzaamheidsgebied bij de beste 40% (4 sterren) of 20% (5 sterren) van de vastgoedmarkt horen.

Hoe wil APG de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille nog verder verbeteren?

"Voor onze beleggingen in beursgenoteerd vastgoed geldt dezelfde doelstelling als voor de hele aandelenportefeuille: in 2020 moeten ze hun CO2-uitstoot met 25% hebben verminderd. Voor de niet-beursgenoteerde beleggingen hebben we geen harde doelstelling, maar we zijn voortdurend met bedrijven in gesprek om hen aan te sporen duurzamer te worden.

Wat bespreken jullie dan precies?

"We geven eens per jaar per onderneming gedetailleerd aan wat we verwachten op het gebied van duurzaamheid. We willen dat ze meer vooruitkijken, met name op het gebied van klimaatrisico's. De klimaatdoelstellingen leiden immers tot strengere regelgeving op het gebied van duurzaamheid, en daardoor kan vastgoed sneller verouderen dan een bedrijf verwacht.

"We willen verder dat vastgoedbedrijven climate risk assessments doen voor al hun panden. Daarbij moeten ze dan de vraag beantwoorden of die gebouwen Paris-proof zijn, en zo nee wat ervoor nodig is om dat wel zo te laten zijn.

Waar zitten de bottlenecks bij verduurzaming?

"Dat zit hem vooral in de beschikbaarheid van data op gebouwniveau. Een fonds kan wel een hoge GRESB-score hebben, maar GRESB is erg top-down: het geeft een overall score, en geeft geen informatie over individuele assets. We willen meer inzicht krijgen in de duurzaamheid van individuele panden, maar in de praktijk is het vaak nog erg lastig om gedetailleerde data over bijvoorbeeld energieverbruik op asset-niveau te krijgen. Dat komt onder meer doordat huurders meestal de energierekening betalen, en niet verplicht kunnen worden die data te delen met de verhuurder. We hebben maar voor iets meer dan de helft van onze vierkante meters inzicht in het energieverbruik."

"Wat het ook lastig maakt, is dat er wereldwijd meer dan 200 certificeringsmethoden zijn. In onze portefeuille hebben we meer dan 30 verschillende keurmerken. Zo heeft elk land zijn eigen energielabel, die onderling moeilijk met elkaar zijn te vergelijken. We hopen dat de verschillende duurzaamheidslabels zoveel mogelijk hun indicatoren gaan harmoniseren zodat ze beter vergelijkbaar worden."


Wat is GRESB? 

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) beoordeelt vastgoedbedrijven op duurzaamheid. Ze krijgen een green star als ze zich aan bepaalde minimumeisen op duurzaamheidsgebied houden. Sinds een aantal jaar worden ook beoordelingen van 1 tot 5 sterren toegekend. Dat is een relatieve score gebaseerd op het gemiddelde van alle fondsen, dus ook die zonder green star.

Wat is BREEAM?

De Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. BREEAM stamt oorspronkelijk uit het Verenigd Koninkrijk, en wordt tegenwoordig in 77 landen wereldwijd gebruikt. Gebouwen worden beoordeeld op drie onderdelen: het gebouw zelf, het beheer en het gebruik. Daarbij wordt gekeken naar negen duurzaamheidsaspecten: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. Er bestaan aparte keurmerken voor nieuwe en bestaande gebouwen.

Duurzaam beleggen