Tony Brown, CIO bij M&G Real Estate, integreert sociaaleconomische vraagstukken in verantwoord beleggen. “Met een aantoonbaar beter voor risico aangepast rendement. Beleggen in vastgoed is van grote invloed op milieu en maatschappij. Het scheppen van banen, verhoogde productiviteit, verbeterde connectiviteit en een duurzamer milieu zijn positieve effecten die kunnen worden gecreëerd door welbewust te investeren in onroerend goed.”
M&G richt zich bij maatschappelijk verantwoord beleggen in vastgoed op vier hoofdthema’s: milieu, sociaaleconomisch, gezondheid & welzijn en slimme connectiviteit.
Brown: “Milieueffecten zijn het eenvoudigst te meten, zoals energie- en waterverbruik in gebouwen. We hebben bijvoorbeeld sinds 2012, met een 16% reductie in energieconsumptie een mooi trackrecord in energiebesparing opgebouwd. Met het verlagen van de CO2-uitstoot worden ook goed resultaten behaald; we zoeken voortdurend naar groenere elektriciteit, opgewekt met behulp van de natuurlijke bronnen zon, water en wind.”
Sociaal-economische impact
Het is duidelijk dat bezetting van onroerend goed veel afval creëert, of het nu om kantoren gaat of om een winkelcentrum. Brown: “Wij proberen zo veel mogelijk recycling- en afvalscheidingfaciliteiten bij ons vastgoed aan te bieden. Ons uiteindelijke doel is om straks helemaal geen vuilnis meer naar stortplaatsen te hoeven afvoeren.” Sociaaleconomisch resultaat is moeilijker te kwantificeren, vervolgt Brown.
“Maar wij zijn, als een van de eerste vastgoedvermogensbeheerders dit jaar, begonnen met het verzamelen en analyseren van sociaaleconomische data.” Ter illustratie noemt hij de bouw van een winkelcentrum. “Dat heeft directe invloed op de lokale gemeenschap. Uiteindelijk kun je meten hoeveel geld, door welk aantal bezoekers in de winkels wordt uitgegeven.”
“We bieden daarbij ook stimulerende faciliteiten aan, bijvoorbeeld in de vorm van een bibliotheek of een speeltuin. Daarna kunnen we de effecten op de hoeveelheid bezoekers en totale uitgaven vergelijken met shoppingcentra zonder die voorzieningen.”
In goede gezondheid
De indirecte invloed komt volgens Brown tot uiting in werkgelegenheid die wordt gecreëerd in de gehele toeleveringsketen van bedrijven waarmee wordt gecoöpereerd. En is tevens te zien in het aantal mensen dat in hun (commercieel) vastgoed werkt.
“We hebben berekend dat onze activiteiten wereldwijd 300.000 banen ondersteunen, terwijl wij zelf maar 300 werknemers (direct) emplooi bieden.” Fitheid en welzijn kunnen volgens de CIO óók worden beïnvloed door de kwaliteit van het gebouw waarin wordt gewerkt. “Verbeterde luchtkwaliteit heeft bijvoorbeeld een positief effect op de productiviteit van werknemers.”
“Verder integreren wij circadiane verlichting in ruimtes met weinig of geen natuurlijk daglicht.” Hij legt uit dat het hier verlichting betreft die een natuurlijke lichtinval nabootst en gedurende de dag in sterkte verandert. “Met ’s middags meer en helderder licht dan tegen de avond. Onderzoek wijst uit dat dit ook positief bijdraagt aan hoe prettig een werknemer zicht voelt.”
Slimme steden
Daarnaast werken fitnessruimtes in kantoren, goede en veilige parkeergelegenheid voor fietsen – om werknemers te stimuleren met de fiets naar het werk te komen – en een tuin op het dakterras – om een natuurlijke habitat creëren –, volgens Brown gezondheidsbevorderend.
“Resultaat krijgt de werkgever onder andere met een lager ziekteverzuim. Wíj zien dat terug in een stijgende vraag en toenemende huurprijzen, met als gevolg een hoger rendement op de vastgoedinvestering.” Met het laatste thema, slimme connectiviteit, doelt M&G – gezien de grote urbanisatietrend – vooral op smart cities.
Brown: “We hebben 64 Europese steden onderzocht op connectiviteit. Zowel op factoren die dit vergemakkelijken, alsook op de effecten daarvan. We zochten antwoord op vragen als: hoe gemakkelijk en hoe veilig is het om naar je werk te komen? Hoe groen is het transport en wat kost het? En wat draagt het internet daaraan bij?”
Parijs kwam als nummer één uit de bus, Amsterdam neemt een gerespecteerde zevende plaats in. Verder valt op dat de top twintig vooral bestaat uit Noord-Europese steden en dat landen als Italië en Spanje zichtbaar achterlopen.
Brown sluit af: “Dit soort onderzoek helpt ons bij het vinden van de beste locaties van maatschappelijk verantwoorde vastgoedbeleggingen.”