Onder de grotere Amsterdamse vastgoedaandelen blijft Wereldhave de laatste weken wat achter bij concurrenten als Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties. Misschien niet helemaal onverwacht, want het bedrijf kondigde eerder dit jaar een grote overname aan van zes Franse winkelcentra van concurrent Unibail-Rodamco ter waarde van 850 miljoen euro, onder andere te financieren met een grote claimemissie van 550 miljoen euro.
Een aankondiging van een emissie valt zelden goed op de beurs, maar de Wereldhave-top wist afgelopen vrijdag een overgrote meerderheid van meer dan 90% van de aandeelhouders zover te krijgen om de emissie te steunen.
De grote overname is een eerste teken dat de nieuwe top van Wereldhave, CEO Dirk Anbeek (foto) en CFO Robert Bolier, na een periode van reorganisatie de kaarten weer op groei heeft gezet. Als je aandeelhouders vraagt om 550 miljoen euro bij te storten hoort daar tenslotte ook een wenkend toekomstperspectief bij.
Alle reden om Anbeek en Bolier eens op te zoeken op het Wereldhave-hoofdkwartier op Schiphol en eens te vragen hoe het Nieuwe Wereldhave er volgens hen uit moet komen te zien.
Voor Wereldhave is de aankoop van zes Franse winkelcentra voor 850 miljoen euro een enorme transactie. Moet ik dat zien als de uitkomst van een lang strategisch denkproces of was dit een kans die zich simpelweg voordeed?
Anbeek: “Het was een combinatie: aan de ene kant wilden aandeelhouders dat we weer op zoek gingen naar groei, aan de andere kant deed de gelegenheid zich ook gewoon voor. Sinds ik ben aangetreden in 2012 hebben we eerst een derisk-fase doorgemaakt, waarin de balans is versterkt, daarna kwam er een regroup-fase, waarin we focus in de portefeuille hebben aangebracht en we ons hebben gericht op het zo goed mogelijk doen van ons bestaande werk.”
“Bij de halfjaarcijfers werd duidelijk dat de aandeelhouders dat proces nu wel zien als afgerond en weer vooruit willen kijken. En net toen we onze blik weer op groei hadden gericht kwam deze kans voorbij. Aan het begin van de zomer vroeg Unibail-Rodamco of we interesse zouden hebben in deze winkelcentra.”
“Dat hadden we, maar het was natuurlijk wel een grote investering en voor ons zou het ook een nieuwe markt zijn in dat land. We hebben om exclusiviteit gevraagd - en die ook gekregen - en zijn gaan nadenken over hoe we het zouden organiseren als we deze portefeuille zouden overnemen. In oktober waren we eruit dat we dit wel wilden doen.”
Voor beleggers kwam het als een verrassing.
Anbeek: “Volgens ons schema zou de regroupfase tot begin 2015 duren en was het plan om rond de jaarcijfers van 2014 onze nieuwe strategie toe te lichten. Dat is nu allemaal wat vervroegd.”
Dus die strategie mag nu al bekend worden?
Anbeek: “Op ons speelveld in Europa zijn er twee spelers die er met kop en schouders bovenuit steken; dat zijn Unibail-Rodamco en Klépierre. Zij zijn vele malen groter en vooral actief in de allergrootste winkelcentra, de jumbo-winkelcentra. Wij positioneren ons als specialist in middelgrote winkelcentra, van 20.000 tot 50.000 vierkante meter, in provinciesteden.”
“In Nederland moet je dan denken aan Arnhem, Capelle, Purmerend en in Frankrijk aan steden als Rouen, Bordeaux en Straatsburg. Qua regio’s beperken we ons tot de stabiele economieën in Noordwest-Europa. Dus Scandinavië, Frankrijk, Nederland, Belgie en, eventueel, Duitsland.”
“Frankrijk zien we als nieuwe markt. Daarbij houden we rekening met het leergeld wat we eerder in Engeland hebben betaald. We willen in iedere nieuwe markt meteen kritische massa hebben. Dat betekent een portefeuille van op z’n minst 500 tot 750 miljoen euro. En direct een stabiele kasstroom en geen turnaround cases. Het moet meteen een aansprekende bijdrage kunnen leveren. Met 850 miljoen euro in Frankrijk voldoen we daar aan. En het past in onze ambitie om te groeien.”
Jullie kiezen ervoor om voor een flink deel van die 850 miljoen euro bij aandeelhouders aan te kloppen. Terwijl je op dit moment ook heel goedkoop kunt lenen. Waarom kiezen jullie toch voor een emissie?
Bolier: “We willen niet dat onze loan to value (de verhouding tussen geleend geld en de bezittingen - red) boven de 40% komt. Ons doel is een loan to value tussen de 35% en 40%. Dan gaan we niet bij de eerste de beste gelegenheid die zich voordoet er weer overheen omdat de rente nu zo laag is.”
“Ook na deze emissie staat de loan to value nog steeds onder 35%. We vonden het daarnaast ook belangrijk om onze bestaande aandeelhouders de kans te geven om mee te doen. Naast de emissie financieren we nog 150 miljoen uit de eigen cash en 150 miljoen uit een bankkrediet tegen 1,2%.”
Jullie keuze voor Frankrijk is een opvallende. Dat land wordt meer en meer gezien als een economisch probleemgeval in Europa. Jullie verwachten daar geen economische tegenvallers?
Bolier: “Er zijn zeker maatregelen nodig om de Franse economie structureel sterker te maken. Afschaffen van de 35-urige werkweek, om maar eens wat te noemen, verhoging van de pensioenleeftijd. Dat moet zeker allemaal, maar op lange termijn zien we Frankrijk als een belangrijke en groeiende economie in Europa.”
“Als ze ook nog iets gaan doen aan de winkelsluiting op zondag is dat een extra opportunity voor ons. Wat ook uitmaakt is de micro-omgeving van onze winkelcentra. Onze centra zijn allemaal dominant in hun verzorgingsgebied. En ze hebben allemaal een grote supermarkt als kern. Dat maakt ons minder gevoelig voor economische dips.”
Hoe ligt de vastgoedmarkt in Europa er nu bij, in het algemeen?
Anbeek: “Er is ontzettend veel liquiditeit in de markt. Het neigt naar 2006 en 2007. Je gaat je soms afvragen of we die les van toen nog niet helemaal hebben geleerd. Ik verwacht dat die grote liquiditeit er ook in 2015 zal zijn, door de lage rente.”
“Een verschil is wel dat de leveragepercentages nu lager zijn. Er wordt voorzichtiger geopereerd. De hoeveelheid geld die nu zijn weg de markt in zoekt is indrukwekkend. Er ligt een druk van zo’n 50 miljard op de investeringsmarkt in Europa.”
En wat is het verschil tussen het huidige Wereldhave en dat van een paar jaar geleden?
Anbeek: “Het verschil is dat je simpelweg niet in zeven landen en zes sectoren kunt opereren en dan overal even goed in zijn. Ons doel is om ergens goed in te zijn en ons daar op te richten. Internationale beleggers vinden het Europese speelveld nu te gefragmenteerd.”
“Ze willen een lijstje van 7 tot 8 gespecialiseerde partijen. De situatie nu is vooral dat er twee hele grote partijen zijn en daaronder een gefragmenteerd aanbod met veel kleinere partijen. Schaalomvang en specialisatie worden steeds belsangrijker.”
Vandaar de ambitie om te groeien?
“Onze ambitie is onze assets in de komende jaren uit te breiden. Een omvang van 5 miljard euro is daarbij een mooie stip op de horizon.”
Over vijf jaar?
“Daar moet je dan aan denken, ja. Maar we doen het stapje voor stapje. Eerst willen we volgend jaar laten zien dat we het in Frankrijk kunnen. Tot we dat bewezen hebben gaan we geen nieuwe markten ontwikkelen. Misschien dat we daar in 2016 weer eens aan toe zijn.”