Outlook vastgoedmarkt Korting maakt beursgenoteerd vastgoed aantrekkelijk In een wereld van dure aandelen en obligaties handelen veel beursgenoteerde vastgoedfondsen met een stevige discount. Dat biedt extra kansen, vertelt Guy Barnard van Janus Henderson Investors. 16 februari 2018 10:00 • Door Rob Stallinga De beursgenoteerde vastgoedmarkt hobbelde de laatste jaren achter de brede aandelenmarkt aan. Guy Barnard, mede-verantwoordelijk voor de wereldwijde vastgoedbeleggingen van Janus Henderson Investors en het wereldwijd belegde IEXFonds 40-vastgoedfonds Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund verbaast dat niet. "De breed gedragen economische groei wereldwijd joeg bedrijfswinsten omhoog, waardoor aandelenkoersen harder stegen dan die van beursgenoteerde vastgoedfondsen, ook wel bekend als REIT's. De waarde van vastgoed wordt vooral bepaald door de huurinkomsten en de netto vermogenswaarde (NAV)." In de afgelopen jaren liepen de beursgenoteerde vastgoedkoersen niet mee met de ontwikkeling van de NAV. Het heeft ertoe geleid dat veel beursgenoteerde vastgoedfondsen inmiddels tegen een discount worden verhandeld. Deze discount is een van de redenen waarom Barnard goede kansen ziet voor beursgenoteerd vastgoed. Zijn enthousiasme is gegroeid door de recente sell-off die ook vastgoedaandelen hard heeft geraakt. Niet dat de aandeelhouders van het Janus Henderson Horizon Global Property Fund reden hebben tot klagen. Vorig jaar bedroeg het rendement van het fonds 10%, waarbij de euro dan wel moest zijn gehedged. Zonder deze verzekering daalde het fonds 0,74%. De waardedaling van de dollar had een enorme impact. Meer dan de helft van het fonds is in de VS belegd. Volgens Barnard bedroeg de outperfomance van zijn fonds vorig jaar 3%. "Voor de Europese portefeuille was de outperformance nog veel groter." Europa overwogen Vorige week kwam het achtkoppige vastgoedteam van Janus Henderson Investors in Londen bij elkaar om twee dagen lang te brainstormen over de kansen en risico's van de wereldwijde vastgoedmarkt. "Wij zijn positief over de Europese vastgoedmarkt, die gedreven wordt door gezonde economische groei. Europa loopt in de vastgoedcylcus twee tot drie jaar achter op de VS. Zeker in steden als Berlijn en Frankfurt zien we sterk stijgende huren. De recente sell off hebben wij gebruikt om Europees vastgoed bij te kopen. Nee, niet in Londen. Daar zijn wij onverminderd negatief over," vertelt Barnard. "In Azië durven wij weer positief te zijn over woningen in Singapore. Vanaf 2017 begon die markt daar weer te lopen." Een andere sweet spot is de retailmarkt van Hongkong, die volgens Barnard na jaren van overaanbod weer gezond is. Kansen en risico's in de wereldwijde vastgoedmarkt Klik op de afbeelding voor een grote versie De kracht van disruptie Barnard: "Maar het is heel belangrijk om oog te hebben voor structurele economische veranderingen. Daar heeft ook de vastgoedmarkt mee te maken. De groei van e-commerce gaat ten koste van de fysieke retailmarkt. Alleen winkels en winkelcentra met een dominante positie kunnen overleven. Voor de markt van distributiecentra biedt e-commerce juist gouden kansen. Neem Amazon. Dat wil zijn distributiecentra in Europa in de komende drie jaar met 30% uitbreiden.Wij zijn dus onderwogen retail- en overwogen distributievastgoed." Andere groeisectoren binnen de vastgoedmarkt zijn volgens Barnard datacentra en zendmasten. "Onze grootste actieve positie in het fonds is een Amerikaanse REIT die gespecialiseerd is in het verhuren van ruimte aan biotechbedrijven." Kwaliteit management is key De digitale disruptie maakt de werkzaamheden van Barnard er niet eenvoudiger op. De vastgoedmarkt is tegenwoordig veel breder dan tien jaar geleden. Waar let hij op in zijn analyses? "Wij gebruiken dezelfde maatstaven als aandelenanalisten. Daarbij letten we natuurlijk op de NAV. Maar het belangrijkste is de kwaliteit van het management van de vesrchillende vastgoedbeleggingsfondsen. Dat is misschien nog wel belangrijker dan van andere bedrijven. Een paar jaar geleden toen de koersen van REIT's gelijk omhoog gingen, maakte analyse van het management weinig uit. Tegenwoordig is dat heel anders." Volgens Barnard zal het waarderingsverschil tussen goed en minder goed vastgoed de komende jaren alleen maar verder oplopen. "Daarom is actief management juist in deze tak van beleggingssport zo belangrijk." Klik op de afbeelding voor een grote versie Geen inflatie-angst Terwijl Barnard zijn vastgoedvisie geeft, staan de financiële markten in brand. Inflatie-angst zet beleggers aan massaal op de verkoopdruk te drukken. Barnard is er koel onder. "Inflatie-angst is er de laatste jaren wel vaker geweest. Dit jaar is het iets anders omdat de economische groei versnelt en de centrale banken hun verruimingsbeleid terugschroeven. Daardoor zullen de rentes oplopen. Voor beleggers in vastgoed is dat niet gunstig, want rente vorm een belangrijk deel van de kosten van REIT's, maar zorgwekkend is het niet." Maar terwijl Barnard obligatierentes wel ziet oplopen, acht hij de kans op een inflatiespike gering. 'Wij zien de kerninflatie nog altijd niet groeien. Sterker, wij verwachten dat economische groei in de tweede helft van 2018 wereldwijd zal vertragen. Dat drukt ook de inflatieverwachtingen." Barnard wijst verder op het grote verschil tussen de marktrentes en de dividenden die REIT's uitkeren. "Op een dividend van gemiddeld 4% maakt het niet veel uit dat de Duitse Bund onlangs is gestegen van 0,4% naar bijna 0,8%. Spreidingsinstrument Beleggers in beursgenoteerd vastgoed moeten het de komende jaren volgens Barnard vooral van dividend en dividendgroei hebben. "In die zin zijn onze verwachtingen gematigd. Het dividend zit nu op gemiddeld 4% en dat groeit jaarlijks met circa 5%. Wij streven naar een total return van 8%. Maar beleggers moeten rekening houden met meer beweeglijkheid." Maar wat de vooruitzichten ook zijn, vastgoed hoort volgens Barnard in iedere portefeuille thuis, "omdat het de totale risicorendementsverhouding verbetert. Het is een no brainer. Voor langetermijnbeleggers is vastgoed nu vooral interessant omdat beursgenoteerd vastgoed met korting wordt verhandeld ten opzichte van direct vastgoed." Uiteindelijk beter af met beursgenoteerd vastgoed Klik op de afbeelding voor een grote versie Rob Stallinga is financieel journalist. De informatie in zijn artikelen is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Assetallocatie 28 mrt De succesvolle terugkeer van de 60/40-portefeuille Ewout van Schaick heeft samen met de rest van het multi-asset-oplossingen-team van Goldman Sachs AM grote verwachtingen van portefeuilles die bestaan uit 60% aandelen en 40% obligaties. Zowel voor aandelen als obligaties zijn de vooruitzichten zonnig. Mochten markten desondanks corrigeren, dan biedt de 60/40-portefeuille de spreidingsvoordelen om de klap te verzachten.
Assetallocatie 27 mrt Cash is meer king dan ooit In Europa kan een belegger dit jaar met een mix van cash en kortlopende leningen bruto tussen de 3% en 4% verdienen. Waarom dan nog risico's nemen met obligaties en aandelen, zo vraagt Alain Richier van Ostrum Asset Management zich af.
Assetallocatie 25 mrt Rabobank surft mee op recordgolf Rabobank heeft geen last van hoogtevrees. Aandelen blijven favoriet boven obligaties. De bank ziet zich gesteund door de hoge winstgroei en de historie: records komen immers zelden alleen.
Assetallocatie 21 mrt Geef uw portefeuille een boost! Yvo van der Pol, hoofd Benelux & Nordics bij PGIM Investments, is bijzonder gecharmeerd van de meer risicovolle obligaties, aandelen met sterke groeimogelijkheden en datacenters.
Assetallocatie 21 mrt U zoekt een sterk presterend mixfonds? Het is volgens Thomas de Fauw van Morningstar essentieel voor beleggers om de strategie, het proces en de beloften van fondsmanagers van mixfondsen te doorgronden.
Assetallocatie 20 mrt “Dit is een positief verhaal” Karen Ward, hoofd beleggingsstrategie EMEA bij JP Morgan AM, ziet dit jaar zonnig in, voor de Europese economie en voor Europese aandelen in het bijzonder. Ook China zou wel eens positief kunnen verrassen. Komen deze optimistische verwachtingen niet uit, dan houden obligaties en private beleggingen het portefeuillescheepje wel recht.