Fondsportret
Janus Henderson is positief over beursgenoteerd vastgoed

Meer dividend voor vastgoedbeleggers

Vastgoedspecialisten Guy Barnard en Tim Gibson van Janus Henderson breken een lans voor beursgenoteerd vastgoed. De vooruitzichten zijn goed. Beleggers mogen rekenen op meer dividend.

De vastgoedmarkt beweegt zich net als veel andere markten in cycli met regionaal flinke verschillen.

Guy Barnard en Tim Gibson, co-managers van Janus Henderson Global Property Equities, onderdeel van de IEXFonds 40, hebben de hele sector onder de loep genomen en komen tot de conclusie dat er, ondanks het feit dat kantoren en woningen de laatste jaren flink in waarde zijn gestegen, nog altijd volop mogelijkheden zijn om rendement te genereren. 

Er zijn een aantal maatstaven waarmee kan worden getoetst hoe de vastgoedmarkt ervoor staat. Zo kan er bij beursgenoteerde vastgoedfondsen bijvoorbeeld worden gekeken naar de netto intrinsieke waarde. Ligt die ruim boven de beurskoers dan getuigt dat van weinig vertrouwen onder beleggers. Andersom geldt het tegendeel.

Janus Henderson heeft een voorkeur voor een wat bredere toets aan de hand van drie factoren: economie, krediet en aanbod, op zijn Engels ECS.

Niet te warm, niet te koud

Dat de economische situatie een belangrijke rol speelt voor vastgoed, ligt voor de hand. “Vastgoedbedrijven zijn een beetje de huisbazen voor de economie," schrijven Barnard en Gibson.

"De beste situatie is als de economie gematigd groeit en de huurinkomsten langzaam oplopen. Dat geeft bedrijven namelijk voldoende vertrouwen om over te gaan tot de aankoop van panden, maar de groei is ook weer niet zo hoog dat er krapte ontstaat en bouwbedrijven als gekken kantoren, winkels of huizen gaan bouwen."

Bouwwoede is iets wat een klassieke varkenscyclus uit kan lokken, waarbij als het economisch iets minder gaat de leegstand sprongsgewijs toeneemt. Nederland heeft daar ervaring mee. Denk bijvoorbeeld aan de enorme kantoorleegstand rond 2005 in steden als Amsterdam, Hoofddorp en Den Haag.

Volgens Barnard en Gibson ziet het er momenteel qua groei in grote delen van de wereld goed uit. Vooral Europa zit nog in de opwaartse fase van de markt waarbij groeiprognoses vaker naar boven dan beneden worden bijgesteld, en de bouwvolumes beperkt zijn.

Kredietverlening gedempt

Voor krediet geldt min of meer hetzelfde als voor de economie. Te veel krediet kan zorgen voor luchtbellen zoals op de huizenmarkt voor de grote hypotheekcrisis van 2008. Van de andere kant kan te weinig krediet op den duur voor krapte zorgen.

Aangezien sinds de crisis van 2008 risico's op de kredietmarkten grotendeels gemeden worden, maakt Janus Henderson zich weinig zorgen over het schuldniveau, met China als meest opvallende uitzondering gezien het gebrek aan transparantie over het werkelijke schuldniveau in het financiële systeem.

Gezonde verhouding vraag en aanbod 

De derde letter in ECS staat voor supply, ofwel het aanbod. Veel aanbod en weinig vraag betekent dat huurders (of kopers) het voor het zeggen hebben. Weinig aanbod is van de andere kant gunstig voor degene die wil verkopen of verhuren. 

Ook hier zijn volgens Janus Henderson de vooruitzichten relatief goed. Na de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009 liep het aanbod aan nieuw vastgoed terug tot minder dan 1% van het bestaande vastgoed. Er is daardoor relatief weinig leegstand op enkele uitzonderingen na.   

E-commerce

Janus Henderson wil aan het begrip ECS nog een factor toevoegen: en dat is een tweede S die staat voor structurele verandering.

Urbanisatie en vergrijzing zijn bijvoorbeeld belangrijke ontwikkelingen die de vastgoedmarkt al decennia sterk beïnvloeden. Relatief nieuw is de invloed van e-commerce en thuiswerken.

Dat zorgt voor meer behoefte aan flexibele kantoorruimte en logistieke centra buiten de stad. terwijl winkelruimte juist minder gevraagd is. 

Robuust

Rekening houdend met deze vier factoren zijn de fondsmanagers van mening dat de onderliggende fundamentele waarden voor onroerend robuust zijn met weinig tekenen van excessen.

Zij verwachten het komende jaar daarom een bescheiden rendement dat hoofdzakelijk wordt gedreven door huurinkomsten of dividend in het geval van vastgoedfondsen (REIT’s). 

Er zijn daarbij natuurlijk wel grote regionale verschillen. Zo bevindt de Londense kantorenmarkt zich momenteel in een neerwaartse beweging, terwijl die in Nederland juist in de lift zit.

naam voor SEO

De Redactie van IEXProfs bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

MiFID II